“增加土地的供給，對控制房價有幫助，但還要看到高房價的根本問題是金融問題。房價高是因為金融信貸的支持，信貸的過度擴張。沒有信貸的過度擴張，房價不可能持續(xù)上漲，地價大幅上升?！比涨?，光大證券(601788) 全球首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生在“2017中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)高峰論壇”上發(fā)言稱。

　　土地、房地產(chǎn)、金融信貸，幾個關(guān)鍵詞之間緊密相關(guān)，彭文生在此次論壇上系統(tǒng)分析了近年來金融周期的演變對經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)價格的影響。在他看來，地產(chǎn)金融化的問題之一是房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿?！艾F(xiàn)在金融監(jiān)管加強的情況之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的去杠桿、降杠桿壓力會很大，可能有些企業(yè)需要變賣資產(chǎn)，來降低杠桿。這幾年地產(chǎn)金融化，開發(fā)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了變化，從傳統(tǒng)簡單的產(chǎn)銷模式，買地造房，到現(xiàn)在的資產(chǎn)管理，和金融的聯(lián)系非常緊密。很多大的開發(fā)企業(yè)，大型金融公司做房地產(chǎn)開發(fā)，兩者緊密相連，加大了泡沫的持續(xù)性。”

　　為何近年來房地產(chǎn)價格暴漲，其與金融周期有何關(guān)聯(lián)？房價高企到底是土地供應(yīng)不足還是金融本質(zhì)問題？本期《財經(jīng)》V課詳解這一話題。

　　為何貨幣超發(fā)沒有導(dǎo)致一般產(chǎn)品價格暴漲？

　　彭文生表示，傳統(tǒng)視角來觀察經(jīng)濟周期的波動主要看GDP增長和CPI升降這些關(guān)鍵因子，但是，從金融周期角度，主要看房地產(chǎn)價格和銀行信貸這兩個指標。在金融自由化時代，金融機構(gòu)體系對實體經(jīng)濟的影響非常大。銀行信貸需要抵押品，最好的抵押品就是房地產(chǎn)。所以房地產(chǎn)和金融以及信貸有著天然的聯(lián)系。7月24日，央行發(fā)布報告顯示，上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬億元，占同期各項貸款的38.1%。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%?！岸覐氖澜缃鹑谑返慕嵌?，銀行信貸過度擴張導(dǎo)致金融危機，發(fā)生金融風(fēng)險，往往都和房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起。”彭文生說。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房平均銷售價格從2010年的5032元每平米增長到2015年的6793元每平米，而食品類居民消費價格指數(shù)卻從2010年的107.6減少到2015年的102.2。如果考慮到近兩年，一線城市房價的上漲幅度，這種差距對比則更為明顯。

　　弗里德曼曾有一句名言說“通貨膨脹是一種貨幣現(xiàn)象”，也有人疑問為什么我國貨幣超發(fā)沒有導(dǎo)致一般產(chǎn)品價格的大幅上漲，而只是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅上漲？對此，彭文生解釋稱因為貨幣投放有兩大渠道，一是銀行信貸，一是政府財政支出，凈投放貨幣。

　　從全球范圍看，二戰(zhàn)后至上世紀70年代，貨幣投放主要通過財政赤字貨幣化。政府財政支出主要聚焦于實體投資（比如中國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資）和社會保障支出，盡管資金使用效率可能不高，但至少沒有炒賣資產(chǎn)。彭文生認為，政府投放貨幣太多導(dǎo)致的問題是總需求太小，產(chǎn)生通貨膨脹，以致成為全球經(jīng)濟面臨的問題。這也導(dǎo)致很多國家在此后反思時，控制通脹就要控制貨幣，立法禁止財政赤字貨幣化。

　　80年代后，各主要發(fā)達國家進入金融自由化階段，新增信貸貸款成為貨幣投放的主要方式。彭文生認為，企業(yè)和個人拿到貸款之后，大部分還是用于投資。投資主要分為建立新的資產(chǎn)（新建公路廠房等）和購買二手資產(chǎn)（買房買地買股票）。然而，信貸投放貨幣太多會導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，而銀行負債的增加則可能增加金融風(fēng)險。

　　近年來，國內(nèi)新增的貨幣主要通過信貸方式投放到了二手資產(chǎn)領(lǐng)域，進入實體經(jīng)濟和居民消費環(huán)節(jié)的資金并不多。所以，可以看到近年來，一般性商品如大米、豬肉等并沒有出現(xiàn)如房價這般的暴漲。

