地產(chǎn)：期待政策松 薦4股 2015-03-13 類別：行業(yè)研究 機構(gòu)：中金公司 研究員：寧靜鞭

　　[摘要]

　　投資建議草根調(diào)研顯示基本面3月小幅復蘇，符合預期；政策將是未來股價主推力，依然看好地產(chǎn)股一季度表現(xiàn)，還有超過20%的上行空間。我們依然堅持2015年來自政策驚喜多于基本面的判斷，2.0xP/B才是地產(chǎn)股估值天花板，一月以來的調(diào)整使得地產(chǎn)股估值空間已經(jīng)打開，堅定建議買入持有，地產(chǎn)龍頭排序：萬科/招商/保利，中小市值公司：首開股份/中南建設(shè)/中華企業(yè)。

　　理由1）草根調(diào)研結(jié)果顯示，3月基本面穩(wěn)步、小幅復蘇，整體市場感覺強于2014年同期，弱于2012、13年；依然預期30大城市3月成交量同比上漲5%~10%。我們草根調(diào)研結(jié)果顯示，春節(jié)之后，地產(chǎn)實體市場有所復蘇，各地到訪情況恢復或者超過節(jié)前水平，同比則是小幅上漲，市場熱度好于2014年同期，但稍遜于2012、2013年；限于利潤率指標考量，開發(fā)商促銷并不積極，新推盤時點相對有所延后。整體看來，調(diào)研結(jié)果驗證了我們前期“基本面弱復蘇”的判斷，依然維持3月前30大城市成交量同比上漲5%-10%的預測。

　　2）區(qū)域型公司認清現(xiàn)實，轉(zhuǎn)型決心逐步明確。我們也走訪了各地區(qū)域型地產(chǎn)公司，多數(shù)公司對市場中長期判斷開始謹慎，不再盲目追求規(guī)模，2015年銷售策略均強調(diào)“去庫存”+“穩(wěn)定增長”，全年銷售目標增長幅度一般在0%~20%之間；同時也已經(jīng)開始思考企業(yè)中長期發(fā)展問題，逐步組建新部門、新團隊開始探索地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向。

　　3）去化庫存將是中長期一大難題，特別是中小城市。我們調(diào)研結(jié)果也顯示，庫存去化是中長期的一大難題，特別是前期土地供應量大的城市，比如二線城市中的杭州及部分三四線城市，比如營口。以杭州為例，據(jù)測算杭州已出讓未售土地可形成的潛在供應有40萬套（包括富陽），而現(xiàn)有預售證存貨15.3萬套，如果按目前年銷量測算，杭州不新增土地供應，需要5~6年時間去化。

　　風險經(jīng)濟下行風險加大；貨幣、產(chǎn)業(yè)政策放松時點弱于預期。