剛剛過去的一個周末對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，注定不會平靜，有深圳樓盤一小區(qū)隔夜房價上漲百萬出售，也有企業(yè)因為債務加身急于拋售套現(xiàn)。

　　賣子求生

　　4月20日，新湖中寶連發(fā)兩公告披露出售四項目予綠城中國，據(jù)統(tǒng)計此次新湖中寶共套現(xiàn)22.79億元。其中，以19億元出讓青藍國際城項目二期，向綠城房產(chǎn)轉讓目標公司 35%的股權及相應權利和權益；此外，雙方同日宣布另一項交易，由綠城入股新湖旗下沈陽3個地產(chǎn)項目35%權益，總代價3.79億元中，1.86億元為股權轉讓代價，其余1.93億元為項目提供融資。

　　上一次出售項目套現(xiàn)為2019年7月，以67.05億元轉讓兩公司股權及權益予融創(chuàng)中國。

　　據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，近年幾個季度以來新湖中寶財務數(shù)據(jù)起伏不定，營收數(shù)據(jù)像過山車，凈利潤跌回一年前，負債下降不明顯。主業(yè)不振資金鏈繃緊，債務持續(xù)讓公司承壓。

　　在現(xiàn)實面前，新湖中寶選擇出售公司股權項目套項也不為當下最佳選擇。由金融到地產(chǎn)發(fā)展的老牌浙系房企新湖中寶，其在溫州人黃偉掌舵下，盡玩資本騰挪的游戲，特別是2019年的房企去杠桿大年以來，新湖系遭遇巨大資金壓力，不得不頻繁出售項目回血。

　　從此次交易看，綠城接手的其中一項目實則“爛尾”多年。

　　據(jù)公告顯示，浙江啟豐持有位于沈陽的仙林金谷項目、新湖灣項目和新湖美麗洲項目，總建筑面積分別為58.9萬平方米、18.7萬平方米29.3萬平方米，而上海中瀚則持有位于靜安區(qū)青藍國際城項目的第二期。其中，作為舊改項目的青藍國際城，已在新湖中寶的賬面上躺了十余年。

　　對于綠城來說此次并購也并非沒有風險，之所以選擇部分股權收購方式，而非融創(chuàng)似的直接要求控股獲取，這其中也自然有綠城中國自己的算盤，以小博大，用少量的資金獲得規(guī)模上的增長，或許是綠城當下精打細算考慮的結果，所以相對的風險還是需要權衡承擔。

　　而對于新湖中寶的賣子求生，除了自身經(jīng)營出現(xiàn)困難，更多的是行業(yè)大環(huán)境已經(jīng)變了，此前的地產(chǎn)金融模式阻力重重。

　　堅稱地產(chǎn)為主業(yè)，但新湖似乎更熱衷于資本運作

　　翻閱過去十年來新湖中寶的表現(xiàn)，作為入行20年的房企來說，規(guī)模不算小，2019年半年報顯示，期內該公司在全國30余個城市開發(fā)項目約50個，項目總建筑面積約2300萬平方米，權益總建筑面積約2200萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，實現(xiàn)結算收入61億元，當期營業(yè)收入為72.75億，歸母凈利潤17.21億元，其中地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)利潤約12億元。

　　一邊手握豐富的土地儲備，一邊卻遲遲不能轉化為銷售收入。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶擁有存貨730.09億元，占總資產(chǎn)比例為49.84%。

　　近十年來，黃偉推動新湖系大舉并購，總耗資近200億元。

　　通過不斷收購，早在2011年新湖中寶就已經(jīng)擁有土地儲備966.64萬平方米，規(guī)劃建筑面積1515.75萬平方米，然而多個項目開工面積為零的現(xiàn)象也屢見不鮮。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，新湖中寶存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項目時長已超過十年。另一方面，新湖還通過股權質押方式，用旗下地產(chǎn)項目不斷進行融資。

　　盡管一直堅稱地產(chǎn)為主業(yè)，但新湖似乎更熱衷于資本運作，所收購資產(chǎn)中除地產(chǎn)外，金融標的占絕大部分。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年以來，新湖中寶相繼收購溫州銀行、陽光保險、51信用卡、萬得信息、信銀國際等多家金融機構股權，累計收購所耗資金超過100億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2019年中期，新湖中寶的長期股權投資337.31億元，占總資產(chǎn)比例為23.03%。

　　然而，由于投資收益不穩(wěn)定，新湖中寶的經(jīng)營業(yè)績也大起大落。

　　2016年，新湖中寶實現(xiàn)營收136.26億元，同比增長28.43%，歸母凈利潤58.38億元，同比增長403%。據(jù)悉，凈利潤大漲源于在二級市場大幅增持了中信銀行H股，獲得了巨額投資收益。

　　而2017年，新湖中寶歸母凈利潤下降至33.22億元，2018年更進一步下降至25.06億元。

　　2019年10月，新湖中寶作為二股東的51信用卡出現(xiàn)暴雷，股價一度跳水接近40%。對此，新湖中寶稱或將影響當期利潤。

　　因業(yè)績和經(jīng)營風險問題，2019年新湖中寶還收到了來自上交所的問詢函。

　　另據(jù)2019年中期報告顯示，新湖中寶期內持有貨幣資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達848.47億元。（信息源于樂居財經(jīng)）

　　天有不測風云，今年以來由于疫情的影響更加加劇新湖中寶的前路的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)普遍限于低靡狀。

　　值得注意的是，就在4月17日，據(jù)香港媒體報道，評級機構穆迪將內地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉為負面，主要因為新冠肺炎疫情帶來的破壞及經(jīng)濟增長放緩，將對房地產(chǎn)市場需求及庫存造成壓力，令內房股離岸債融資變得不明朗。當中，雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個月、合共920億美元的在岸及境外債務，但有4家內房將面臨非常高的再融資風險，涉及42億美元的債務。雖然穆迪在報告內并無點名此4間內房，僅指出其評級具在B3或以下，翻查穆迪以往報告，符合要求的4間內房應為在分別A股上市的新湖中寶、泰禾集團，以及香港上市的綠景中國（0095）及億達中國（3639）。

　　首當其沖的是新湖中寶被披露出來，行業(yè)前景轉為負面，經(jīng)濟放緩，對于業(yè)務不確定，融資或將受阻，其債務勢必為一顆隨時會爆的雷。

　　自我解局才開始

　　不幸被言中的新湖中寶已經(jīng)有了實質性的套現(xiàn)解債的舉措，其他的三家泰禾集團、綠景中國（0095）及億達中國（3639）們下一步或將又有什么新的舉措，中華網(wǎng)財經(jīng)將繼續(xù)關注，前景低靡債務承壓的新湖中寶們如何解局。