【起底地產(chǎn)股顏值有多高】隨著一系列放松政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)再次燃情中國經(jīng)濟，二級市場的房地產(chǎn)股也迎來異動。(證券市場紅周刊)　　編者按：隨著一系列放松政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)再次燃情中國經(jīng)濟，二級市場的房地產(chǎn)股也迎來異動。不過，這次政府的主動去庫存，已經(jīng)難以復(fù)制房地產(chǎn)曾經(jīng)的輝煌。在資本市場，地產(chǎn)股的顏值有多高呢？券商對于房地產(chǎn)股的未來較為樂觀，而公募、私募的態(tài)度則謹(jǐn)慎而有選擇。但機構(gòu)卻較一致認(rèn)為，轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)的生存之道，由此演繹的投資機會也值得投資者關(guān)注，特別是符合國家發(fā)展轉(zhuǎn)型的大健康領(lǐng)域。

　　地產(chǎn)企業(yè)難回曾經(jīng)“好日子”

　　最近，上海、廣州和杭州等地連續(xù)曝出排隊買房現(xiàn)象，更有甚者拿著棉被連夜排隊只為入手一套房。北京、深圳更是概莫能外，消失幾年的“坐地漲價”幾十萬的現(xiàn)象“王者歸來”。即便記者所住小區(qū)(北京通州)門口的房產(chǎn)中介門店，也比春節(jié)前多了不少看房人，銷售們就如曹云金的相聲所說：“先生，趕緊買吧，房價就要漲了！”

　　這些現(xiàn)象的背后都來自房地產(chǎn)市場的政策放松。住建部政策研究中心研究員王玨林在接受《紅周刊》采訪時表示：“國家推出系列房地產(chǎn)普惠政策的目的是去庫存，促進經(jīng)濟和社會平穩(wěn)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)市場會以穩(wěn)健發(fā)展和企業(yè)兼并重組為特點，當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)不要期待以前的好日子會回來?！贝送猓稍L中也有分析人士表示，雖然管理層為了提振經(jīng)濟“操碎了”心，但在去庫存大主題下，還是存在行政干預(yù)過多，市場化手段偏弱的弊端。

　　“去庫存”大主題與“泡沫”疑問

　　近期，從中央到各部委以及地方落實房地產(chǎn)去庫存的政策可謂迅速，原來執(zhí)行限購政策的部分城市直接變?yōu)槿嫠山壓痛碳ぁ１热缟蜿?，一度發(fā)布未超過5年的大學(xué)畢業(yè)生購房可實行“零首付”政策，但隨即更正為“研究中”。這項政策實際與央行發(fā)布的首套房首付比例最低20%的政策明顯抵觸。而在廣東，提出了包括有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求、推進住房制度改革等措施。此外，廣東省還要求根據(jù)商品房庫存規(guī)模及去庫存任務(wù)完成情況，適度調(diào)節(jié)相應(yīng)類型土地供應(yīng)規(guī)模，必要時暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。這個舉措與財政部、央行等幾部委同時發(fā)文要求各地規(guī)范土地儲備和資金管理、關(guān)閉增加土地供應(yīng)大門不謀而合。

　　　　房地產(chǎn)新政策也讓一線和經(jīng)濟發(fā)達城市的房價迅速走強，更刺激了房地產(chǎn)企業(yè)“聚焦”核心城市的熱情。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，在剛剛過去的2015年，北京土地市場經(jīng)歷了前三季度慘淡、年底放量的過程。全年共有109宗，比2014年減少32宗；出讓地塊的建設(shè)用地面積合計706.8萬平方米，同比分別減少25%，創(chuàng)近8年來的新低；其中，50宗宅地，住宅用地樓面單價16670元，同比上漲15%。土地出讓金總計2032億，創(chuàng)歷史最高記錄。而同為一線城市的廣州、深圳、上海和北京類似。到今年1月，杭州、南京等二線中心城市接過接力棒，屢現(xiàn)“地王”。

　　與一線及其他核心城市“地王”景象不同的是，2016年1月份，全國300個城市經(jīng)營性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬平方米，同比驟降45%，為近5年1月份新低。

　　因此有分析認(rèn)為，土地市場分化將加劇，房地產(chǎn)企業(yè)將整合重組，落后企業(yè)將被淘汰出局。有數(shù)據(jù)顯示，2015年地產(chǎn)市場前20名企業(yè)投入一線和其他核心城市土地市場的資金占年度總投資的50%以上，扎堆核心城市的趨勢顯現(xiàn)。

　　地價超過房價，面粉貴過面包的現(xiàn)象，是否預(yù)示著新一輪泡沫的形成？

　　對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向記者表示：“這是正?，F(xiàn)象。人口向大中城市集中，追求機會和更好的生活，這是必然趨勢。有評論人士把中國現(xiàn)階段和日本上世紀(jì)90年代地產(chǎn)泡沫破裂的時候做類比，這并不科學(xué)。那時候，日本已經(jīng)完成城鎮(zhèn)化進程，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有55%，還處于城鎮(zhèn)化進程當(dāng)中。”

　　王玨林也持相同看法，只不過“房地產(chǎn)企業(yè)不要期望以前的好日子會回來”，王玨林指出，“現(xiàn)在正值政策調(diào)整期，聰明的企業(yè)應(yīng)抓住機遇。比如，順應(yīng)行業(yè)整合趨勢，重新確定發(fā)展方向，找到市場需求和政府導(dǎo)向的結(jié)合點。需要說明的是，政府政策也是根據(jù)市場需求變化做出的，一旦過熱就可能進行微調(diào)?！?/p>

