香港特首林鄭月娥的施政報告銳意重塑置業(yè)階梯，惟受首置盤規(guī)模不足，公屋居屋供應(yīng)大幅落后，私樓憧憬放寬換樓期，及未提增加土地供應(yīng)4大因素影響，購買力涌入各類物業(yè)市場，推動樓市再度升溫。

　　施政報告公布(上月11日)至今將近一個月，10月份10大屋苑共錄191宗成交，按月增14%。另半數(shù)屋苑尺價續(xù)升，不少高價成交更于施政報告公布后誕生，尤其上車屋苑表現(xiàn)最好，天水圍嘉湖山莊3房連天臺戶尺價1.1萬元創(chuàng)新高，顯示買家未有因當局公布房策而減慢入市，反而之前持觀望態(tài)度的準買家，陸續(xù)涌入市場。

　　特首林鄭月娥雖然在施政報告內(nèi)著力重塑以公屋、綠置居、居屋、首置上車盤及私樓組成的5層置業(yè)階梯，但各類供應(yīng)短期未到位。

　　先說最受港人注目的首置上車盤，先導(dǎo)計劃只選址了安達臣道地皮作試點，僅提供1000伙，相對近5年私樓吸納量平均每年約1.5萬伙，只占7 %，算是杯水車薪，長遠能否增加供應(yīng)，更取決于能否落實公私營合作。對于等候入市多時的中產(chǎn)上車客，首置盤供應(yīng)存在眾多未知之數(shù)，情愿趕快購買私樓置業(yè)。其次，首置上車盤設(shè)有入息下限，家庭申請初步為5.2萬元，意味著收入未達下限的買家無緣受惠計劃，反而根據(jù)目前按揭保險安排，以最高按揭成數(shù)8成，2.25厘及還款年期30年計，月入只需約4.5萬元，已可購入樓價600萬元的單位，單計入場門檻反而比上車首置盤更低。此外，公屋、綠置居及居屋恒?；?yīng)規(guī)模亦未達標。如公屋及綠置居未來5年平均僅1.5萬伙，較長遠房策目標平均每年2萬伙，仍然短缺5000伙，而居屋每年亦只有5000伙，較目標每年8000伙，低3000伙或4成。單位供應(yīng)大幅落后，令置業(yè)階梯難以成形。

　　在私樓方面，施政報告既未再加辣，明言以置業(yè)主導(dǎo)，甚至有意放寬換樓期至9個月，增強市民入市及換樓的信心，過去一個月?lián)Q樓成交活躍，推高中大型單位樓價。例如將軍澳致藍天早前有4房戶以1280萬元沽出，實用尺價1.3萬元創(chuàng)新高。更重要的是政府雖然提出多項房策，惟核心的土地短缺問題未有解決，施政報告未提出大規(guī)模覓地計劃。而當局亦承認，目前短中長期所能提供60萬伙，較“香港2030+”藍圖估算所需100萬伙，有多達40萬伙短缺；短期內(nèi)要達至長策目標10年28萬伙公營房屋，目前仍然缺少4.4萬伙土地。

　　增加土地供應(yīng)的步伐未有進展，令市民憂慮置業(yè)階梯構(gòu)想成空中樓閣，樓價或繼續(xù)升，故此加快入市。有分析認為，政府應(yīng)盡早推出更多增加土地供應(yīng)措施，并加快建屋步伐，以釋除市場憂慮。 ：