并非全面收緊 房地產(chǎn)調(diào)控只是又一次“圍魏救趙”

　　以下內(nèi)容作者為華創(chuàng)證券分析師屈慶，原文發(fā)表于微信公眾號“屈慶債券論壇”，內(nèi)容有刪減。原標(biāo)題：《房地產(chǎn)調(diào)控是又一次的“圍魏救趙”——華創(chuàng)債券日報2016-10-8》

　　國慶期間，北京等19個城市陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控，需要關(guān)注下面幾點(diǎn)：

　　(1)出臺房地產(chǎn)調(diào)控的城市均屬于房價持續(xù)大幅上漲，庫存較低的熱點(diǎn)城市，調(diào)控政策難改變這些熱點(diǎn)城市房價上漲的趨勢，只會降低房價的漲幅。出臺的政策基本可以概括為限購+限貸。限購確實(shí)可以降低這些城市房地產(chǎn)的需求，但是在庫存較低的背景下，限購只是降低了邊際上房地產(chǎn)的需求，但是無法改變這些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)需求大于供給的事實(shí)。限貸則降低了房地產(chǎn)市場的杠桿空間，也會壓制購房的需求。但是在熱點(diǎn)城市，購房需求的根基來自老百姓的改善需求，也來自沒有投資渠道背景下的投資需求，因此調(diào)控政策只會降低熱點(diǎn)城市房價上漲的幅度，而改變不了房價上漲的趨勢。

　　而具體從政策力度看，北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)較為嚴(yán)格，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年930政策之前的執(zhí)行力度(46個城市限購、全面認(rèn)房又認(rèn)貸限貸)，甚至有些城市只是表面上跟風(fēng)限購。因此，政策力度的區(qū)別也使得本輪房價下跌的概率不大。

　　從過去經(jīng)驗(yàn)看，限購只是改變房價上漲的節(jié)奏，一旦房價面臨下跌壓力之時，政府又會放開限購，房價又會加快上漲。有了此番經(jīng)歷后，老百姓對限購政策導(dǎo)致房價下跌已經(jīng)不報太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房價。

　　(2)限購政策會不會導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場景氣度下降?我們認(rèn)為不會，這是又一次的“圍魏救趙”，限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市。目前而言，房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，政府整體上還是會因城施政，而不會全國范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場的政策，在廣大的三四線城市，政策上依然是利于去庫存的。因此，熱點(diǎn)城市的限購，將使得需求向熱點(diǎn)城市周邊的城市蔓延。實(shí)際上，今年3月末上海深圳出臺嚴(yán)厲限購政策之后，周邊城市的房地產(chǎn)市場才得以火爆。

　　(3)會不會影響后期的房地產(chǎn)投資?我們認(rèn)為不會，反而會促進(jìn)房地產(chǎn)投資。實(shí)際上，19個城市調(diào)控政策的一個重要的政策就是加大土地供給。今年以來，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，但是房地產(chǎn)投資回升的速度并不快，就是在于：對熱點(diǎn)城市，銷售改善，但是土地供給較少(土地供給少也是房價上漲的原因之一)，所以房地產(chǎn)投資回升的慢;非熱點(diǎn)城市，銷售改善的速度較慢，房地產(chǎn)投資自然更不會明顯的改善。按照19個城市調(diào)控政策，后期這些城市的土地供給會上升，自然會推動熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資的更快的回升。

　　會不會導(dǎo)致信貸萎縮?我們認(rèn)為不會。盡管限購確實(shí)會導(dǎo)致短期內(nèi)19個城市成交量的萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致信貸的萎縮，但是全國范圍內(nèi)的成交量并不會明顯下降，這也意味著房地產(chǎn)信貸并不會明顯下降。此外，四季度財政政策有望更快釋放，PPP項(xiàng)目進(jìn)展也將加快，配套的信貸需求也不會下降，再加上地方債發(fā)行速度降低對信貸的擾動也會減弱，因此綜合而言，四季度并不會出現(xiàn)信貸的大幅萎縮。

