事件：1 月20 日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的2022 年1 月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)顯示，5 年期LPR 下調(diào)5bp 至4.6%，為2020 年4 月以來(lái)的首次下調(diào)。此外，1 年期LPR 繼去年12 月下調(diào)5bp 后，進(jìn)一步下調(diào)10bp 至3.7%。

　　時(shí)間與幅度基本符合預(yù)期，5 年期LPR 距上次下調(diào)時(shí)隔近2 年：1 月17日MLF 利率下調(diào)10bp，考慮到LPR 以公開(kāi)市場(chǎng)操作利率(主要MLF 利率)加點(diǎn)的方式報(bào)價(jià)，MLF 利率的下調(diào)為L(zhǎng)PR 下降打開(kāi)了空間。總體來(lái)看，本次5 年期LPR 的下降時(shí)間與幅度基本符合近期市場(chǎng)預(yù)期。5 年期LPR 上次下調(diào)為2020 年4 月，時(shí)隔2 年再度進(jìn)入下行通道。5 年期LPR為房貸利率的錨定利率，5 年期LPR 下調(diào)為降低房貸利率提供了空間。

　　“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下宏觀層面及行業(yè)層面利好政策不斷釋放：17 日發(fā)布的12 月經(jīng)濟(jì)及行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，盡管全年GDP 實(shí)現(xiàn)8.1%增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資及銷額增速達(dá)4.4%及4.8%，但四季度GDP 增速降至4.0%，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)下半年來(lái)迅速轉(zhuǎn)冷，地產(chǎn)投資月同比連降4 月，12 月降幅超10%，僅略好于20 年前2 月疫情影響下的水平，而銷售連降6 月，且連續(xù)5 月降幅達(dá)到兩位數(shù)?？紤]到高基數(shù)，一季度基本面依然面臨下行壓力。在此背景下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)。行業(yè)政策底于去年末就已出現(xiàn)，但從改善力度上來(lái)看并不明顯，而近期積極信號(hào)持續(xù)釋放，1)12 日廣西北海印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，二套房公積金貸款首付由60%下調(diào)至40%，2)18 日四川自貢發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問(wèn)題的通知》，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，3)19 日，據(jù)路透社報(bào)道，四位知情人士稱，正在起草規(guī)定促使開(kāi)發(fā)商更易獲得商品房預(yù)售托管賬戶的資金，我們認(rèn)為降首付等均為力度較大的變化，釋放出更強(qiáng)的信號(hào)，后續(xù)其他城市是否跟進(jìn)值得繼續(xù)關(guān)注。

　　投資建議：受益政策面不斷釋放的積極信號(hào)、穩(wěn)增長(zhǎng)預(yù)期增強(qiáng)及市場(chǎng)風(fēng)格的變化，房地產(chǎn)板塊估值有望進(jìn)一步修復(fù)，短期可關(guān)注更具彈性標(biāo)的，長(zhǎng)期我們維持推薦1)優(yōu)質(zhì)龍頭及部分民企萬(wàn)科、保利、中海(未覆蓋)、招蛇(未覆蓋)、華潤(rùn)(未覆蓋)等，2)物業(yè)相關(guān)公司碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展超出預(yù)期、調(diào)控政策及信貸政策超出預(yù)期、房產(chǎn)稅出臺(tái)超出預(yù)期、銷售表現(xiàn)不及預(yù)期