隨著房企半年報(bào)和7月運(yùn)營數(shù)據(jù)的陸續(xù)公布，資本邦注意到，在7月這個(gè)傳統(tǒng)的樓市淡季，整個(gè)房地產(chǎn)板塊持續(xù)向好，許多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績同比增長，銷售數(shù)據(jù)喜人。但與此同時(shí)，隨著下半年房企償債高峰期的到來 ，資本邦注意到近一個(gè)多月以來，眾多上市房企扎堆拋出發(fā)行美元債計(jì)劃，加快了外部融資動作。

　　房企累計(jì)業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9386.4億元，單月業(yè)績同比幅度自4月轉(zhuǎn)正后逐月回升，進(jìn)一步提升至25.7%，單月業(yè)績環(huán)比降幅低于去年同期。從累計(jì)操盤銷售來看，1-7月百強(qiáng)房企整體業(yè)績同比增長2.7%，自年初以來累計(jì)業(yè)績增速首次轉(zhuǎn)正，今年7月淡季不淡。其中，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交面積環(huán)比下降3%，但同比仍增長8%。

　　具體而言，一線城市成交穩(wěn)步提升，同比漲幅升至13%。隨著疫情得到有效控制，北京成交明顯回升，同比跌幅收窄至7%。上海、廣州成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅皆大幅擴(kuò)容，上海更是同比增長36%。受限于調(diào)控政策進(jìn)一步升級，深圳成交走弱，但并未失速，環(huán)比僅微降2%。 在剛公布的7月業(yè)績快報(bào)中，TOP100房企中有超7成百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比提升，且增幅多在20%以上。其中，TOP50房企7月單月業(yè)績同比變動的中位數(shù)為增長近30%，規(guī)模房企業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體。

　　在資本邦統(tǒng)計(jì)的2020年1-7月全口徑銷售前10家房企中，除了中海地產(chǎn)和綠地控股(600606.SH)外，其余8家企業(yè)在7月的銷售業(yè)績均實(shí)現(xiàn)同比上漲。其中漲幅最高的是華潤置地(01109.HK)，單月銷售增速接近90%，最低的是招商蛇口(01979.SZ)，單月增速也接近20%。

　　單月銷售業(yè)績最好的是碧桂園(02007.HK)，單月全口徑業(yè)績規(guī)模達(dá)760億元，同比增長28.8%;其次是中國恒大(03333.HK)，單月銷售額同比增長60.7%達(dá)到650億元;銷售規(guī)模最小的是招商蛇口，單月銷售額達(dá)228.6億元。

　　2020年前7個(gè)月，僅有4家房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績同比增長。其中增勢最好的是中國恒大，累計(jì)銷售額同比增長28.4%達(dá)到4138.4億元。銷售規(guī)模最大的是碧桂園，累計(jì)銷售額達(dá)到4483.1億元，但相比去年同期略微下降。綠地控股相比去年業(yè)績下滑最厲害，跌幅突破20%。 盡管7月大部分房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增長，但相比6月的銷售小高峰，資本邦注意到TOP30強(qiáng)房企7月銷售相比6月普遍放緩。而且多數(shù)房企前7月的銷售目標(biāo)完成率并未達(dá)到平均線。例如，富力地產(chǎn)(02777.HK)今年前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約617.6億元，同比減少12.67%，僅完成全年目標(biāo)的40.63%，略遜于去年(2019年前7個(gè)月，富力地產(chǎn)累積合約銷售額為707.2億元，完成率為44.2%)。綠地香港(00337.HK)前7個(gè)月銷售額153億元，完成年度目標(biāo)不足三成。

　　今年有多少上市房企能如期完成全年目標(biāo)仍是一個(gè)問號。

　　前7個(gè)月房企拿地規(guī)模同比上漲

　　今年前7個(gè)月，百強(qiáng)房企整體拿地銷售比為0.38，與上半年基本持平。

　　資本邦獲悉，2020年1-7月，TOP100企業(yè)拿地總額18608億元，拿地規(guī)模同比增2.8%。TOP100門檻值升至49億元，環(huán)比增長22.5%，TOP100企業(yè)拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.2%。 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

