上周國家統(tǒng)計(jì)局公布最新行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，而與此同時(shí)我們觀察到地產(chǎn)板塊開始重獲投資者青睞，因板塊目前估值較為吸引且調(diào)控收緊空間有限。我們認(rèn)為中央對(duì)于房地產(chǎn)的嚴(yán)厲態(tài)度至少在明年三月兩會(huì)前不會(huì)改變，因此地方政府主導(dǎo)的限購限售政策、以及商業(yè)銀行層面推進(jìn)的限貸政策仍將繼續(xù)，因此今年四季度以及明年一季度開發(fā)商仍將面臨銷售和現(xiàn)金流的雙重考驗(yàn)。

　　雙雙趨弱。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示新房銷售和房地產(chǎn)投資雙雙趨弱。具體來看，全國新建商品住宅銷售面積于10月連續(xù)第二個(gè)月同比下降，單月同比跌幅從9月的0.8%擴(kuò)大至10月的1.3%，對(duì)應(yīng)1-10月累計(jì)同比增速為2.8%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資單月同比增速于10月連續(xù)第三個(gè)月放緩，從7月高位的13.2%收窄至10月的7.7%，對(duì)應(yīng)1-10月累計(jì)同比增速9.7%。新開工面積單月同比增速從7月高位的29%持續(xù)收窄至10月的15%，對(duì)應(yīng)1-10月累計(jì)同比增速為16.3%。此外，土地購置面積和成交金額的單月同比增速分別從9月的16%和19%雙雙回落至10月的12%和10%，對(duì)應(yīng)1-10月累計(jì)同比增速分別為15%和21%。

　　市場(chǎng)降溫。根據(jù)我們持續(xù)跟蹤的30家核心上市開發(fā)商數(shù)據(jù)，10月平均合約銷售金額環(huán)比9月小幅下降3%，同期單月同比增速從年內(nèi)6月高位的70%連續(xù)第四個(gè)月持續(xù)收窄至10月的45%。具體來看，21家開發(fā)商10月錄得環(huán)比9月有所下降，其中7家錄得個(gè)位數(shù)環(huán)比下降，平均跌幅為5%，剩余14家環(huán)比跌幅達(dá)雙位數(shù)，幅度為12-38%不等，平均跌幅約20%。但今年1-10月的累計(jì)增速仍達(dá)50%，平均完成了全年目標(biāo)的83%，主要受大幅增長(zhǎng)的可售貨源和上半年尚可的去化率推動(dòng)，但在三季度以后我們觀察到銷售去化率正在逐級(jí)下行，個(gè)別樓盤已跌落到50%以下。此外，首創(chuàng)置業(yè)，禹洲地產(chǎn)，綠城中國，雅居樂和富力地產(chǎn)可能難以完成其全年銷售目標(biāo)，其中禹洲地產(chǎn)表示已將其全年目標(biāo)從600億元(同比增長(zhǎng)50%)下調(diào)至550億元(同比增長(zhǎng)38%)。

　　再融資仍趨嚴(yán)。行業(yè)到位資金增速持續(xù)弱于開發(fā)投資增速。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金13.6萬億元(同比增長(zhǎng)7.7%)，三大核心資金來源為銷售回款(7.0萬億元，同比增長(zhǎng)10%)，自籌資金(4.5萬億元，同比增長(zhǎng)11%)和銀行開發(fā)貸款(2.0萬億元，同比下降5%)。其中，銀行開發(fā)貸款連續(xù)第7個(gè)月累計(jì)同比下跌，而自籌資金(包括債券，信托，ABS和股權(quán)融資)單月同比增速自5-9月的雙位數(shù)高增長(zhǎng)顯著收窄至10月的6%，意味著開發(fā)商融資并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松。近期，恒大集團(tuán)和合景泰富均在境外市場(chǎng)發(fā)行美元計(jì)價(jià)的優(yōu)先票據(jù)，融資成本大幅飆升。我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)季度，地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境仍將趨嚴(yán)，而高杠桿開發(fā)商將持續(xù)承壓。

　　貸款利率上行。住房貸款平均利率自2016年第四季度觸底4.52%之后，連續(xù)第7個(gè)季度上行至今年三季度的5.72%，相比基準(zhǔn)利率上浮達(dá)17%。我們觀察到目前僅有上海、廈門以及南京這幾個(gè)過去兩年持續(xù)走弱的區(qū)域市場(chǎng)房貸利率定價(jià)溫和，其余多數(shù)城市首套房貸利率仍平均較基準(zhǔn)利率上浮兩成、二套上浮三成左右。而追隨二手房?jī)r(jià)逐步在更多城市形成下行趨勢(shì)，令買家不愿再背負(fù)高定價(jià)貸款去博取逐漸收窄的一二手房差價(jià)。10月新增居民中長(zhǎng)期貸款(主要為按揭貸款)從9月的4310億元環(huán)比下降至3730億元，對(duì)應(yīng)銷售進(jìn)一步放緩。在中央改變其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)之前，我們預(yù)計(jì)貸款利率下降空間有限且觀望情緒將進(jìn)一步積累。