核心觀點(diǎn)：

　　銷售面積單月同比增速創(chuàng)年內(nèi)新高根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-7月商品房銷售面積同比增長4.2%，增速擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中7月銷售同比上升9.9%，單月成交面積增速創(chuàng)年內(nèi)新高略超預(yù)期，一方面受重點(diǎn)城市成交邊際改善影響，另一方面也是17年7月基數(shù)壓力相對(duì)緩解導(dǎo)致（17年7月同比僅增長2%）。我們維持前期觀點(diǎn)，一二線城市價(jià)格調(diào)控壓力將有所緩解，供給端逐步改善，三四線在棚改因城施策與按揭貸利率改善的情況下，成交表現(xiàn)依舊具備一定韌性。

　　土地購置面積增速創(chuàng)三年內(nèi)新高，拿地成本繼續(xù)改善根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-7月土地購置面積同比上升11.3%，單月同比上升32.1%，單月增速為自14年11月以來的新高。土地成交價(jià)款在量價(jià)齊升帶動(dòng)下累計(jì)同比增長21.9%，單月同比大幅增長28.7%。從地價(jià)房價(jià)關(guān)系來看，中指院300城市樓面價(jià)增速低于統(tǒng)計(jì)局銷售均價(jià)增速，房企拿地成本持續(xù)改善。

　　房企開工意愿較強(qiáng)，投資增速超預(yù)期回升根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-7月新開工同比增長14.4%，增速擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長29.4%，高去化低庫存環(huán)境下房企開工意愿維持高位。投資方面，18年1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，增速上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長13.2%。土地投資拉動(dòng)以及施工投資邊際改善（主要為施工面積的增長）為整體投資增速提供了韌性支撐，但需要關(guān)注資金面對(duì)投資端的負(fù)面影響。

　　房企到位資金高增長，開發(fā)貸、按揭貸增速顯著改善根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，18年1-7月，房企到位資金同比增長6.4%，單月同比大幅上升17.8%，房企資金面顯著改善。其中，按揭貸、開發(fā)貸降幅顯著收窄，自籌資金同比依舊高增長，定金及預(yù)收款同比增幅擴(kuò)大至15.1%，銷售端的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)使得定金及預(yù)收款成為房企資金增速的主要支撐。板塊投資方面，目前行業(yè)小周期底部信號(hào)增強(qiáng)，市場(chǎng)悲觀預(yù)期充分反應(yīng)，行業(yè)調(diào)控系統(tǒng)性加碼的概率較低（以部分城市的政策修補(bǔ)為主），流通性改善對(duì)板塊估值修復(fù)有邊際支撐，疊加集中度提升帶來的業(yè)績彈性，我們繼續(xù)推薦低估值的一二線龍頭房企。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示不同口徑下土地?cái)?shù)據(jù)存在差異，資金面繼續(xù)收緊對(duì)需求端以及房企經(jīng)營的負(fù)面影響持續(xù)擴(kuò)大；行業(yè)庫存抬升快于預(yù)期。