商品房預(yù)售制度的利弊如何?

　　支持商品房預(yù)售制度的人主要關(guān)注其積極作用：

　　商品房預(yù)售有利于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展商品房預(yù)售對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常必要的。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)籌集資金資金投資商品房開(kāi)發(fā)是一個(gè)很好的途徑。另外，中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后。目前，除了銀行貸款，基本上沒(méi)有其他融資方式。預(yù)售方式降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，為開(kāi)發(fā)商提供了可觀的成交資金。

　　與此同時(shí)，它具有期貨的性質(zhì)，因此，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是熱是冷，價(jià)格是高是低，買(mǎi)家都可以在以， 以，以目前的預(yù)期價(jià)格購(gòu)買(mǎi)未來(lái)竣工的房地產(chǎn)。任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常都需要幾年時(shí)間，從開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目建立，到住房建設(shè)，再到住房竣工交付。

　　由于周期長(zhǎng)，在房屋建設(shè)過(guò)程中，為買(mǎi)方選擇最佳時(shí)機(jī)將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三方創(chuàng)造了條件，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)交易，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。商品房預(yù)售相對(duì)于現(xiàn)有商品房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也是預(yù)售制度被消費(fèi)者接受的重要原因。

　　商品房預(yù)售制度的弊端：

　　在于預(yù)售制度本身存在風(fēng)險(xiǎn)，其運(yùn)作需要充分的信息披露，因此以降低了預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)。在中，的實(shí)踐中，商品房預(yù)售制度給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了便利，提高了資金，的利用效率，但也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行和購(gòu)房者。

　　如果房?jī)r(jià)調(diào)整或處于下跌周期，那么房?jī)r(jià)變成現(xiàn)房，銀行的壞賬風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)也會(huì)承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，一些不誠(chéng)實(shí)的企業(yè)利用預(yù)售制度的缺陷，人為地操縱拍賣(mài)行的供求關(guān)系，在預(yù)售廣告和宣傳材料來(lái)欺騙消費(fèi)者，拖延建設(shè)項(xiàng)目，出售更多的房子等。這使得糾紛不斷增加。

　　這主要是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自律性差，我國(guó)商品房預(yù)售制度的信息披露監(jiān)管不力，法律法規(guī)不完善，使一些開(kāi)發(fā)商利用法律漏洞擾亂市場(chǎng)，謀取非法利益，從而使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多地轉(zhuǎn)嫁給銀行和購(gòu)房者。

　　有什么歷史意義?

　　其實(shí)，從以上的利弊來(lái)介紹中，可以理解一些觀點(diǎn)。商品房預(yù)售制度俗稱(chēng)“賣(mài)拍賣(mài)行”、“賣(mài)爛尾樓”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將中在建商品房提前出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)款。該制度的初衷是為了解決資金部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不足的問(wèn)題，加快以城市住宅建設(shè)。

　　1994年，內(nèi)地發(fā)布的《城市房地產(chǎn)管理法》號(hào)文件，根據(jù)各地經(jīng)驗(yàn)確立了預(yù)售許可度，并對(duì)預(yù)售條件和監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前，各大城市商品房預(yù)售比例普遍的是80%，部分城市是90%。

　　商品房預(yù)售許可證的設(shè)立與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)程密切相關(guān)。長(zhǎng)期以來(lái)，以城市住房總量不足，商品房供應(yīng)短缺。加快建設(shè)，增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售加快了整個(gè)，資金大廈的周轉(zhuǎn)，提高了資金的使用效率，降低了資金的使用成本。

　　現(xiàn)在很多人支持取消商品房預(yù)售制度，其實(shí)是在降低開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，消除開(kāi)發(fā)商收購(gòu)?fù)恋亍⑦^(guò)度擴(kuò)張的動(dòng)能。從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的理性回歸，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行。

　　商品房預(yù)售制度有利有弊，我們需要站在不同的角度去思考，這樣我們才能用客觀的評(píng)價(jià)來(lái)判斷是否可以購(gòu)買(mǎi)。之前講過(guò)商品房政策，感興趣的朋友可以繼續(xù)看看。