繼4月政治局會議后，2019年7月30日中央政治局會議再提房住不炒與長效管理機制，同時提出：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

　　近期房地產(chǎn)融資政策收緊、開封限售政策放松“一日游”、蘇州房地產(chǎn)調控政策再升級，我們認為房地產(chǎn)調控政策的韌性下半年將會延續(xù)，房住不炒、因城施策的主基調不會改變。而在融資收緊、政策趨穩(wěn)、棚改套數(shù)減半的背景下，土地市場或將持續(xù)“降溫”，銷售韌性將有所減弱，下半年銷售下行趨勢仍將持續(xù)；新開工和房地產(chǎn)投資增速下行壓力也將有所加大。

　　政治局會議首提城市群概念，針對城市群，政治局會議提出：加快重大戰(zhàn)略實施步伐，提升城市群功能。結合今年2月國家戰(zhàn)略級別的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式落地；3月政府工作報告中提及：堅持以中心城市引領城市群發(fā)展等事件，我們認為未來各大都市群的發(fā)展支持政策及配套規(guī)劃文件有望加速落地，城市群將成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，吸引大量投資落地與人才落戶，城市群中的核心城市與節(jié)點輻射城市價值將得到持續(xù)釋放，重點看好以城市群為主要布局的房企。

　　除了城市群以外，政治局會議也首次提及老舊小區(qū)改造，提出實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設等補短板工程。

　　老舊小區(qū)改造工作首現(xiàn)于2018年政府工作報告，在2019年政府工作報告中明確提出要求：要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施，此后在6月國常會中再次提及。隨著相關政策、執(zhí)行方案與可能的相關補貼落地，物業(yè)管理公司將有望從中獲益，切入存量老舊項目市場。

　　推薦業(yè)績確定性強、資源卓越的一線房企：華夏幸福、保利地產(chǎn)、萬科A、招商蛇口、華僑城A和金地集團；建議關注：中南建設、藍光發(fā)展、【金科股份(000656)、股吧】、榮盛發(fā)展和陽光城；推薦物管公司：碧桂園服務、中航善達；風險提示：行業(yè)資金面超預期收緊；市場表現(xiàn)超預期下行