住房制度改革經(jīng)過什么樣的歷史演變？住房制度改革是怎么成長起來的。房地產(chǎn)是周期之母。1998年房改釋放了中國房地產(chǎn)市場化的巨大力量，創(chuàng)造了人類城市化、經(jīng)濟增長和改善民生的輝煌成就，也埋葬了高房價和土地財政等亟待解決的問題。房地產(chǎn)事關(guān)國計民生，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是地方財政的主要來源，是金融危機的源頭，是財富的象征，是資產(chǎn)配置的核心。

　　1998年，為應對亞洲，金融風暴，房改啟動了商品房市場。No.23號文件要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以保障性住房為基礎(chǔ)的多層次城市住房供應體系。中國房地產(chǎn)20年市場化發(fā)展的帷幕已經(jīng)拉開。

　　住房制度改革經(jīng)過什么樣的歷史演變？住房制度改革是怎么成長起來的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在繁榮中走向成熟

　　房改以來，得益于城市化和經(jīng)濟增長，集中居民住房需求得到釋放，1998-2018年，中國城市化率從33.4%上升到59.6%，年均增長1.3個百分點，住房需求快速增長；城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長11%，居民購買力大幅提升。

　　因此，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了20年的繁榮周期，各種行業(yè)指標大幅上升。20年來，新開工住房面積從2億平方米增加到20.9億平方米，累計增長9.3倍，復合年增長率為12.4%。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資從0.2萬億元增加到12萬億元，累計增長55.8倍，復合年增長率為22.4%。商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平方米增加到17.2億平方米和0.3萬億元增加到15萬億元，累計增長13.1倍和58.7倍，復合年增長率分別為14.1%和22.7%。

　　隨著產(chǎn)業(yè)，的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)企業(yè)從無到有，從國有企業(yè)到民營企業(yè)。

　　產(chǎn)品不斷升級完善。對園林綠化、建材質(zhì)量、家裝設計、智能化技術(shù)提出了更高的要求，很多領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)精裝修比例超過50%。第三，供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，使全體人民都能安居樂業(yè)”。房地產(chǎn)供給的主體已經(jīng)從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、企業(yè)、開發(fā)商等實體共同參與，形成了商品房、租賃房、保障房和共有產(chǎn)權(quán)房多渠道供給的模式。

　　住房制度建設在探索中逐步完善。

　　中國的住房制度采取了循序漸進的改革措施。前期探索試點，為1998年房改奠定基礎(chǔ)，推進配套政策，最終形成符合當前國情，以住房金融、土地、稅收、住房保障、住房供應為五大支柱的中國特色住房體系。

　　一是住房金融體系以商業(yè)貸款為主，公積金貸款為輔。1994年《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，建立住房公積金制度；1998年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，規(guī)定所有商業(yè)銀行可以在所有城鎮(zhèn)發(fā)放個人住房貸款，商品房金融迅速推廣。

　　二是以招標、拍賣、掛牌為基礎(chǔ)的土地供應制度。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)通過協(xié)議、招標、拍賣等方式進行轉(zhuǎn)讓。2002年國土資源部發(fā)布第11號令，明確商業(yè)用地必須采取招標、拍賣、掛牌等方式出讓。2010年，北京試行了“限定房價、競爭性地價”的土地出讓模式。2011年，提出推進“限定房價、競爭性地價”模式，以中低價供應普通商品住宅用地。熱點城市開始創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式，打破傳統(tǒng)的招標、拍賣、拍賣模式，其他地區(qū)如菲律賓房地產(chǎn) 已經(jīng)趨于成熟。

　　第四，包括公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造和安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多元化住房保障體系。1998年房改23號文件提出“最低收入家庭租廉租房，低收入家庭買經(jīng)濟適用房，其他高收入家庭買租賃商品房”。廉租房和經(jīng)濟適用房用于保障低收入家庭的生活。2014年，CDB住房金融部成立，中國，人民銀行，創(chuàng)建了抵押補充貸款，為全國范圍內(nèi)的大規(guī)模棚改和貨幣化安置提供了長期穩(wěn)定的資金支持和適當?shù)馁M用。棚戶區(qū)的住房困難家庭可以通過將棚改為安置房和商品房購買貨幣化來改善生活條件。2017年，住建部出臺文件，支持北京、上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，重點解決“夾心層”住房問題。此后，建立了針對不同收入群體的住房保障供給體系。2019年將加快住房保障立法，明確國家層面住房保障的頂層設計和基本制度框架。

　　住房制度改革經(jīng)過什么樣的歷史演變？住房制度改革是怎么成長起來的。

　　第五，租購并舉的住房供應體系。很明顯，利用集體建設用地建設租賃住房的試點項目將在包括北京；在內(nèi)的13個城市開展。2019年，包括南京，在內(nèi)的16個城市入圍了中央政府支持的住房租賃試點。