饒賢君

　　過去一年，港股市場的地產(chǎn)板塊經(jīng)歷了一輪資本狂歡，中國恒大（03333.HK）、融創(chuàng)中國（01918.HK）以超過400%的年度漲幅打開了地產(chǎn)板塊估值的天花板。

　　房地產(chǎn)股的傳奇還在延續(xù)。同花順(300033) 板塊指數(shù)顯示，國內(nèi)A股市場的房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)在2017年12月28日至 2018年 1月 16日期間從2163.24點(diǎn)大漲至2444.45點(diǎn)，隨后從2018年1月30日再度起暴跌至2月6日的2070.57點(diǎn)。

　　地產(chǎn)板塊的大幅波動(dòng)帶來了基金、券商等機(jī)構(gòu)的持續(xù)關(guān)注，超過百家基金將房地產(chǎn)行業(yè)股票作為第一重倉標(biāo)的，眾多機(jī)構(gòu)密集調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)。

　　聚焦行業(yè)龍頭

　　“很多基金的投資配置管理部門今年都提高了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的重視程度，還有中金、天風(fēng)這些已經(jīng)成了堅(jiān)定的地產(chǎn)多頭?！币晃粐鴥?nèi)知名公募基金的研究員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

　　一位國內(nèi)大型券商的地產(chǎn)研究員認(rèn)為，機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看好有多方面的原因，“一是房地產(chǎn)加速去庫存的任務(wù)已經(jīng)基本完成，調(diào)控將進(jìn)一步因城施策；二是地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，2018年整體的發(fā)展態(tài)勢預(yù)計(jì)處于高位維穩(wěn)的狀態(tài)；三是此次地產(chǎn)股大漲，主要是對(duì)一些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股估值的修復(fù)，同時(shí)一些潛力的區(qū)域性龍頭企業(yè)依然有一定的提升估值的空間。”

　　根據(jù)萬得資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2017年第四季度，偏股主動(dòng)型基金配置前三為制造業(yè)、金融業(yè)及房地產(chǎn)，其中房地產(chǎn)(000736) 行業(yè)配置占比達(dá)3.87%，較第三季度上漲了26%。

　　記者檢索萬得資訊終端內(nèi)全部公募基金（7061個(gè)）發(fā)布的2017年年報(bào)信息得知，超過百家基金將房地產(chǎn)行業(yè)股票作為第一重倉標(biāo)的，其中45家基金第一重倉股為保利地產(chǎn)(600048) （600048.SH），19家基金第一重倉股為萬科A(000002)（000002.SZ），此外，藍(lán)光發(fā)展(600466)（600466.SH）、華夏幸福(600340) （600340.SH）、中糧地產(chǎn)(000031) （000031.SZ）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）、融創(chuàng)中國、陽光城(000671)（000671.SZ）等也是基金重倉的熱門股。

　　前述知名公募基金研究員介紹，在對(duì)大行情看好的情況下，基金首選行業(yè)龍頭。

　　前述券商地產(chǎn)研究員則表示，投資房地產(chǎn)行業(yè)龍頭的核心邏輯在于，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了規(guī)模為王、強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代，大型房企占據(jù)了越來越多的市場份額，而這樣的趨勢還會(huì)持續(xù)下去，這將使行業(yè)龍頭顯著受益。

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，2017年TOP10房企銷售額集中度（入榜房企銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品房銷售金額）達(dá)到24.1%，高于排名30-200名房企銷售額集中度的總和23.9%。

　　以基金重倉最多的保利地產(chǎn)和萬科A為例，根據(jù)上述銷售排行榜數(shù)據(jù)，萬科、保利均為排名前五的規(guī)模房企，其中保利銷售流量金額為3150.1億元，同比增長49.9%，萬科銷售流量金額為5239億元，同比增長43.6%。

　　萬得數(shù)據(jù)顯示，自2017年1月至2018年2月6日，萬科A及保利地產(chǎn)股票的區(qū)間漲幅分別為103.77%、80.24%，遠(yuǎn)低于融創(chuàng)中國396.99%和中國恒大366.87%的同區(qū)間漲幅。而恒大和融創(chuàng)在2017年分別實(shí)現(xiàn)了5131.6億元和3620億元的銷售流量金額，同比增長37.4%及140.3%。