　　(4)后期還會有什么政策?貨幣寬松環(huán)境不改變，恐怕難改房價上漲的趨勢。實(shí)際上，本輪房價上漲的源頭在于2014年9月30日，央行全面放松房地產(chǎn)信貸開始。盡管各地此前放松房地產(chǎn)相關(guān)政策對房價上漲起到了重要的作用，但是不可忽視的是貨幣環(huán)境的依然寬松，則是房價上漲背后最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而且目前房地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)中仍屬于最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行很難主動收緊房地產(chǎn)信貸，所以貨幣政策如果不適度的收緊，恐怕房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策就很難見效，因此后期貨幣政策也可能適度的收緊。

　　(5)當(dāng)然，從長期趨勢看，房地產(chǎn)市場的降溫對實(shí)體經(jīng)濟(jì)并不是壞事。近2年，房地產(chǎn)市場較為火爆，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為冷淡。一方面房地產(chǎn)市場的火爆吸引了大量的資金進(jìn)入，客觀上造成了別的行業(yè)的冷;另外一方面，房地產(chǎn)價格的反彈客觀上導(dǎo)致了其他行業(yè)成本的上升，壓縮了其他行業(yè)的利潤。如果未來房地產(chǎn)熱度下降，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行并不是壞事。

　　綜合上述的分析，國慶期間19個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)可能會對這些城市房地產(chǎn)市場形成一定的負(fù)面影響，但這些城市庫存較低，房價很難扭轉(zhuǎn)上漲的趨勢，只是漲幅的放緩。熱點(diǎn)城市的限購，可能導(dǎo)致需求往周邊城市溢出，全國房地產(chǎn)市場景氣度并不會下降。此外，19城市將加大土地供給，或意味著這些城市后期房地產(chǎn)投資會更快的反彈。當(dāng)然，后期需要關(guān)注央行是否也會適度收緊貨幣政策。

　　國慶假期全球股市普漲 A股節(jié)后“開門紅”可期

　　據(jù)證券日報報道，國慶假期期間，全球股市全面反彈。歐美方面，在10月份以來截至10月6日，美股道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)累計(jì)上漲3.12%;此外，英國富時100指數(shù)期間累計(jì)上漲4.36%，而德國DAX30指數(shù)也有逐漸走出“尾氣門”陰影的趨勢，期間累計(jì)上漲2.51%。亞洲方面，10月份以來截至昨日，恒生指數(shù)期間累計(jì)大漲8.01%，而日經(jīng)225指數(shù)期間累計(jì)漲幅也達(dá)到5.38%。

　　對于近期外圍股市強(qiáng)勢反彈的邏輯，分析人士據(jù)記者表示，一方面是包括中國在內(nèi)的世界主要經(jīng)濟(jì)體9月份數(shù)據(jù)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，刺激世界股市觸底反彈;另一方面則是美國9月份令人失望的非農(nóng)報告基本磨滅了美聯(lián)儲近期加息的可能性，全球至少在年內(nèi)均有望維持寬松的流通性。

　　具體來看，數(shù)據(jù)顯示，10月1日，我國官方發(fā)布了2015年9月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.8%，雖仍在枯榮線以下，但已超過各界預(yù)期，且是連續(xù)2個月回落后首次出現(xiàn)微幅回升。而走勢的企穩(wěn)回升，顯示了淡季影響衰減，穩(wěn)增長政策措施效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)積極變化。

　　此外，西太銀行發(fā)布的中國9月份消費(fèi)者信心指數(shù)從8月份的116.5點(diǎn)攀升至118.2點(diǎn)，這是2014年5月份以來的最好數(shù)據(jù)。而西太銀行也表示，通過數(shù)據(jù)來看，中國家庭已對近期的政策做出積極回應(yīng)。

