?。ㄔ瓨?biāo)題：建發(fā)房產(chǎn)：跨越地產(chǎn)周期的長(zhǎng)跑健將）

　　回顧這兩年，地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列的挑戰(zhàn)和壓力，行業(yè)整體經(jīng)歷了前所未有的“寒冬”。在這個(gè)“寒冬”，一些企業(yè)漸漸掉隊(duì)，逐漸退出歷史舞臺(tái)；也有企業(yè)展現(xiàn)了面對(duì)行業(yè)困境的逆生長(zhǎng)能力，向市場(chǎng)揭示了其價(jià)值增長(zhǎng)的長(zhǎng)期邏輯，為行業(yè)注入了信心。

　　近年來，一家新晉的房地產(chǎn)十強(qiáng)選手逐步走進(jìn)大眾視野——建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。建發(fā)房產(chǎn)是A股上市公司建發(fā)股份（600153.SH）旗下的房地產(chǎn)子公司，作為一家國(guó)有內(nèi)房企業(yè)，歷經(jīng)40余年的發(fā)展，跨越了時(shí)代的變遷，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展塑造了一個(gè)值得參考的案例。

　　2013年至2023年10年期間，建發(fā)房產(chǎn)收入年均復(fù)合增速達(dá)33%，凈利潤(rùn)年均復(fù)合增速達(dá)16%。當(dāng)前，在大量房地產(chǎn)公司都是負(fù)增長(zhǎng)甚至虧損的情況下，建發(fā)房產(chǎn)卻是“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，成為行業(yè)內(nèi)一枝獨(dú)秀的存在。

　　（注：2013年—2023年建發(fā)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)，單位：億元人民幣，數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫(kù)）

　　根據(jù)克而瑞榜單，2023年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售達(dá)1891億元，同比增長(zhǎng)11%，銷售規(guī)模已悄然提升至行業(yè)第八。在當(dāng)前大量房地產(chǎn)公司一鍵出清的行業(yè)背景下，為何建發(fā)房產(chǎn)卻能逆勢(shì)兼?zhèn)滗N售規(guī)模和盈利能力？筆者認(rèn)為有如下三個(gè)關(guān)鍵邏輯。

　　邏輯一：過硬的產(chǎn)品力和高口碑的服務(wù)品牌，奠定公司發(fā)展根基

　　建發(fā)房產(chǎn)從誕生之初就秉承“匠心精神”，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新能力，造就了高水平的去化能力，帶動(dòng)現(xiàn)金流穩(wěn)健循環(huán)，這一點(diǎn)對(duì)于建發(fā)房產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)至關(guān)重要。

　　站在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)周期上看，房地產(chǎn)正在迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要節(jié)點(diǎn)。政策亦倡導(dǎo)，房企要主動(dòng)“探索新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，專注做產(chǎn)品的房企，將能順應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　建發(fā)房產(chǎn)專注于“中高端改善型項(xiàng)目”，長(zhǎng)期踐行做風(fēng)格純粹的“新中式產(chǎn)品”，并通過新材料、新技術(shù)、新工藝、新科技等手法，再現(xiàn)傳統(tǒng)中式建筑之美。經(jīng)過多年沉淀積累，建發(fā)房產(chǎn)現(xiàn)形成了“臻貴系”“雋雅系”兩大新中式產(chǎn)品體系，包括了“王府中式”“禪境中式”“盛世唐風(fēng)”“風(fēng)雅宋韻”“詩(shī)意東方”等五款不同的新中式產(chǎn)品風(fēng)格，形成建發(fā)房產(chǎn)特有的標(biāo)識(shí)性、差異化產(chǎn)品。

　　建發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅重塑了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，更對(duì)傳統(tǒng)文化的傳承與弘揚(yáng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。近五年，建發(fā)房產(chǎn)新中式產(chǎn)品已落地70余個(gè)城市近300個(gè)項(xiàng)目。品牌“看不見，摸不著”，但是一旦形成則必定成為公司極具價(jià)值的“護(hù)城河”。近年來，建發(fā)房產(chǎn)成功打造了一批備受市場(chǎng)矚目的項(xiàng)目，“新中式產(chǎn)品=建發(fā)房產(chǎn)”在市場(chǎng)上打下了很深的烙印，受到客戶的廣泛美譽(yù)。經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)賽惟咨詢調(diào)查評(píng)定，2023年建發(fā)房產(chǎn)總體客戶滿意度位居賽惟庫(kù)內(nèi)第一、物業(yè)服務(wù)滿意度位居前二。

