隨著大灣區(qū)的概念升溫，給一直熱鬧的佛山土地市場加了一把火。

　　6月4日，佛山順德推出陳村一宗TOD地塊，起始價(jià)僅8.24億元，最終由碧桂園以40億元競得12.7萬平方米項(xiàng)目，折合樓面價(jià)10217元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)385%。

　　資料顯示，該地塊原定于5月4日出讓，不料在開拍前夕，順德公共資源交易中心宣布競拍延期并修改出讓細(xì)則，在地塊建設(shè)的強(qiáng)度不變的情況下，稍微降低了對競買人的要求。

　　這也是碧桂園有資格拿下該地塊的重要因素，不過按照出讓要求，碧桂園需要在一個(gè)月內(nèi)引入具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，未來其將會(huì)引入哪家合作企業(yè)值得繼續(xù)關(guān)注。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前TOD的模式在中國大多數(shù)地方還是概念，從全國實(shí)施情況來看，目前還沒看到有完整模式出現(xiàn)，探索的道路還很漫長。

　　對于快周轉(zhuǎn)的碧桂園能否玩轉(zhuǎn)周期較長的TOD，令不少人提出疑問。值得一提的是，碧桂園于廣州曾聯(lián)手廣州地鐵公司建設(shè)陳家林TOD項(xiàng)目，將參考日本新宿的TOD軌道交通模式建設(shè)。

　　碧桂園40億落槌

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，現(xiàn)場參與拍地的開發(fā)商分別為美的、萬科、碧桂園。

　　從現(xiàn)場競價(jià)來看，美的只出價(jià)一輪后便再無動(dòng)靜，激烈的價(jià)格爭奪在萬科與碧桂園之間。

　　經(jīng)過一個(gè)小時(shí)競價(jià)，碧桂園以40億元競得12.7萬平方米陳村TOD項(xiàng)目，折合樓面價(jià)10217元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)385%。

　　根據(jù)土地出讓公告，該地塊競買起始價(jià)為82429萬元，折合樓面地價(jià)約2105元/平方米，地塊擬規(guī)劃TOD項(xiàng)目。

　　該地塊共分開A、B、C三塊，其中僅A區(qū)土地用途為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、新聞出版用地兼容城鎮(zhèn)住宅用地；B區(qū)土地用途為公園與綠地；C區(qū)用途為街巷用地。

　　根據(jù)規(guī)劃要求，競得人在A區(qū)需提供不少于20班規(guī)模，建面大于或等于5400平方米的幼兒園；結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)計(jì)，建設(shè)不少于2000平方米的下沉廣場；打造一棟不低于180米的標(biāo)志性建筑；地塊地下層需設(shè)置不少于20000平方米的商業(yè)物業(yè)，建設(shè)及預(yù)留與軌道站點(diǎn)的連接通道，各連接通道接口須能通暢連接；除配套停車位外，按規(guī)劃條件要求須另外增加配置200個(gè)小車位，小車位須由競得人自持。

　　從成交價(jià)看，樓板價(jià)從2105元/平方米翻兩番到10217元/平方米，與目前周邊房價(jià)2萬+相比，成交價(jià)仍在合理范圍內(nèi)。不過，該項(xiàng)目實(shí)際可建筑面積僅為A區(qū)，總計(jì)約39萬平方米，對應(yīng)住宅可建筑面積約15.66萬平方米，占比約四成。

　　事實(shí)上，該地塊是佛山順德推出的第三宗TOD地塊，掛牌出讓的道路并不太順利。

　　資料顯示，該地塊原定于5月4日出讓，不料在開拍前夕，順德公共資源交易中心宣布競拍延期并修改出讓細(xì)則，在地塊建設(shè)的強(qiáng)度不變的情況下，稍微降低了對競買人的要求。

　　其中包括：競買人可以沒有三條或以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，但需要進(jìn)入此類企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，且合作期不少于6年；競買人可以沒有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，但需引進(jìn)此類企業(yè)共同開發(fā)；發(fā)生過《生產(chǎn)安全事故報(bào)告和調(diào)查處理?xiàng)l例》所界定的較大或以上安全事故的地鐵企業(yè)，也可以參與。

　　換言之，競得人可以在拿地后一個(gè)月內(nèi)引入具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，而對競得人無強(qiáng)制要求，這也是碧桂園40億元拿下該項(xiàng)目的重要原因。

　　佛山版TOD模式

　　今年年初，美的拿下順德段美的大道站旁TOD項(xiàng)目，而萬科去年九月，拿下順德第一宗TOD地塊潭洲灣。這或許也是，為什么在順德陳村TOD地塊拍賣中見到兩家開發(fā)商身影的原因。

　　碧桂園斥資40億元摘得順德第三宗陳村TOD項(xiàng)目，有消息稱，該宗地將與美的聯(lián)合開發(fā)，不過碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，還沒確定。至于未來將引入哪家地鐵公司，也未確定。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于該宗地毗鄰廣州地鐵7號(hào)線(順德段)、廣佛環(huán)線與陳村站站場等因素，地塊適合TOD綜合開發(fā)，擬打造成“灣區(qū)樞紐、科技順德”的標(biāo)志性項(xiàng)目。

　　資料顯示，廣州地鐵7號(hào)線西延順德段全長約13.64公里，總投資額約為90億元，陳村站位于陳村大道，于2016年11月動(dòng)工，屬于全線最早施工站點(diǎn)，預(yù)計(jì)全線2020年正式開通運(yùn)營。而廣佛環(huán)線的順德范圍內(nèi)主線土建施工已進(jìn)入收尾階段，路基已完成100%；橋梁、隧道已完成超90%，預(yù)計(jì)最快2022年全線通車。

　　近年來，隨著城市快速發(fā)展，TOD模式已成為一種普遍認(rèn)可的趨勢，佛山市也積極推進(jìn)TOD概念。

　　早在2016年，順德區(qū)區(qū)長彭聰恩率領(lǐng)區(qū)、鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人赴香港考察學(xué)習(xí)軌道交通站場(車站和車輛段)TOD綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為順德建立軌道交通可持續(xù)發(fā)展模式取經(jīng)?？疾靾F(tuán)首先與香港鐵路有限公司就香港“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式進(jìn)行交流，并重點(diǎn)討論了軌道交通建設(shè)和開發(fā)涉及的土地供給機(jī)制、地塊定價(jià)機(jī)制、商業(yè)開發(fā)模式等核心問題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前TOD的模式在中國大多數(shù)地方還是概念，從全國實(shí)施情況來看，目前還沒看到有完整模式出現(xiàn)。

　　沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的碧桂園如何操作這種TOD模式？據(jù)了解，碧桂園于廣州曾聯(lián)手廣州地鐵公司建設(shè)陳家林TOD項(xiàng)目，將參考日本新宿的TOD軌道交通模式建設(shè)。

　　不同的是，香港、東京的TOD項(xiàng)目大多是在城市中心，原來的城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅環(huán)境等成熟度都已經(jīng)較高，建設(shè)出來后，商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)等的集聚效應(yīng)就能顯現(xiàn)，而佛山的TOD項(xiàng)目卻不同于此。

　　分析師表示：“佛山的大部分TOD項(xiàng)目不在傳統(tǒng)城市中心，除了一級開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之外，需要商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)的開發(fā)來形成聚集效應(yīng)”。

　　除此之外，TOD模式在國內(nèi)運(yùn)用不多也有客觀因素的原因，TOD項(xiàng)目涉及到的土地所有權(quán)問題，是影響目前一部分TOD項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度慢的原因。