[摘要] 　　2016年1-8月全國房地產(chǎn)新開工面積和投資額分別同比增長12.2%和增長5.4%，較上月分別收窄1.2和擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，目前新開工增速繼續(xù)下行，竣工增速維持高位，將導(dǎo)致投資繼續(xù)疲軟，但考慮去年下半年投資低基數(shù)的對(duì)沖，維持全年投資增速約5%的判斷；銷售面積和金額同比分別增長25.5%和38.7%，較上月分別收窄0.9和1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中8月單月銷售淡季不淡，但我們依然維持銷售增速將繼續(xù)小幅放緩的判斷；目前主流城市庫存較為緊張，近期雖有如廈門等調(diào)控政策的推出，但后續(xù)供給收縮可能會(huì)快于需求衰減，因而后續(xù)市場量價(jià)下行將更加可控，反倒是需要擔(dān)心價(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，目前百城土地市場年初至今累計(jì)同比下降6%，但溢價(jià)率卻快速上行，風(fēng)險(xiǎn)更加突出，地王頻現(xiàn)推升了土地市場高門檻，限制中小房企拿地的同時(shí)，或也將限制過去幾年中市場奉行的高周轉(zhuǎn)策略，當(dāng)然這反倒是將凸顯非市場化拿地的資源型房企的優(yōu)勢，未來十年非市場化拿地能力或?qū)⒊蔀樾逻x股標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為今年后續(xù)房行業(yè)基本面相對(duì)不差、并且資產(chǎn)荒下地產(chǎn)具有配臵價(jià)值，因而維持建議挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，主要推薦：1）資源型房企：招商蛇口(001979)、首開股份(600376)、金融街、浦東金橋；2）上海國企改革：華鑫股份(600621)、光明地產(chǎn)(600708)、上實(shí)發(fā)展(600748)；3）優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)型： 　　嘉寶集團(tuán)(600622)、迪馬股份(600565)、廣宇集團(tuán)(002133)、中洲控股(000042)、天宸股份(600620)、天保基建(000965)等。 　　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長5.4%，較1-7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積同比上升12.2%，較1-7月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比上升4.6%，增速較1-7月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；土地購臵面積同比下降8.5%。目前，新開工增速繼續(xù)下行，竣工增速維持高位，傳導(dǎo)至累計(jì)施工增速繼續(xù)下行、單月施工增速為負(fù)情況，由此也就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速的疲弱，但同時(shí)去年8-12月的單月投資增速持續(xù)為負(fù)將出現(xiàn)低基數(shù)效應(yīng)，因而我們維持16年全年投資增速約5%的判斷。 　　1-8月的商品房銷售面積同比上升25.5%，較上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售額同比上升38.7%，較上月回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為7,618元/平米，同比上升10.5%，較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。8月單月銷售面積同比上升19.8%，好于6月和7月表現(xiàn)，銷售表現(xiàn)淡季不淡。累計(jì)銷售增速繼續(xù)收窄符合預(yù)期，同比基數(shù)逐漸走平致收窄幅度放緩，但隨著南京、蘇州、廈門開啟新一輪限購措施，二線城市政策收緊預(yù)期再度升溫，后續(xù)銷售增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。 　　1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比上升14.8%，較1-7月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款增速繼續(xù)維持低位的1.7%，預(yù)收款和按揭貸款增速分別為29.7%和52.2%仍維持高位，顯示流動(dòng)性持續(xù)寬松背景下，房企銷售回款持續(xù)加速的同時(shí)，再投資比例卻維持低位，開工意愿疲弱與投資數(shù)據(jù)下滑相互印證，M1和M2剪刀差將持續(xù)擴(kuò)大。 　　1-8月，40城土地累計(jì)成交量同比下降5.8%，較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中單月成交量環(huán)比上升9%，同比上升1.6%；40城土地累計(jì)成交金額同比上升52.7%，較上月擴(kuò)大9.3個(gè)百分點(diǎn)。土地溢價(jià)率方面，8月份40個(gè)城市土地溢價(jià)率為77%，較上月提升10個(gè)百分點(diǎn)。 　　政策與新聞方面，住建部制定房地產(chǎn)中介新規(guī)并提出堅(jiān)持因城施策，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；財(cái)政部將對(duì)部分孵化器免征房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅；北京不再新增商住房，2016年計(jì)劃棚改3.5萬戶；上海披露城市總體規(guī)劃草案，表示未研究“購房信貸新政”；河北“廊七條”規(guī)范市場秩序；河南實(shí)施房企開發(fā)資質(zhì)退出機(jī)制；廈門深圳等多個(gè)城市集中推出大規(guī)模土地供應(yīng)；廈門宣布正式重啟限購政策，9月5日起執(zhí)行；深圳更新“十三五”規(guī)劃，未來5年規(guī)模30平方公里；湖南“十三五”全省控制新增建設(shè)用地在10萬公頃。