公司表示，今年三四線城市仍是業(yè)績的重要支撐。去年公司進駐了成都、重慶、西安、鄭州；今年，新設(shè)了南昌城市公司，浙江公司則裂變?yōu)楹贾莨?、寧波公司、溫州公?/p>

　　在近期公布年報的A股上市房企中，位于上海的新城控股(601155)(601155.SH)勢頭較為迅猛。據(jù)其年報，2017年營收為405億元，同比增長44%，凈利潤62億元，同比增長81%。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，其2017年銷售額排名為13位，比2016年前進了兩位。

　　那么，新城控股2017年的具體經(jīng)營狀況如何呢？《投資者報》記者聯(lián)系到公司相關(guān)負責(zé)人，并得到一些答復(fù)。

　　拿地激進與負債增長81%

　　新城控股2017年勢頭迅猛，與其拿地策略有較大的關(guān)系。據(jù)公司對《投資者報》記者的回復(fù)，2017年，新城控股拿地金額800多億元，與此同時，其銷售金額1265億元、營收405億元。新增土地儲備122幅、總建筑面積3392.8萬平方米，樓面均價3175元/平方米。

　　對于一家房地產(chǎn)公司來說，其現(xiàn)金流量表中的采購商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一指標，也可以從一個側(cè)面反映房地產(chǎn)公司的拿地戰(zhàn)略。據(jù)新城控股年報，其2017年整年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為594億元，同比增長175%，同期萬科、招商蛇口(001979)的這一指標同比增長為31%、14%?？梢钥闯?，新城控股在2017年拿地戰(zhàn)略相對激進。

　　新城控股為何會采取激進拿地的策略呢？有專家認為，這是在房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升的背景下做出的。在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展馬太效應(yīng)的驅(qū)動下，不當(dāng)龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規(guī)模還是加速拿地都是為爭奪龍頭地位，千億門檻也只是龍頭房企陣營的“入場券”。而在沖千億、增業(yè)績的壓力下，房企搶地速度必然加快，從統(tǒng)計局公布的今年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，同比累計增速達9.9%，創(chuàng)兩年以來新高，這也從側(cè)面折射出房企拿地的熱情。

　　不過，拿地?zé)崆樵谝欢€、三四線城市并不一樣。新城控股負責(zé)人對《投資者報》記者稱：“目前一二線城市土地溢價率不高，因為銷售端處于政府‘限價’管控之下，項目盈利壓力增大，房企在拿地端的熱情也隨之下降，轉(zhuǎn)向以收購等方式獲取項目。同時，當(dāng)前三四線城市的土地溢價率較高，主要是市場較好、房企拿地比較積極，土地市場行情也水漲船高。三四線城市土地價格原本較低，雖然目前溢價率上升較快，但總體來看，地價依舊是便宜的，如果項目條件合適，仍舊會有較好的利潤空間。所以，今年，三四線城市市場仍然是房企業(yè)績的重要支撐?！?/p>

　　就具體城市布局來說，新城控股的布局策略為以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點城市群擴張。公司稱：“會根據(jù)不同區(qū)域和板塊的管理半徑和深耕厚度，進行新城市公司的裂變。比如，住宅開發(fā)事業(yè)部的浙江公司，今年裂變?yōu)楹贾莨?、寧波公司、溫州公司三個城市公司，圍繞中心城市做進一步的下沉拓展。而對于中西部，公司2017年進駐了成都、重慶、西安、鄭州，2018年年初，又新設(shè)立了南昌城市公司?！?/p>

　　投資者可以更多關(guān)注這些城市以及新城控股在一二線、三四線城市的布局、銷售比重。

　　大量的拿地，也令新城控股囤積了大量的庫存。從2017年存貨來看，新城控股763億元，同比增長93%，而同期萬科、招商蛇口存貨增長分別為：27%、43%。

　　而且，這也令新城控股的負債攀升。2017年其資產(chǎn)負債率為85%，萬科為83%、招商蛇口為72%。且新城控股總負債同比增長率高達81%，萬科、招商蛇口分別為：46%、38%。對此，公司稱：“2017年公司負債上升主要由于公司處于規(guī)模擴張階段，土地儲備增長較快，對于融資的需求也較高。其中有息負債為395億元，整體平均融資成本5.32%。”

　　經(jīng)營現(xiàn)金流緊張

　　就一家房地產(chǎn)公司來說，賺錢的模式主要有兩種：高周轉(zhuǎn)低毛利率模式和低周轉(zhuǎn)高毛利率模式。其中，高周轉(zhuǎn)低毛利率模式就是快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，比如萬科提出的5986高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。

　　而新城控股也屬于高周轉(zhuǎn)模式，公司回復(fù)記者稱：“公司操盤的住宅項目從拿地到開盤平均周期為6個月，一年內(nèi)即可實現(xiàn)現(xiàn)金流回正，特別是一些三四線城市的項目，開發(fā)速度更快。根據(jù)年報，2017年，公司操盤項目資金回籠率達85%，回款速度也比較快。而商業(yè)項目，從拿地到開發(fā)建設(shè)，再到招商運營，由一個團隊、一體化管理的優(yōu)勢，從拿地到開業(yè)平均不超過24個月?！辈贿^高周轉(zhuǎn)的模式下毛利率會比同行業(yè)的毛利率略微低一些，新城控股2017年毛利率35%、招商蛇口為37%。高周轉(zhuǎn)的前提是有很多的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因此高周轉(zhuǎn)模式要求房地產(chǎn)公司必須具有一個陣容強大的職業(yè)經(jīng)理人團隊，能應(yīng)付多地開花、不斷建設(shè)的局面。

　　不過，新城控股2017年雖然勢頭迅猛，但從經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額來說，并不理想。其2017年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為-104億元，同比減少229%。與此同時，萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流量823億元。經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負意味著企業(yè)的銷售收入并未都回收為現(xiàn)金。新城控股在2017年應(yīng)付款項和預(yù)收款項都有較大增長的情況下，還出現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負的情況，與其存貨的大量增長有很大關(guān)系。這也意味著，新城控股此前猛增的存貨所在的城市、樓盤是否“押寶”精準，將對其后續(xù)經(jīng)營起非常關(guān)鍵的作用。

　　截至2018年4月3日，新城控股的股價為34.9元，市盈率13倍，年報發(fā)布以來小幅上漲后又回落。