地產(chǎn)行業(yè)，都流行這么一句話，規(guī)模是“今天的入場(chǎng)券、明天的利潤(rùn)”。但是經(jīng)歷過2017年的大規(guī)模擴(kuò)張后，到了2018年，不少房企在發(fā)展規(guī)模的同時(shí)也強(qiáng)調(diào)效益的增長(zhǎng)。

　　如不少房企提出了要走“效益”的路。近日，雅居樂也明確提出，公司將回歸60%左右的穩(wěn)健負(fù)債水平，在獲取新項(xiàng)目時(shí)會(huì)堅(jiān)守凈利潤(rùn)率不低于10%的底線。

　　其實(shí)，在地產(chǎn)界，有這么一只股，去年毛利率創(chuàng)新高，達(dá)到29.7%，近五年凈利率均維持在12%以上，2017年凈利率更是同比增長(zhǎng)36%至19.29%，這就是旭輝控股(00884)。

　　權(quán)益銷售拖累估值

　　旭輝去年凈利同比增加了72%，毛利率創(chuàng)新高，并成功晉升為行業(yè)15名，其估值本應(yīng)可以更高。但是注意到，近年來，房企合作開發(fā)項(xiàng)目越來越多，但部分房企在統(tǒng)計(jì)銷售額時(shí)并未剔除非權(quán)益部分，未能真實(shí)反映其實(shí)際銷售額。目前，萬(wàn)科等大房企的平均權(quán)益已低于80%，而恒大的比重則高達(dá)95.7%。

　　而旭輝一直以來采取的合作模式拖累其利潤(rùn)表現(xiàn)，其銷售權(quán)益比例一直處于行業(yè)較低水平，在2017年的銷售額中，歸屬旭輝控股的權(quán)益比例僅為53%，比2016年的55%進(jìn)一步降低。這也讓外界質(zhì)疑其銷售金額的含金量。

　　有分析指出，旭輝在2012-2017年，銷售金額雖然增長(zhǎng)了近10倍，但是利潤(rùn)只增長(zhǎng)2倍。因此雖然合作模式是旭輝規(guī)模發(fā)展的特色，但銷售規(guī)模成功跨越千億高峰的旭輝，其權(quán)益金額并不高。

　　2018年，旭輝控股的投資重點(diǎn)或?qū)⑹窃跀U(kuò)土儲(chǔ)的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)增權(quán)益。

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)可評(píng)級(jí)獲提升

　　盡管旭輝的權(quán)益銷售額占比較少，但是其合作模式仍是一把雙刃劍，因?yàn)橥ㄟ^與其他房企合作，借力其資源優(yōu)勢(shì)，有利于旭輝迅速獲取土地及進(jìn)入新的城市，同時(shí)也有助于減輕資金壓力、撬動(dòng)杠桿，實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升。

　　實(shí)事也證明，近年來旭輝在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，保持了利潤(rùn)率和凈負(fù)債率的均衡，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)健。

　　如2017年，旭輝的資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的80.47%降低至77.42%。從旭輝目前的行業(yè)地位來看，約70%的負(fù)債率并不算高。此外，用于衡量企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)能力的凈負(fù)債率指標(biāo)，2017年旭輝該指標(biāo)為50.9%，如考慮永續(xù)債，凈負(fù)債率為70%，因此，財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健。

　　良好的發(fā)展前景+穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，今年以來旭輝在評(píng)級(jí)方面收獲頗豐。

　　4月13日，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司確認(rèn)旭輝集團(tuán)股份有限公司主體信用評(píng)級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望“穩(wěn)定”，成為旭輝境內(nèi)主體獲得的首個(gè)AAA評(píng)級(jí)。此外，旭輝又獲得中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司的AAA主體信用等級(jí)評(píng)定。

　　除了機(jī)構(gòu)給予較高的信用評(píng)級(jí)，旭輝近來也頻獲機(jī)構(gòu)調(diào)高市場(chǎng)評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)。

　　如西南證券(600369) 、東北證券(000686) 、國(guó)信證券(002736)、中信建投四家券商機(jī)構(gòu)接連發(fā)布旭輝首次覆蓋報(bào)告，給予買入或增持評(píng)級(jí)。另外，中金公司將旭輝列入首選名單，目標(biāo)價(jià)提升至8.85港元；海通證券(600837) 更是將目標(biāo)價(jià)上調(diào)至10.29港元。

