12家房企9月底前提交降負(fù)債方案，勢(shì)必降房?jī)r(jià)提銷量回籠資金。房企融資新規(guī)規(guī)定，兩家房企應(yīng)在9月底前提交減債計(jì)劃。據(jù)了解，12家房地產(chǎn)企業(yè)參加了會(huì)議。它們是碧桂園， 恒大， 萬科， 融創(chuàng)， 中梁，保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽光城。

　　據(jù)悉，這一明確的融資管理規(guī)則是此前業(yè)內(nèi)多次傳言的“三條紅線”:扣除預(yù)付款后的房企資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%；住房企業(yè)的凈負(fù)債率不得大于100%；住房企業(yè)的“現(xiàn)金短債比”小于1。此外，土地收購與銷售的比例是否過高以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)檢查的重要指標(biāo)。

　　“債務(wù)控制方式根據(jù)上述監(jiān)管指標(biāo)中企業(yè)的具體情況進(jìn)行管理，分為四個(gè)檔?！?/p>

　　如果上述三項(xiàng)指標(biāo)均為“踩線”，計(jì)息負(fù)債可能不會(huì)增加；如果指標(biāo)中有兩個(gè)“踩線”，計(jì)息負(fù)債的年增長(zhǎng)率不得超過5%；如果只有一個(gè)“踩線”，計(jì)息負(fù)債的年增長(zhǎng)率可以放寬到10%；如果所有指標(biāo)都符合監(jiān)管要求，計(jì)息負(fù)債的年增長(zhǎng)率可以放寬到15%。

　　上述人士表示，企業(yè)應(yīng)在9月底前提交降檔計(jì)劃，包括如何在一年內(nèi)降檔，以及如何在三年內(nèi)完全完成符合“三條紅線”的調(diào)整。如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管部門將要求金融機(jī)構(gòu)限制相應(yīng)住房企業(yè)的全部債務(wù)。據(jù)有關(guān)人士透露，相關(guān)規(guī)定將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面實(shí)施。

　　12家房企9月底前提交降負(fù)債方案，勢(shì)必降房?jī)r(jià)提銷量回籠資金。

　　房企降速調(diào)結(jié)構(gòu)已是必然

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在嚴(yán)格控制負(fù)債的背景下，依靠高杠桿的房企擴(kuò)張路徑明顯受限。未來，房企將不得不降低土地購買速度，加快庫存周轉(zhuǎn)，加快去轉(zhuǎn)換，從而擴(kuò)大預(yù)售規(guī)模?！皩?duì)于存量表中負(fù)債相對(duì)較大的房企，以及前幾年銷售額較低但今年征地力度較大的房企，新規(guī)將產(chǎn)生較大影響；對(duì)于在過去兩年里一直在積極減少債務(wù)的住房企業(yè)來說，這種影響是可以預(yù)料的。”一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的負(fù)責(zé)人說。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的征地速度可能會(huì)大幅下降。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，盡管受外部的影響，房屋企業(yè)并沒有放慢征地步伐，高地價(jià)的"地王"地塊頻頻出現(xiàn)。"控制征地和降低地價(jià)也是這種融資管理的重要原因之一."上面提到的人說。

　　謝瑞還表示，一方面，融資規(guī)模的控制會(huì)影響房企收購?fù)恋氐囊庠?，房企在增加新的土地?chǔ)備和增加項(xiàng)目自身資金的投資比例時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎；同時(shí)，布局的商業(yè)區(qū)會(huì)更加優(yōu)化，重點(diǎn)是深度培育一些高質(zhì)量的城市群，而不是盲目擴(kuò)大城市數(shù)量。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售收益和債務(wù)管理沒有明顯回升，房地產(chǎn)企業(yè)前期土地儲(chǔ)備的開發(fā)進(jìn)度可能會(huì)放緩，資金對(duì)在建項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的投資壓力會(huì)進(jìn)一步加大，拖累了建設(shè)結(jié)轉(zhuǎn)的步伐?？傮w而言，在新增土地儲(chǔ)備意愿下降、存量開發(fā)進(jìn)度放緩的背景下，布局房地產(chǎn)企業(yè)增速可能會(huì)放緩，保障房概念也踴躍在大眾視線。

　　“住房企業(yè)的第一個(gè)也是最重要的應(yīng)對(duì)措施是增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售回報(bào)，增加資金儲(chǔ)備，減少項(xiàng)目擴(kuò)張過程中對(duì)債券發(fā)行的依賴；其次，要堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，控制企業(yè)的杠桿水平，提高資金，的管理精細(xì)度，提高資金，的使用效率，積極進(jìn)行融資創(chuàng)新；此外，應(yīng)減少或剝離非核心業(yè)務(wù)，重點(diǎn)是主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增加應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款等基金的回收，減少非主要業(yè)務(wù)或其他關(guān)聯(lián)方對(duì)資金房地產(chǎn)項(xiàng)目的占用。”謝瑞說。

　　債務(wù)融資管理閥門的重新收緊旨在進(jìn)一步防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　12家房企9月底前提交降負(fù)債方案，勢(shì)必降房?jī)r(jià)提銷量回籠資金。此外，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷落實(shí)“無房無房”的精神要求，行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到改善，有調(diào)整的空間，不會(huì)因?yàn)檎{(diào)整而帶來更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。