產(chǎn)權(quán)式商鋪如何投資

　　引入商業(yè)運營商是關(guān)鍵

　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，中國的物業(yè)商店具有一定的投機色彩。黃國雄指出，投資者在房地產(chǎn)商店分為投資者，管理公司和業(yè)主。通常的做法是，開發(fā)商只在商店售完之后才建造和離開商店，并委托一家管理公司來經(jīng)營具體的業(yè)務(wù)。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡量將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。從業(yè)主的角度來看，購買產(chǎn)權(quán)商鋪，第一是轉(zhuǎn)讓投資，第二是自己經(jīng)營，第三是通過租賃獲得收入。由于產(chǎn)權(quán)過于分散，盡管有業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)，開發(fā)商失去了對整個項目的控制，無法調(diào)整整體情況。業(yè)主之間相互爭斗，業(yè)務(wù)品種混亂，無法形成規(guī)模效應(yīng)；由于投資者專業(yè)化程度低、與該地區(qū)消費者購買力不協(xié)調(diào)等因素，商店在以后的經(jīng)營中可能會遇到困難。

　　與大多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)商店不同，在一些西方國家，房地產(chǎn)商店由開發(fā)商開發(fā)，然后出售給中小投資者。但是，投資者并不參與經(jīng)營，而是共同委托有信譽和能力的經(jīng)營者來經(jīng)營。投資者購買商鋪，事實上，只能獲得特定時期、特定回報率。

　　目前，中國一些產(chǎn)權(quán)商鋪的開發(fā)商已經(jīng)開始自主經(jīng)營。在看到“一次出售”的痛苦后果后，開發(fā)商開始探索和創(chuàng)新商業(yè)模式。北開發(fā)商必須始終進行項目的運營和管理，即使全部出售，也必須長期統(tǒng)一管理，否則將是一個死胡同。

　　投資物業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險

　　目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種投機，提出了“物業(yè)商鋪”的新投資理念，以盡快擺脫其商業(yè)樓宇。

　　物業(yè)商鋪分為兩種形式，中小投資者應(yīng)注意識別。一種是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，開發(fā)商將超市、百貨公司等開店的面積概念進行劃分，小商鋪之間沒有隔墻，沒有劃分實際面積。產(chǎn)權(quán)以投資者的名義登記，并在一定時期內(nèi)出租，因此買方不能自行經(jīng)營。這種店鋪本身并不具有獨立使用的價值，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)成為虛擬收益所有權(quán)。在這種情況下，一旦商場的整體運營出現(xiàn)問題，投資者的回報將會像一棵沒有根的樹。目前，市場上銷售的商鋪主要是“虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪”，事實也證明虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪糾紛頻繁發(fā)生。

　　另一個是獨立的房地產(chǎn)商店。這種店鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式店鋪的根本區(qū)別在于，實物產(chǎn)權(quán)形式具有獨立和獨立的產(chǎn)權(quán)，購買這種店鋪的投資者可以是個體戶，也可以出租，或者讓經(jīng)營公司包租。投資者就真正擁有了處置權(quán)，而擁有獨立產(chǎn)權(quán)的獨立商鋪無疑是投資者風(fēng)險最低的。一般來說，每個明智的投資者在投資時都應(yīng)該考慮九個因素，如區(qū)位、交通、物流，商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主要商戶、項目規(guī)劃、運營管理和升值潛力。產(chǎn)權(quán)商店的銷售一般有三種模式：一是委托經(jīng)營。投資者購買店鋪，委托開發(fā)商經(jīng)營，開發(fā)商將店鋪出租給他人，而投資者則等待利潤。開發(fā)商提出固定回報保證，并承諾

　　二是投資者直接將商鋪出租給開發(fā)商，然后讓開發(fā)商轉(zhuǎn)租，開發(fā)商將商鋪轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營單位。開發(fā)商按照通常的租金收入將錢返還給投資者，如果租金沒有達(dá)到承諾的比例，開發(fā)商承諾回購房屋。從法律上講，回購是一種擔(dān)保合同，固定收益的做法本身就是非法的。

　　第三種是把房子賣給投資者，然后投資者把房子委托給商業(yè)單位，開發(fā)商再給一個保證。

　　筆者認(rèn)為第二種模式相對可靠。把房子租給開發(fā)商是可以的，開發(fā)商會給一定的回報。但是，有一個大前提要確定，那就是產(chǎn)權(quán)店必須是現(xiàn)有的房子，而不是期房?，F(xiàn)房的意思是，房子不只是封頂，而是竣工，驗收后已經(jīng)備案。

　　以上就是關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的全部內(nèi)容。