　　伴隨著眾多機(jī)構(gòu)首次覆蓋及給予較高的評(píng)級(jí)，也使得旭輝在融資渠道反面有所作為。

　　今年1月份，旭輝完成發(fā)行3億元美元的五年期美元債券；2月完成發(fā)行27.9億港元的可轉(zhuǎn)債。

　　緊接著，今年4月24日，旭輝又成功發(fā)行3億美元的2年期債券，息率為6.375%，為同期可比同業(yè)中最低。

　　值得注意的是，此次發(fā)行獲得了全球知名的投資銀行高盛獨(dú)家安排與全數(shù)認(rèn)購(gòu)，反映市場(chǎng)對(duì)旭輝的信心與旭輝的強(qiáng)大融資能力。

　　由此看來，旭輝今年境外融資比例進(jìn)一步增加，融資成本有望繼續(xù)下降。其實(shí)，旭輝自上市以來融資成本不斷降低，2017年加權(quán)債務(wù)成本僅5.2%。

　　沖刺規(guī)模TOP8并不是喊口號(hào)

　　說了這么多，目前旭輝的規(guī)模已經(jīng)在眾房企內(nèi)順利躋身第15位，未來5年向3000億元銷售規(guī)模進(jìn)軍，并且最終進(jìn)入行業(yè)TOP8。

　　目前公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在手現(xiàn)金充足，且通過近幾次低息債券發(fā)行，旭輝的資金池得到進(jìn)一步擴(kuò)充，且現(xiàn)金流也將持續(xù)改善，在沖規(guī)模的路上可以輕裝上陣。

　　有了沖刺規(guī)模TOP8的強(qiáng)勁目標(biāo)，擴(kuò)充土儲(chǔ)將是旭輝2018年的工作重點(diǎn)。如2017年旭輝拿地面積超過銷售面積的2倍，畢竟土地儲(chǔ)備的進(jìn)一步擴(kuò)大有利于公司增加未來可售資源，成為公司沖規(guī)模的基礎(chǔ)。

　　智通財(cái)經(jīng)獲悉，5月3日，旭輝以總價(jià)19.8億拿下佛山北滘馬村地塊，樓面價(jià)9723元/平米。不到半個(gè)月，5月16日，旭輝再競(jìng)得江蘇徐州地塊，成交總價(jià)15.6億元。

　　值得注意的是，2017年公司拿地以二線為主，占比76%，一線城市拿地占比17%，三線占比7%。要想挺近前十，旭輝需要進(jìn)入到更多的城市，不能僅限于一二線城市，因此預(yù)計(jì)2018年旭輝會(huì)繼續(xù)增加三線城市占比，進(jìn)一步擴(kuò)大布局區(qū)域以及調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

　　從公司2018年的銷售目標(biāo)來看，前四個(gè)月已完成全年銷售的近30%，鑒于大多數(shù)房企推盤集中在下半年，因?yàn)榻衲昴繕?biāo)大概率會(huì)完成。

　　過去的一年，眾多房企都在喊千億規(guī)模，未來幾年，大家又紛紛卯足了勁，希望能躋身前十，從大環(huán)境上看，內(nèi)地樓市政策及信貸正處于低位，道路異常險(xiǎn)阻，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。但是鑒于旭輝過往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，只要公司穩(wěn)定落實(shí)其既定的第二個(gè)五年規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)TOP8的可能性還是存在的。

　　結(jié)論

　　從旭輝目前股價(jià)表現(xiàn)來看，盡管在恒指震蕩期，該股也未見大起大落，相反，其港股通的持股比例還在持續(xù)上漲，截止5月16日收盤，旭輝的港股通持股比例由4月3日的5.82%上升至6.57%。

　　此外，截止到2017年底，公司已簽約未確認(rèn)收入金額800億，同比增加129%，為未來兩年結(jié)轉(zhuǎn)收入的提高奠定了基礎(chǔ)。

　　值得注意的是，隨著第二個(gè)“五年發(fā)展計(jì)劃”的到來，旭輝“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略也全面開啟，積極開拓新增長(zhǎng)點(diǎn)，如在商業(yè)管理、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、EPC(住宅產(chǎn)業(yè)化)、教育、工程建設(shè)和基金管理等方面拓展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　想要提前潛伏內(nèi)房股的投資者，可關(guān)注旭輝。