　?。ǔ啥肌そòl(fā)觀唐映月）

　　解析建發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品之道，可以看出：堅(jiān)持新中式產(chǎn)品定力，并通過產(chǎn)品差異化，建發(fā)房產(chǎn)成功塑造了自身獨(dú)特的品牌形象，贏得了消費(fèi)者的青睞和信任；而借助標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，建發(fā)房產(chǎn)逐步推進(jìn)了城市深耕，進(jìn)一步擴(kuò)大了市場(chǎng)份額。這種不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品策略為公司帶來了持續(xù)的銷售增長(zhǎng)和現(xiàn)金流的穩(wěn)健循環(huán)。

　　邏輯二：專注主業(yè)住宅開發(fā)，實(shí)現(xiàn)存貨快速周轉(zhuǎn)，保證資產(chǎn)健康

　　1、投資端：聚焦核心能力圈，專注主業(yè)住宅開發(fā)，堅(jiān)守投資紀(jì)律性

　　在2021年之前的行業(yè)鼎盛時(shí)期，很多地產(chǎn)公司紛紛開辟了產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等第二賽道，短暫的資本紅利驅(qū)使大量地產(chǎn)公司揮霍手上現(xiàn)金，也使得報(bào)表端的持有型資產(chǎn)快速增長(zhǎng)，隨著下行周期到來，負(fù)擔(dān)也逐步加重。

　　但反觀建發(fā)房產(chǎn)，哪怕在行業(yè)的紅利時(shí)代也始終堅(jiān)守初心，不被外界干擾，不盲目跟風(fēng)投資，堅(jiān)持在自身住宅開發(fā)的專業(yè)領(lǐng)域，做精做實(shí)。2023年年末，建發(fā)房產(chǎn)持有型資產(chǎn)占重資產(chǎn)比重僅3.2%，始終保持著行業(yè)較低的水平。

　　現(xiàn)在來看，布局重資產(chǎn)的房企，大量出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這些低效重資產(chǎn)也難以變現(xiàn)支撐現(xiàn)金流。而建發(fā)房產(chǎn)卻通過不斷提升內(nèi)在運(yùn)營(yíng)效率的增長(zhǎng)模式，躋身了行業(yè)前十。正是這種“專注”，讓建發(fā)房產(chǎn)獲得了更長(zhǎng)久的生存之道。

　　（注：2018年—2023年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售及排名，單位：億元人民幣，數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

　　在投資決策上，建發(fā)房產(chǎn)一直以來都實(shí)行“集團(tuán)總控”的模式，即由集團(tuán)把控整體的投資節(jié)奏、拿地規(guī)模及拿地決策，這能夠極大程度地防止一線投資出現(xiàn)偏離的風(fēng)險(xiǎn)，保持了較好的投資紀(jì)律性。

　　2、銷售端：以產(chǎn)品力贏得客戶認(rèn)可，保持健康且有流動(dòng)性的土儲(chǔ)

　　建發(fā)房產(chǎn)自成立至今，對(duì)于客戶滿意度的重視和交付品質(zhì)的追求，使其在市場(chǎng)上贏得了良好的口碑及品牌認(rèn)可度，從而實(shí)現(xiàn)了存貨的快速銷售周轉(zhuǎn)。

　?。?）從貨值去化速度看，建發(fā)房產(chǎn)土儲(chǔ)的周轉(zhuǎn)效率很高：建發(fā)房產(chǎn)房開業(yè)務(wù)均由子公司建發(fā)國(guó)際承接，根據(jù)建發(fā)國(guó)際公開披露的信息，2023年建發(fā)國(guó)際的土儲(chǔ)去化率高達(dá)76%。堅(jiān)持將“庫(kù)存”變成更安全的“現(xiàn)金流”，這是建發(fā)房產(chǎn)一直以來堅(jiān)持的“商業(yè)邏輯”。

　?。ㄗⅲ和羶?chǔ)去化率=當(dāng)年度簽約金額/上一年末土儲(chǔ)未售貨值，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度。）