　　一家國內(nèi)某險(xiǎn)資旗下公募基金研究員表示，在規(guī)模、集中度、成長性相似的情況下，龍頭之間的漲幅差異產(chǎn)生了投資機(jī)會(huì)，“根據(jù)歷史市盈率、市凈率以及港股市場、A股市場的估值差距，A股的地產(chǎn)股龍頭還有一定的漲幅空間?！?/p>

　　深挖區(qū)域機(jī)會(huì)

　　“都覺得保利、萬科好，但是一只基金不能只配置萬科或者保利，一些潛力大的區(qū)域性房企龍頭一樣是重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的?！鼻笆鲋佳芯繂T近期已密集調(diào)研了多個(gè)二線城市的大型房企，希望挖掘出成長性良好的區(qū)域性龍頭。

　　這在各大基金的年報(bào)信息中同樣有所體現(xiàn)，如新城控股(601155)（601155.SH）、陽光城、藍(lán)光發(fā)展等都是各大基金配置比例較高的地產(chǎn)股，11家基金將藍(lán)光發(fā)展作為第一重倉股，將陽光城和新城控股作為第一重倉股的基金均為5家。

　　與恒大、碧桂園、萬科等全國性龍頭相比，藍(lán)光發(fā)展、新城控股、陽光城這三家房企的區(qū)域性特征更強(qiáng)。其中，藍(lán)光發(fā)展的主營業(yè)務(wù)以成都區(qū)域?yàn)橹?，根?jù)2017年藍(lán)光發(fā)展半年報(bào)，成都區(qū)域營業(yè)收入占總營業(yè)收入的41.99%。新城控股則以長三角區(qū)域?yàn)橹?，?016年新城控股半年報(bào)，長三角區(qū)域營業(yè)收入占總營業(yè)收入超過99%。陽光城以福州、廈門為主要基地，2017年陽光城半年報(bào)顯示，華東地區(qū)占其營業(yè)收入的67.45%。

　　克而瑞銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，三者在2017年都實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的同比大幅增長，藍(lán)光發(fā)展2017年實(shí)現(xiàn)銷售流量金額689.1億元，業(yè)績?cè)龇?03.2%，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售流量金額1260.1億元，業(yè)績?cè)龇?3.7%，陽光城實(shí)現(xiàn)銷售流量金額 915.3億元，業(yè)績?cè)龇?7.9%。

　　同樣是深耕區(qū)域的高增速房企，新城控股的股價(jià)自2017年1月1日至2018年2月6日已經(jīng)斬獲了248.09%的漲幅，同一區(qū)間內(nèi)，陽光城漲幅為57.37%，藍(lán)光發(fā)展?jié)q幅為9.48%。

　　前述券商地產(chǎn)研究員總結(jié)，區(qū)域性龍頭的特質(zhì)是“深耕區(qū)域，有良好的品牌效應(yīng)和客戶號(hào)召力，當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備量較大，有提升業(yè)績的基礎(chǔ)，同時(shí)，千億銷量將成為行業(yè)未來對(duì)區(qū)域龍頭評(píng)定的關(guān)鍵指標(biāo)?！?/p>

　　記者交叉對(duì)比了克而瑞發(fā)布的《2017年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》及上述銷售排行榜，除陽光城與藍(lán)光發(fā)展外，2017年銷售流量金額超過500億元且新增貨值超過1000億元的上市房企包括：中南建設(shè)(000961) （000961.SZ）、中國金茂（00817.HK）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、首開股份(600376) （600376.SH）、融信中國（03301.HK）、榮盛發(fā)展(002146) （002146.SZ）以及金科股份(000656) （000656.SZ）。

　　其中，根據(jù)萬得數(shù)據(jù)，自2017年1月1日至2018年2月6日，中國金茂及融信中國漲幅已超過100%，但動(dòng)態(tài)市盈率仍小于15；遠(yuǎn)洋集團(tuán)及榮盛發(fā)展總漲幅小于100%，動(dòng)態(tài)市盈率小于10；正榮地產(chǎn)、金科股份、首開股份總漲幅小于30%，但動(dòng)態(tài)市盈率均為20左右；中南建設(shè)跌幅達(dá)到35%，動(dòng)態(tài)市盈率接近80。

　　盡管銷售規(guī)模與發(fā)展節(jié)奏接近，但從具體漲幅及個(gè)股市盈率指標(biāo)上看，各個(gè)企業(yè)表現(xiàn)還有很大的差別。