1月19日，資本邦星盛商業(yè)管理股份有限公司(下稱：星盛商業(yè))向港交所主板遞交IPO招股書。

　　星盛商業(yè)透過多間附屬公司于中國進(jìn)行業(yè)務(wù)，控股股東為黃先生、高星及德瑞投資。集團(tuán)歷史可追溯至2004年，當(dāng)時星河蘇活公園實業(yè)(一間由最終控股股東黃先

　　生控制的物業(yè)發(fā)展公司)成立了一支商業(yè)運營服務(wù)團(tuán)隊，為深圳福田星河COCO Park

　　(北區(qū))提供商業(yè)運營服務(wù)。

　　星河商置集團(tuán)于2013年11月18日在中國成立為有限公司。截至其成立日期，其由星河商用置業(yè)投資(一間分別由星河商置集團(tuán)的前董事黃春玲及獨立第三方莊麗冰擁有50%權(quán)益的公司)全資 擁有?；诠芾碣徫镏行牡某晒盀檫M(jìn)一步強(qiáng)化星盛商業(yè)的商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)，于2014年

　　12月29日，星河置業(yè)集團(tuán)(一間由黃先生控制的公司)向黃春玲及莊麗冰收購了星河商用置業(yè)投資的全部權(quán)益，星河商用置業(yè)投資間接持有星河商置集團(tuán)的全部權(quán)益。

　　值得一提的是，星河商置集團(tuán)的股份于2016年12月2日在全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌，自2019年8月23日起終止股票掛牌。自成立以來，星河商置集團(tuán)為星盛商業(yè)的主要運營附屬公司，并一直主要從事提供

　　商業(yè)運營服務(wù)，并主要集中于大灣區(qū)及其他地區(qū)提供委托管理服務(wù)及品牌及管理輸出服務(wù)。

　　目前，星盛商業(yè)是大灣區(qū)領(lǐng)先的商業(yè)運營服務(wù)供貨商，并在全國其他區(qū)域管理多個項目。截至2019年9月30日，星盛商業(yè)已將地域覆蓋范圍

　　擴(kuò)展至中國16個城市，管理合共38個購物中心及商業(yè)綜合體，其中21個位于大灣區(qū)

　　(15個位于深圳)、六個位于長三角地區(qū)、四個位于華中地區(qū)及七個位于其他地區(qū)。截至2019年9月30日，星盛商業(yè)訂立合約以向38個商用物業(yè)項目提供服務(wù)，覆蓋中國16個

　　城市，總合約面積約2,870,000平方米，當(dāng)中57.1%由獨立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)。

　　星盛商業(yè)的品牌系統(tǒng)主要包括城市型購物中心「COCO Park」 (以城市消費者為目標(biāo))、區(qū)域型購物中心「COCO

　　City」及「iCO」(以購物中心五公 里范圍內(nèi)的消費者為目標(biāo))、小區(qū)型購物中心「COCO Garden」(以購物中心一至三公

　　里范圍內(nèi)的消費者為目標(biāo))以及高檔家居布置購物中心「第三空間」。

　　星盛商業(yè)向客戶提供全面的商業(yè)運營服務(wù)，包括(i) 定位、建筑咨詢及租戶招攬服務(wù)、(ii)運營管理服務(wù)、(iii)物業(yè)租賃服務(wù)及(iv)增值服

　　務(wù)。于往績記錄期間，星盛商業(yè)主要以三個運營模式提供的商業(yè)運營服務(wù)產(chǎn)生收入：1委托管理服務(wù)模式2品牌及管理輸出服務(wù)模式3整租服務(wù)模式.

　　財務(wù)方面，截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九個月，星盛商業(yè)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入分別為2.78億元、3.29億元及2.89億元，期內(nèi)利潤分別為4794萬元、7779萬元及8371萬元。截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，星盛商業(yè)的總合約面積分別約1,624,000平方米、2,073,000平方米及2,870,000平方米，當(dāng)中由獨立第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)的商用物業(yè)之合約面積分別約為968,000平方米、1,377,000平方米及1,640,000平方米。

　　資本邦提示，星盛商業(yè)大部分收入來自就星河控股及其聯(lián)系人(亦為星盛商業(yè)于往績記錄期間的最大客戶)所開發(fā)及╱或擁有的物業(yè)所提供的商業(yè)運營服務(wù)。

　　于往績記錄期間，星盛商業(yè)大部分商業(yè)運營服務(wù)合約與星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)的物業(yè)管理有關(guān)。截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九個

　　月，向星河控股及其聯(lián)系人開發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù)所得收入分別占星盛商業(yè)來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入總額之90.2%、88.4%及88.6%。

　　于往績記錄期間，星河控股及其聯(lián)系人為星盛商業(yè)的最大客戶。

　　截至2017年及2018

　　年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九個月，向星河控股及其聯(lián)系人提供服

　　務(wù)所錄得的收入分別為人民幣63.3百萬元、人民幣66.6百萬元及人民幣70.4百萬元。

　　星盛商業(yè)在商業(yè)運營服務(wù)分部主要向星河控股及其聯(lián)系人提供(i)定位、建筑咨詢及租戶招 攬服務(wù);(ii)運營管理服務(wù);及(iii)增值服務(wù)。

　　由于星盛商業(yè)對星河控股及其聯(lián)系人的業(yè)務(wù)策略并無控制權(quán)，亦無法控制影響其業(yè)務(wù)運營的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素，任何有關(guān)星河控股及其聯(lián)系人運營或其開發(fā)新物業(yè)的能力的不利發(fā)展均可能影響星盛商業(yè)取得新商業(yè)運營服務(wù)合約的能力。

　　此外，星盛商業(yè)無法保證，所有與星河控股及其聯(lián)系人訂立的商業(yè)運營服務(wù)合約將于屆滿后成功續(xù)約。星盛商業(yè)亦無法保證，倘星盛商業(yè)未能重續(xù)有關(guān)合約，星盛商業(yè)將能夠自其他來源

　　成功及時或按有利條款取得替代客戶以彌補(bǔ)損失。盡管星盛商業(yè)計劃透過尋求與獨立第三 方物業(yè)發(fā)展商合作以拓展業(yè)務(wù)，惟星盛商業(yè)無法保證，星盛商業(yè)將能夠成功。倘發(fā)生任何該等事件，星盛商業(yè)的業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績可能受到重大不利影響。

　　資本邦另外了解到，星盛商業(yè)于往績記錄期間的大部分采購源自最大供貨商星河控股及其聯(lián)系人。

　　截至2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年9月30日止九個月，星盛商業(yè)向單一最大供貨商星河控股及其聯(lián)系人的采購額分別為人民幣39.7百萬元、人民幣 45.1百萬元及人民幣42.0百萬元，分別占星盛商業(yè)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的服務(wù)成本總額之

　　28.5%、28.4%及30.1%。該等采購額主要指集團(tuán)向星河控股及其聯(lián)系人獲得的物業(yè)管理服務(wù)。星盛商業(yè)預(yù)期，向星河控股及其聯(lián)系人的采購未來將會繼續(xù)占服務(wù)成本總額的重大部分。倘星河控股及其聯(lián)系人決定終止與集團(tuán)的業(yè)務(wù)關(guān)系，星盛商業(yè)或未能及時覓得替代供貨商，繼而可能對星盛商業(yè)的業(yè)務(wù)及財務(wù)業(yè)績構(gòu)成重大不利影響。

　　頭圖來源：123RF

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