（原標(biāo)題：首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批 萬(wàn)科等拔得頭籌）

　　11月27日晚間，萬(wàn)科A(000002)發(fā)布公告，“中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡(jiǎn)稱(chēng)“中金印力消費(fèi)REIT”）昨日獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露，在11月26日，與中金印力消費(fèi)REIT一同成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目還包括：華潤(rùn)商業(yè)消費(fèi)REIT、金茂購(gòu)物中心REIT。

　　顧名思義，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)類(lèi)型主要包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)等。以中金印力消費(fèi)REIT為例，該項(xiàng)目的目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城。作為杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心，杭州西溪印象城2022年總營(yíng)業(yè)額超35億元，2023年上半年?duì)I業(yè)額突破21億元；截至2023年6月30日出租率達(dá)到99.2%，估值39.59億元。

　　東北證券分析師陳康介紹，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目基金管理人均有豐富的REITs儲(chǔ)備及發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，原始權(quán)益人均為我國(guó)頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類(lèi)型豐富，資產(chǎn)質(zhì)量整體優(yōu)質(zhì)。

　　萬(wàn)科方面表示，中金印力消費(fèi)REIT如成功發(fā)行，將有助于盤(pán)活印力集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率，吸引資金參與投資，增強(qiáng)流動(dòng)性。后續(xù)印力集團(tuán)將積極推進(jìn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)工作。

　　11月26日，與中金印力消費(fèi)REIT一同成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目還包括華潤(rùn)商業(yè)消費(fèi)REIT、金茂購(gòu)物中心REIT。據(jù)了解，華潤(rùn)商業(yè)REIT的發(fā)起人為華潤(rùn)置地，底層資產(chǎn)為青島萬(wàn)象城，商業(yè)建面約30萬(wàn)平方米，2015年開(kāi)業(yè)，近3年來(lái)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)15%，今年上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)10.9%至3.31億元(還原減租影響),平均出租率超過(guò)98%，項(xiàng)目估值81.47億元；金茂購(gòu)物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長(zhǎng)沙覽秀城建筑面積約10萬(wàn)平方米，2016年底開(kāi)業(yè)至今已運(yùn)營(yíng)近7年，年度客流逾1000余萬(wàn)人次，2020-2022年度坪效和運(yùn)營(yíng)收入復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到14.6%和31.6%，截至2023年9月末的出租率為98.9%。

　　在政策的支持下，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs從無(wú)到有，步入發(fā)展快車(chē)道。

　　今年3月24日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，首次提出研究支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；10月20日，證監(jiān)會(huì)正式?jīng)Q定，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。不到一周之后，10月26日，包括中金印力消費(fèi)REIT在內(nèi)的4只消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品即正式進(jìn)入公開(kāi)發(fā)布階段。

　　同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期的背景下，房企對(duì)REITs類(lèi)產(chǎn)品在轉(zhuǎn)型路上將要發(fā)揮的所用也抱以極高期待。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾在10月26日發(fā)朋友圈感慨，“REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性，將幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間而顯示出來(lái)?！?/p>

　　對(duì)于房企而言，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢，缺少穩(wěn)定的市場(chǎng)退出機(jī)制，難以實(shí)現(xiàn)商業(yè)閉環(huán)。業(yè)內(nèi)將公募REITs看做是盤(pán)活商業(yè)消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量、打通“融、投、管、退”全鏈條的重要方式。

　　在海外，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品的發(fā)展已較為成熟。陳康介紹，美國(guó)作為全球最大也是最成熟的REITs市場(chǎng)，REITs市值1.13萬(wàn)億美元，其中商業(yè)地產(chǎn)和住宅類(lèi)占比近五成。舉例而言，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)巨頭凱德集團(tuán)，通過(guò)私募基金+REITs的雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“輕盈發(fā)展”，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)3倍的同時(shí)，凈負(fù)債率卻同比下降了56%。

　　事實(shí)上，對(duì)于房企而言，近年來(lái)在REITs領(lǐng)域取得突破的種類(lèi)不止是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。去年7月，首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地，更早之前倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs項(xiàng)目也已經(jīng)落地。從相關(guān)REITs披露的三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，相關(guān)產(chǎn)品前三季度普遍財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率穩(wěn)中向好，運(yùn)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)良好。中金普洛斯REIT負(fù)責(zé)人在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表態(tài)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)在確保項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上努力開(kāi)源節(jié)流，力爭(zhēng)達(dá)成預(yù)期，為投資人交上滿(mǎn)意答卷。

　　與此同時(shí)，房企也普遍積極參與，力爭(zhēng)在REITs項(xiàng)目上取得突破。就在今日，城投控股(600649)也公告稱(chēng)，公司保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)批復(fù)。在10月的一場(chǎng)媒體見(jiàn)面會(huì)上，郁亮曾表示，“萬(wàn)科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬(wàn)科就有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商?！?/p>