　　房價高的本質(zhì)還是金融問題

　　有不少分析人士指出，近年來我國尤其是一線城市房價高漲的主要原因是土地供應(yīng)有限。任何壟斷資源受到限制供給，影響了供求關(guān)系，也隨著需求的增加進而推動價格上漲。

　　但彭文生分析稱，比如土地私有的歐美國家也同樣有房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，有大幅波動，中心城市房價也很高。其原因在于中心城市的人口密度高。土地在空間上是不可移動的，城市中心的人口密度大，土地是極為稀缺的，因此在邊際上增加土地供應(yīng)，對控制房價有幫助，但不能將這一觀點過度延伸。

　　彭文生認為，高房價的根本問題是金融問題。第一，中國住宅具有70年使用期，世界上一些國家是上百年甚至永久。資產(chǎn)的存續(xù)期越長，回報期也就越長，資產(chǎn)對價格和利率的變動也就越敏感。因為現(xiàn)價是未來70年租金的整體折現(xiàn)；第二，房產(chǎn)回報周期長，所以很少有人能單靠自有資金買地買房，都需要借助外部金融工具；第三，房地產(chǎn)是最好的信貸抵押品。

　　第四，中國的一個特殊情況是沒有房地產(chǎn)稅（目前尚未全面開征），而土地出讓金的形式實際上是一次性收齊了70年的稅費，這讓房地產(chǎn)價格大增。所以購買房產(chǎn)者，絕大多數(shù)都需要銀行貸款，這就是房地產(chǎn)的金融屬性。而土地和房產(chǎn)作為需要長期持有的資產(chǎn)，需要更長的投資周期和足夠的耐性，而這更需要金融產(chǎn)品的支持。

　　“土地、房地產(chǎn)和金融聯(lián)系在一起，就是地產(chǎn)金融化。地產(chǎn)金融化后出現(xiàn)的一個問題就是房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率高。這也進一步增加了行業(yè)的成本?！迸砦纳f。

　　金融周期與房價的關(guān)系

　　彭文生認為，近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式已經(jīng)逐漸從傳統(tǒng)的買地造房的產(chǎn)銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理模式，這導(dǎo)致與金融的關(guān)聯(lián)更為緊密。在現(xiàn)有金融監(jiān)管加強的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨極大的去杠桿壓力。近段時間，王健林變賣萬達集團旗下優(yōu)質(zhì)的文旅項目和酒店資產(chǎn)，主要目的就在于償還銀行貸款。

　　在彭文生看來，從金融周期的角度出發(fā)，銀行信貸與房地產(chǎn)價格是相輔相成的，如果相互促進則會帶來順周期。所謂順周期，就是持續(xù)時間長，信貸增加，房價也提高。但是一旦拐點發(fā)生，對經(jīng)濟的沖擊會很大。

　　彭文生在其新書《漸行漸遠的金融周期》中表示，中國正在經(jīng)歷第一個金融周期。從2008年到2017年，中國的金融周期經(jīng)歷了近十年的繁榮期。房價翻了幾番，信貸擴張使得非金融部門的杠桿率大幅上升。金融周期似乎在接近頂部，各方面都在關(guān)注高房價對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的扭曲和對社會分化的影響。但房價似乎只有一個方向，越來越多的人甚至開始質(zhì)疑房價能否出現(xiàn)顯著的下降。

　　或許美國的情況可以作為參考。美國上一輪金融周期的頂點在2007至2008年，而2008年美國爆發(fā)金融危機，后來美國經(jīng)歷了數(shù)年的房價下跌去杠桿的調(diào)整過程。而到2013-2014年時，美國金融周期見頂，房價開始上升，信貸再次擴張。而中國的情況似乎與美國相反，在美國經(jīng)歷痛苦的市場調(diào)整時，中國處于金融周期的繁榮階段，國內(nèi)房價上升，信貸擴張。彭文生認為，現(xiàn)在中國金融周期似乎在接近頂點，房地產(chǎn)價格未來進一步上升的空間越來越小。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的，金融要服務(wù)實體經(jīng)濟，控制金融風(fēng)險。怎么辦呢？除了貨幣緊縮以外，還需要加強審慎監(jiān)管。”彭文生表示，現(xiàn)在已經(jīng)看到近幾個月來加強了審慎監(jiān)管，與此同時還需要結(jié)構(gòu)性的改革，以及繼續(xù)改革稅制的問題，要引進房地產(chǎn)稅，降低增值稅。

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