　　另一方面，10月2日，萬眾矚目的美國9月份非農(nóng)報告終于出爐，但數(shù)據(jù)卻讓人大失所望。據(jù)報告顯示，9月份美國新增非農(nóng)業(yè)就業(yè)人口僅為14.2萬人，遠(yuǎn)低于此前機(jī)構(gòu)預(yù)期的20.1萬人，而8月份數(shù)據(jù)也由17.3萬人下修至13.6萬人。

　　眾所周知，非農(nóng)數(shù)據(jù)一直是左右美聯(lián)儲貨幣政策的重要指標(biāo)，而在這份遠(yuǎn)遜預(yù)期的報告出爐，各大機(jī)構(gòu)紛紛表示，美聯(lián)儲近期加息的可能性已微乎其微，其中，高盛駐紐約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jan Hatzius便表示美聯(lián)儲有可能會在2016年甚至更晚才會加息，他認(rèn)為產(chǎn)出與就業(yè)市場變化可能會迫使美聯(lián)儲在更長時間內(nèi)將利率保持在接近零的水平。而三菱日聯(lián)Kokusai資產(chǎn)管理公司首席基金投資官Hideo Shimomura也表示，大失所望的就業(yè)數(shù)據(jù)使得美聯(lián)儲很難做出加息決定，加息在可預(yù)見的未來均難以出現(xiàn)的。

　　事實(shí)上，此前美聯(lián)儲加息預(yù)期的升溫?zé)o形中成為困住全球股指的絆馬索，而分析人士表示，隨著9月份非農(nóng)報告的發(fā)布，短期內(nèi)全球市場將逐漸遺忘“加息”這一敏感詞匯，有助于國際上各大股指的穩(wěn)定。

　　國慶假期期間全球股指的良好表現(xiàn)，將使得投資者對A股市場抱以更高期待。分析人士表示，隨著近年來資本市場改革的深入，目前A股市場與全球股市的互動日愈增強(qiáng)，加之超預(yù)期的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)保駕護(hù)航，A股市場有較大概率在節(jié)后走強(qiáng)，且有可能在近期再度挑戰(zhàn)當(dāng)前震蕩區(qū)間頂部3200點(diǎn)區(qū)域。

　　部分資金已撤離樓市 8月持股超1億元超級散戶悄然進(jìn)場A股

　　國慶假期期間有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進(jìn)場，較7月增加174人，這些都說明聰明資金已經(jīng)開始行動了。

　　重大信號：部分資金已撤離樓市，悄悄進(jìn)入到這個地方

　　這幾天有一個流傳最廣的段子：許多城市的人外出游玩一圈之后回家發(fā)現(xiàn)，自己突然沒有買房資格了。

　　9月30日至10月6日，短短七天時間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海、東莞陸續(xù)發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。

　　“金九銀十”這個說法最早應(yīng)該是在樓市出現(xiàn)的。當(dāng)股市行情好的時候，賣房炒股的散戶不在少數(shù)，現(xiàn)在，賣了股票炒樓的也不少。那到底是去樓市追風(fēng)還是去股市抄 底?國慶假期期間有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者。此外據(jù)中國結(jié)算公司數(shù) 據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進(jìn)場，較7月增加174人，這些都說明聰明資金已經(jīng)開始行動了。

　　樓市瘋狂 A股連續(xù)調(diào)整

　　房價就像一面多棱鏡，映照著不同社會群體的多樣選擇，有人開始不顧一切投入樓市，卻有人在趁高拋售房產(chǎn)，甚至連上市公司也紛紛加入“賣房”大軍。據(jù)不完全統(tǒng) 計(jì)，今年以來共有76家上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，其中上市公司扎堆賣房的，有一些是為了保業(yè)績，還有一些是為了保殼。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，上市公司紛紛加入賣房大軍，從一個側(cè)面表明當(dāng)前樓市有過熱的態(tài)勢，另一方面，上市公司選擇此時減持房產(chǎn)物業(yè)，也向市場傳遞了一個信號， 即樓價可能已經(jīng)處于階段頂端，具備了出售的價值。對此博道投資認(rèn)為，房產(chǎn)短期在資產(chǎn)荒及急速加杠桿效應(yīng)下，個別城市的價格快速上升，可能短期并不具有持續(xù) 性，相比而言，A股市場經(jīng)過較長時間的震蕩整理，A股市場中的受益于新經(jīng)濟(jì)的個股性價比已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　旭誠資產(chǎn)總經(jīng)理陳贇表示，在流動性泛濫、資產(chǎn)荒時代的背景下，A股市場的確有替代房產(chǎn)成為民眾實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值的潛力，但是缺的就是賺錢效應(yīng)與信心。相較 于房地產(chǎn)，A股市場經(jīng)過了去年以來的調(diào)整，繼續(xù)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險概率極低，反而比目前瘋狂的房市更加具備投資價值，一旦A股出現(xiàn)一波穩(wěn)定的反彈行情，將 極有可能吸收部分房產(chǎn)投機(jī)的資金。