　?。?）建發(fā)房產(chǎn)的已竣工未售存貨占比低。已竣工未售存貨通常為較難實(shí)現(xiàn)去化的庫(kù)存。截至2023年年末，建發(fā)房產(chǎn)的已竣工未售占存貨約5.6%，為行業(yè)較低水平，代表建發(fā)具備了較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，從盈利性和流動(dòng)性上處于行業(yè)的優(yōu)先水平。

　　進(jìn)一步解析建發(fā)房產(chǎn)的底層商業(yè)邏輯，不難發(fā)現(xiàn)：一方面，通過聚焦核心能力圈，堅(jiān)持主業(yè)，避免了盲目投資帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，堅(jiān)持產(chǎn)品力鍛造，精益求精，贏得客戶認(rèn)可，使得公司能夠?qū)崿F(xiàn)庫(kù)存的快周轉(zhuǎn)，保證了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的健康。

　　邏輯三：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局日趨完善，實(shí)現(xiàn)價(jià)值協(xié)同發(fā)展

　　除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，建發(fā)房產(chǎn)圍繞房地產(chǎn)主業(yè)，布局物業(yè)、代建、工程管理及城市更新等輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈板塊，各板塊互相補(bǔ)位，實(shí)現(xiàn)價(jià)值協(xié)同發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“前端”，2021年，建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)了A股上市公司建發(fā)合誠(chéng)（603909.SH）。自收購(gòu)以來，建發(fā)合誠(chéng)打通建發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈資源，與母公司在建筑施工、建筑設(shè)計(jì)及工程管理業(yè)務(wù)方面深化合作，助力建發(fā)房產(chǎn)提升開發(fā)運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)工程管理的提質(zhì)增效。

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“后端”，建發(fā)房產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)由子公司建發(fā)物業(yè)（02156.HK）承接。自1995年開展物業(yè)服務(wù)以來，建發(fā)物業(yè)便始終堅(jiān)持通過“高美譽(yù)的品質(zhì)服務(wù)”保持、提升整體品牌形象，建發(fā)物業(yè)也常年維持了行業(yè)標(biāo)桿的服務(wù)水準(zhǔn)，2023年建發(fā)物業(yè)服務(wù)滿意度位居賽惟行業(yè)庫(kù)內(nèi)第二?？蛻裘雷u(yù)度也為建發(fā)物業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，2023年年末，建發(fā)物業(yè)合約面積突破了1億平方米的大關(guān)，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模持續(xù)提升。

　　解析建發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈布局思路，可以看出：公司始終圍繞房地產(chǎn)主業(yè)部署上下游產(chǎn)業(yè)鏈，提升產(chǎn)業(yè)鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并發(fā)揮各板塊優(yōu)勢(shì)，協(xié)同發(fā)展。隨著各板塊競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐步凸顯，相信最終能對(duì)主業(yè)的發(fā)展起到重要的輔助和支持作用，提升整體價(jià)值創(chuàng)造力。

　　結(jié)語(yǔ)

　　建發(fā)房產(chǎn)就是一家這樣的企業(yè)，通過超強(qiáng)的戰(zhàn)略定力，憑借著一以貫之的匠心品質(zhì),通過持續(xù)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)取得了正向的財(cái)務(wù)反饋。

　　眼下，隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入新的發(fā)展階段，建發(fā)房產(chǎn)在產(chǎn)品力、服務(wù)力、營(yíng)運(yùn)能力等多個(gè)維度的優(yōu)異表現(xiàn)，展現(xiàn)了公司持續(xù)高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)的能力，這一點(diǎn)也在公司交出的優(yōu)異年度成績(jī)單中反復(fù)得到驗(yàn)證與確認(rèn)。中金、海通、國(guó)金、花旗、申萬(wàn)等海內(nèi)外知名券商，也紛紛看好建發(fā)房產(chǎn)及其子公司建發(fā)國(guó)際（01908.HK）的后市發(fā)展，給予公司未來幾年持續(xù)增長(zhǎng)的盈利預(yù)期。

　　對(duì)于建發(fā)房產(chǎn)而言，踏入行業(yè)前十，進(jìn)一步確認(rèn)其行業(yè)領(lǐng)先的地位，相信其堅(jiān)守初心的態(tài)度、堅(jiān)持創(chuàng)新的精神，能持續(xù)推動(dòng)公司穿越地產(chǎn)周期，邁向新的發(fā)展階段。（CIS）