本期投資提示：

　　房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅？征收的應(yīng)是房地產(chǎn)稅，而非房產(chǎn)稅。理論上房地產(chǎn)稅是一個(gè)完整的稅收體系，征稅對(duì)象包括“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”，征稅范圍覆蓋“交易”和“持有”環(huán)節(jié)，征稅基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)從價(jià)計(jì)征。

　　征收房地產(chǎn)稅理由主要為兩種，一是用于社區(qū)公共服務(wù)的投入，二是作為社會(huì)財(cái)富再分配的調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)稅實(shí)際主要是對(duì)“地產(chǎn)”征稅，我們看到的房?jī)r(jià)上漲實(shí)質(zhì)是地價(jià)在上漲。土地升值主要來(lái)源于城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及外來(lái)勞動(dòng)者的共同努力，與土地使用權(quán)擁有者自身的貢獻(xiàn)并不完全掛鉤。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅往往有前轉(zhuǎn)傾向，易于轉(zhuǎn)嫁給買家負(fù)擔(dān)，從而與再分配土地增值收益的目的南轅北轍，而持有環(huán)節(jié)稅收具有資本化傾向。目前征收房地產(chǎn)稅存在兩個(gè)法理障礙：一則是70年土地使用權(quán)，二則是價(jià)漲征稅而價(jià)跌退稅嗎？美國(guó)房地產(chǎn)稅總體原則是“寬稅基、低稅率”，以征收物業(yè)稅用于公共服務(wù)為主。由地方政府因城施策制定稅率，免征范圍、額度較小，主要針對(duì)老人、殘障人士等群體。美國(guó)各州的稅率差異很大，一般由各州的議會(huì)提出議案，由選區(qū)內(nèi)的選民投票通過(guò)。全美各個(gè)州的有效稅率在0.32-2.31%的區(qū)間，如果該州對(duì)房產(chǎn)稅依賴性高，房產(chǎn)價(jià)值低或地方政府支出高，該地的房產(chǎn)稅稅率往往會(huì)更高。

　　我國(guó)目前城市間發(fā)展階段與基本面差異較大，全國(guó)范圍來(lái)看開征房地產(chǎn)稅側(cè)重于社會(huì)財(cái)富再分配的理念可能性較高，而一線與強(qiáng)二線具有開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)條件。就金額來(lái)看房地產(chǎn)稅的征收金額很難與土地出讓金收入相提并論，兩者相差一個(gè)數(shù)量級(jí)，全國(guó)范圍來(lái)看總體上城市建設(shè)與公共資源投入的資金更多來(lái)源于土地出讓而非房地產(chǎn)稅。其中一線與部分強(qiáng)二線城市存量房占比較高，土地出讓金收入占總體財(cái)稅收入的比例較低且未來(lái)會(huì)繼續(xù)降低，因此可能實(shí)行相對(duì)的“寬稅基、高稅率”，通過(guò)較小的人均免征面積擴(kuò)大征稅范圍，以此籌集用于公共資源投入的支出。同時(shí)配合累進(jìn)制稅率對(duì)多套房或過(guò)高的人均面積部分征收高稅率，最終形成“寬稅基、低稅率”與“窄稅基、高稅率”相結(jié)合的稅制。弱二線與三四線等城市以新房市場(chǎng)為主，土地出讓金收入占地方總財(cái)政收入比例較高，因此稅收應(yīng)當(dāng)更傾向財(cái)富的調(diào)節(jié)機(jī)制——“窄稅基、高稅率”。