　　值得注意的是，有私募人士在微信圈表示，在其近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購者是從樓市撤下來的投資者，這些從樓市撤出來的資金已經(jīng)開始有步驟的布局A 股。另有私募人士也表示，隨著資產(chǎn)荒的持續(xù)，此時的股市比樓市更安全，顯然已經(jīng)通過炒房獲利的大佬們也必定意識到了這一點(diǎn)，他們把目光悄然轉(zhuǎn)向了有很多潛 在機(jī)會的股市。那些從樓市撤出來的群體，更愿意讓私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者替他們管理資金。

　　有數(shù)據(jù)顯示，信托新增A股開戶數(shù)8月環(huán)比增加近140%，一 方面券商和基金子公司在證監(jiān)會“八條底線”壓力下被迫停止通道業(yè)務(wù)和配資業(yè)務(wù)，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)為通過信托渠道進(jìn)入A股;另一方面，房價經(jīng)過一輪暴漲后，資 金借道私募配置股票的需求在增加;中國結(jié)算公布的8月統(tǒng)計(jì)月報也顯示，8月末持有A股流通市值超過1億元的自然人有4392人，環(huán)比7月末增加174人。

　　人大重陽金融研究院客座研究員萬喆表示，在目前資產(chǎn)荒的背景下，樓市和股市都是市場資產(chǎn)配置的主要配置對象，而近期房價高漲則主要是因?yàn)槭袌隹只乓蛩貙?dǎo)致 的。由于樓市和股市的市場需求群體、功能定位等不完全相同，市場目前討論的“樓市對A股有抽血作用”實(shí)際上并不是很明顯。

　　私募普遍倉位不高 等待加倉時機(jī)

　　盡管上證指數(shù)依然圍繞3000點(diǎn)附近持續(xù)震蕩，私募基金管理者卻在備足“彈藥”，等待加倉良機(jī)。

　　媒體記者采訪了多家私募了解到，國慶較多私募都是持股過節(jié)。因?yàn)楸旧淼膫}位并不高，普遍的倉位都在4-5成左右，后期加 倉的空間都較大，只是等待一個加倉的機(jī)會而已。據(jù)記者了解，對后市非常樂觀并且安全墊充足的私募基金，倉位才會加到六七成左右;對行情悲觀的基金，目前倉 位只有一兩成左右。

　　統(tǒng) 計(jì)顯示，最近三個季度以來，私募基金產(chǎn)品成立數(shù)量和規(guī)模均逐步增加。截至2016年8月底，基金業(yè)協(xié)會已登記私募基金管理人17085家。已備案私募基金 39704只，認(rèn)繳規(guī)模8.03萬億元，認(rèn)繳規(guī)模比肩目前公募基金的規(guī)模。截至2016年8月底，按正在管理運(yùn)行的基金總規(guī)模劃分，管理規(guī)模在20-50 億元的私募基金管理人421家，管理規(guī)模在50-100億元的160家，管理規(guī)模100億元以上的140家。