　　至于分析人士對房地產(chǎn)市場因“加杠桿”帶來的金融體系和整體經(jīng)濟的潛在風(fēng)險，王玨林指出，銀行最優(yōu)先的任務(wù)是穩(wěn)定運行、安全運行，其次才是盈利，“只要樓市不塌，對這個問題不必過于擔(dān)心”。

　　優(yōu)惠政策“存漏洞”之憂

　　不過，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的預(yù)期效果，市場中也存在不同聲音。

　　中恒星光金融控股董事的韓毓祥是中國房地產(chǎn)市場的觀察者和記錄者，他向《紅周刊》記者表示：“政策對房價的影響往往是臨時而短期的，長期影響有限。特別是對北京、上海等一線城市，政府之前想通過限購、限貸阻擋投資客，但房價還是創(chuàng)了新高。當(dāng)前的刺激政策以去庫存為目的，這顯然會有一定效果。比如做一些補貼，一個商品以前賣5000現(xiàn)在賣4900，可能會有人多買一點點。但會不會買很多，我覺得可能未必。房地產(chǎn)有兩個屬性，一個是居住屬性，一個資產(chǎn)屬性。作為資產(chǎn)屬性，明顯呈現(xiàn)一個買漲不買跌的情況，當(dāng)政府阻礙你買房子的時候，大家反到考慮購買，因為房子供不應(yīng)求。反過來，當(dāng)政府在房子賣不掉的時候呼吁你去買，你自己是不是也在擔(dān)心，‘我會不會成為一個接盤俠’。有這樣的反應(yīng)是很正常的，不是過度反應(yīng)，這在過去十幾年的市場運作中我們都切身體驗到的。但是歸根結(jié)底我們還是更應(yīng)該從自身實際需求的角度去考慮是否購房。當(dāng)然，我們同樣應(yīng)該看到，政府為了提振經(jīng)濟也是操碎了心?！?/p>

　　他認(rèn)為，政策能否起效果，最后還要看市場供需情況，“嚴(yán)重供應(yīng)過剩的地方，政策的些許刺激能起到本質(zhì)上扭轉(zhuǎn)作用顯然還需要時間”。而在北上廣深，房價高企的狀況或?qū)⒊掷m(xù)，“這是長期趨勢，短期可能會波動，而且可能有劇烈的波動。長期來看，一線城市經(jīng)濟發(fā)達，同時限制人口流入，但大家都知道，新移民在購房的難度上是超過原住居民的?！?/p>

　　易居(中國)執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱也向本刊記者表示：房地產(chǎn)政策當(dāng)中行政干預(yù)較多，市場化手段偏弱。目前政策僅限于供給和需求兩端，對開發(fā)商的實際支持并不明顯。特別是在三四線城市，目前開發(fā)企業(yè)做項目大多虧損，但政府在稅費方面卻未能給予任何減免?！爸拔叶啻翁岬降臅和ｎA(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅，但沒有任何一個地方政府跟進。讓這些城市的開發(fā)企業(yè)在賠錢的情況下，還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，情何以堪?！倍∽骊耪f，“政策改變不了市場。政策只會讓供求關(guān)系平衡的市場更加活躍，但無法令供大于求、市場低迷的城市一夜之間改變供求關(guān)系?！?/p>

　　主要房企對全年預(yù)期不表態(tài)

　　記者就當(dāng)前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策采訪了保利地產(chǎn)、綠地控股和華夏幸福等幾家上市房企，保利地產(chǎn)表示：“各地壓力不同，去庫存的政策影響也不同?！本G地控股、華夏幸福未予置評。對于房地產(chǎn)市場未來數(shù)月的走勢，三家企業(yè)均不作表態(tài)和評論。

　　今年2月，中交+綠城+九龍倉聯(lián)合體以51.35億元的底價拍得朝陽區(qū)將臺鄉(xiāng)駝房營地塊。隨后，綠城以39億元、共含配建1.5萬平方米自住型商品房的代價拍得大興黃村鎮(zhèn)地塊，溢價率50%，樓面價4.7萬元/平方米，未來預(yù)期售價10萬/平方米，而當(dāng)?shù)囟址績r約3萬/平方米；綠城另以13億元拍得生物醫(yī)藥基地地塊，溢價率8%。

　　綠城獨自或與其他企業(yè)組成聯(lián)合體在一線城市拿地的模式，已是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的普遍做法，這既反映了高地價情形，也反映出房企為應(yīng)對房地產(chǎn)市場連續(xù)疲弱的態(tài)勢，不得不“抱團取暖”回歸毛利較高的一線房地產(chǎn)市場。實際上，這也被市場分析人士看做是“豪賭”，在面粉貴過面包的市場，未來這些高價值地塊將如何入市？

　　像綠城這樣大手筆拿地能否持續(xù)依然需要時間觀察。

　　韓毓祥向記者表示，很多大地產(chǎn)商依然面臨去庫存的壓力，房地產(chǎn)投資不會立即反彈?！斑@是一個相對滯后的問題，庫存去掉，財務(wù)相對改善，前景逐漸可以展望的時候，投資才會逐漸增長?，F(xiàn)在的數(shù)據(jù)也是這樣的，市場現(xiàn)在逐漸回暖一段時間了，但是投資數(shù)據(jù)都沒有馬上跟上。另外從過去市場運行情況來說，地產(chǎn)商過早拿地，在杠桿期購入大量土地，逐漸陷入了財務(wù)危機的泥潭。吃過幾次虧之后可能就不會輕易行動了，所以投資可能會稍晚一點才能看到效果?！?/p>

　　另據(jù)記者了解，在二級市場，真正的買方私募和公募對于房地產(chǎn)股的態(tài)度非常謹(jǐn)慎，而券商在推薦個股中，則一致推薦布局一二線核心城市的地產(chǎn)商和正在講轉(zhuǎn)型故事的地產(chǎn)股。

　　(：DF064)