事件

　　2 月18 日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊盤中拉升明顯，板塊個(gè)股掀起漲停潮，其中，泰禾集團(tuán)、黑牡丹、新華聯(lián)、渝開發(fā)等紛紛漲停，【金科股份(000656)、股吧】上漲8.41%，濱江集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等紛紛上漲5%以上。

　　點(diǎn)評

　　除了山東菏澤，全國已經(jīng)有一些城市降低了首套房貸利率及首付比例，重慶、贛州部分銀行將首套房貸首付比例降至20%。山東菏澤多家大行已經(jīng)下調(diào)首套房按揭貸款首付比例。各家銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已經(jīng)結(jié)清貸款的首付比例進(jìn)行分級執(zhí)行，執(zhí)行的首付比例在20%-40%之間。

　　此次調(diào)整釋放積極信號較為明顯，各地積極響應(yīng)。通過各地各類政策激活居民合理住房消費(fèi)需求。本次山東菏澤率先降低首套房按揭首付比例，對于提振整個(gè)市場信心有積極作用。

　　此輪調(diào)整城市均為非“限購”城市，是由當(dāng)?shù)氐胤阶》?、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。從房地產(chǎn)貸款首付比例政策看，由之前三成首付下降到此次二成首付是刺激市場需求，鼓勵居民貸款買房行為。

　　從市場看來，隨著2021 年12 月政策底的出現(xiàn)，市場成交底部也逐漸顯現(xiàn)。無論按揭、并購貸款，還是保障性租賃住房貸款，都出現(xiàn)了較強(qiáng)的正向反饋。預(yù)計(jì)未來，從中央到地方還會有政策陸續(xù)出臺，刺激市場需求側(cè)實(shí)質(zhì)性改善，逐漸形成政策合力，為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成穩(wěn)定健康的上行空間，包括改善非熱點(diǎn)城市以往的過度糾偏。

　　個(gè)股方面，首套房貸首付比例下調(diào)政策執(zhí)行城市的龍頭房企將受益。【渝開發(fā)(000514)、股吧】所擁有的土地開發(fā)項(xiàng)目主要集中在重慶市內(nèi)，是重慶本土擁有建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的龍頭房企。如果此次重慶落實(shí)執(zhí)行首套房貸首付比例下調(diào)至20%的新政，公司收益預(yù)期提升，并在后市有繼續(xù)上漲的動能。

　　2022 年以來，頂層政策不斷出臺刺激房地產(chǎn)市場活力。LPR 雙降有助于緩解房地產(chǎn)市場壓力。五年期LPR 的下降是對房地產(chǎn)調(diào)控克制的放松，此次主要是針對需求端，對于剛需購房者而言，或可節(jié)省貸款成本，同時(shí)提振市場信心，穩(wěn)定并緩解了房地產(chǎn)市場壓力，有助于更好滿足居民合理的住房需求，更好地實(shí)現(xiàn)“房住不炒”和“共同富裕”。

　　房地產(chǎn)行業(yè)至暗時(shí)期已過，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)方能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。打開增量融資的渠道，才能改善企業(yè)的流動性問題。政策重視及時(shí)托底，避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延，避免市場硬著陸，龍頭開發(fā)企業(yè)的集中度也會進(jìn)一步提升，資金周轉(zhuǎn)困難的中小房企將逐漸被擠出市場。企業(yè)最重要的還是保持企業(yè)內(nèi)部的健康高質(zhì)量的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和杠桿比例，否則再次遇到強(qiáng)監(jiān)管企業(yè)將再次出現(xiàn)踩踏式信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　提示一：房地產(chǎn)調(diào)控力度超預(yù)期。

　　提示二：銷售下滑幅度超預(yù)期。