　　對于接下來的加倉信號，部分私募基金經(jīng)理認(rèn)為需要從這個幾方面去把握：首先是超預(yù)期的改革措施，如果接下來改革推進(jìn)力度和速度超越市場預(yù)期，市場必然會予以 積極回應(yīng)，市場整體估值會得以抬升;其次是情緒面的改善，去年高點(diǎn)以來的3次階梯式下跌，讓投資者損失慘重，市場需要賺錢效應(yīng)提振人氣;最后需要關(guān)注房價 大漲后的情況，最近一年來房價飛漲，要關(guān)注居民資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移的情況，而目前已有跡象表明有部分樓市資金已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市了。

　　旭誠資產(chǎn)認(rèn)為當(dāng)前行情可從三大方向進(jìn)行戰(zhàn)略性建倉：

　　1、有真實(shí)產(chǎn)業(yè)鏈整合需求的上市公司，此類標(biāo)的不能單純尋找待轉(zhuǎn)型的小市值公司，還需根據(jù)新政中各類借殼認(rèn)定指標(biāo)進(jìn)行選股，需要更多的考慮上市公司的經(jīng)營情況以及真正需要產(chǎn)業(yè)鏈整合的上市公司。

　　2、震蕩行情中，消費(fèi)類等防御型行業(yè)將有資金回流，投資者可重點(diǎn)關(guān)注。

　　3、市場上比較活躍的概念股，如國企改革、PPP的熱點(diǎn)。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)

　　國金證券：看好10月行情 2900點(diǎn)附近步入建倉區(qū)間

　　國金證券日前發(fā)布研報表示，預(yù)計(jì)4季度A股市場仍將表現(xiàn)為“無趨勢性”，相對看好10月份行情，指數(shù)中樞或緩慢上移，提防指數(shù)上行之后的尾部風(fēng)險;上證綜指4季度在[2900-3200]區(qū)間波動。操作上建議尋找更為“舒適”的買點(diǎn)，2900點(diǎn)附近步入建倉區(qū)間。

　　中泰證券：A股最早于11月見底 布局關(guān)注“兩頭”

　　隨著房地產(chǎn)市場的政策的收緊，經(jīng)濟(jì)在未來1-2 個季度環(huán)比走弱是大概率的事件。市場觸底回升的趨勢性機(jī)會仍需等待，等到市場再次預(yù)期貨幣政策的大幅放松或者觸底的幾個關(guān)鍵指標(biāo)閃現(xiàn)。10-11月份可能是債券市場較好的配置節(jié)點(diǎn)，而股票市場指數(shù)見底或許要再延后1個月左右，在這之前，結(jié)構(gòu)性機(jī)會與階段性反彈為主，市場難有趨勢性機(jī)會。

　　行業(yè)配置思路：關(guān)注“兩頭”，并向上頭傾斜。一頭是絕對估值低的，諸如金融、煤炭等低估值、低市盈率藍(lán)籌，目前可以防守，但等到四季可以跟隨預(yù)期進(jìn)攻;另外一頭，是進(jìn)攻性的真成長與自下而上有公司“背書”的標(biāo)的，在市場調(diào)整到相對安全的時候逢低配置。

　　民生證券認(rèn)為，短期情緒修復(fù)下驅(qū)動的市場行情或難有強(qiáng)勁持續(xù)的單邊行情出現(xiàn)，考慮到美國、意大利、法國大選影響，美聯(lián)儲12月加息預(yù)期較高、歐洲銀行業(yè)問題、英國脫歐或觸發(fā)里斯本50條、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)壓力明年或重新承壓，趨近年末市場不確定性或重新上升。

　　短期重點(diǎn)把握三條主線，一是具有業(yè)績支撐而相對具有安全邊際行業(yè)板塊，重點(diǎn)關(guān)注金融、汽車、旅游、化工子品種等，二是具有穩(wěn)增長與供給側(cè)改革雙重催化的煤炭、鋼鐵、建筑建材、地產(chǎn)鏈條等，三是具有行業(yè)技術(shù)變革與政策催化的主題性板塊，重點(diǎn)關(guān)注PPP、VR、國企改革、新能源汽車、智慧農(nóng)業(yè)等。