　　1-7月超半數(shù)房企拿地不輸去年。50家代表房企1-7月的月均拿地均值為1981.1億元，略高于2019年月度均值。其中，31家房企2020年1-7月月均拿地金額超過2019年月度均值，中國奧園(03883.HK)、綠城中國(03900.HK)、龍光集團(tuán)(03380.HK)等前7個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地?cái)U(kuò)儲;19家房企1-7月月均拿地金額不及去年，其中仁恒置地、新希望集團(tuán)(000876)、萬科企業(yè)(02202.HK)、世茂集團(tuán)(00813.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)等6家企業(yè)前7個(gè)月的月均拿地金額較去年減少50%以上。

　　從單月數(shù)據(jù)來看，7月房企拿地更加理性。50家代表房企中，24家房企的7月拿地金額較前6個(gè)月均值出現(xiàn)下滑，美的置業(yè)(03990.HK)、陽光城(000671)等9家企業(yè)下滑超過50%。

　　25家企業(yè)的單月拿地金額較1-6月均值有所增加，20家企業(yè)單月拿地額超過50億元，其中時(shí)代中國控股(01233.HK)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)、寶龍地產(chǎn)(01238.HK)7月拿地額占前7月總額之比超過50%，禹洲集團(tuán)(01628.HK)、弘陽地產(chǎn)(01996.HK)和首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)在40%以上。 下半年迎來償債高峰期，房企扎堆發(fā)債融資

　　隨著境內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)金融層面將加大監(jiān)管力度，以“防風(fēng)險(xiǎn)”為前提，而進(jìn)入償債最為緊張的三、四季度，房企發(fā)債需求增大。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房企進(jìn)入償債高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模高達(dá)7493.9億元;到2021年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)10496.2億元。

　　在淡季銷售回款乏力和下半年資金集中還款期的雙重壓力下，房企融資步伐加速。數(shù)據(jù)顯示，7月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，較上月增加26筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約1234億元，環(huán)比上升41%，同比上升6%。2020年前7個(gè)月，房企境內(nèi)外債券融資金額累計(jì)達(dá)到約7379億元，融資規(guī)模較去年同期下降7%。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，自今年2月以來，房企連續(xù)5個(gè)月境內(nèi)債券規(guī)模占比超境外債券。但進(jìn)入7月，房企的境外債權(quán)融資呈現(xiàn)整體繼續(xù)走高，實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，7月房企境外融資72.1億美元，環(huán)比增長30%，同比減少2%。進(jìn)入8月，房企美元債再次井噴，僅上旬10天融資額已超20億美元，在8月3日至9日一周內(nèi)，房企融資規(guī)模環(huán)比上漲近六成，其中，境外融資額環(huán)比增長305%，在融資結(jié)構(gòu)中超越境內(nèi)融資，占比為55%。

　　從融資成本來看， 7月房企單月融資成本6.23%，環(huán)比下降0.69個(gè)百分點(diǎn);其中境外發(fā)債成本7.19%，環(huán)比下降0.76。

　　房企扎堆發(fā)債融資不僅因?yàn)榫硟?nèi)市場好轉(zhuǎn)，房企急需資金補(bǔ)貨，抓住低成本拿地的機(jī)會;更大的因素則是迎來集中還款期，房企要盡可能融資以借新還舊?！皩τ谄髽I(yè)來說資金流是最重要的?！币晃环科蟾邔尤耸勘硎?。

　　據(jù)貝殼研究院預(yù)計(jì)，隨著下半年到期債務(wù)高峰的到來，預(yù)計(jì)房企融資需求將持續(xù)增加，2020全年房企融資規(guī)?；?qū)⒊?019年水平。今年下半年和明年，房企有超過1.5萬億元債務(wù)需要?dú)w還，面對資金鏈緊張，越來越多的房企選擇高息發(fā)債融資。

　　據(jù)資本邦統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(01918.HK)7月累計(jì)發(fā)債15億美元，最高票面利率7%。其中包括于2023年到期的6億美元票據(jù)，利率6.5%;于2025年到期的4億美元票據(jù)，利率7.0%;于2024年到期的5億美元票據(jù)，票面利率6.65%。

　　7月29日早間，碧桂園(02007.HK)發(fā)布公告擬發(fā)行兩筆美元票據(jù)，合計(jì)發(fā)行規(guī)模10億美元。其中包括2026年到期的5億美元票據(jù)，利率4.20%;2030年到期的5億美元票據(jù)，利率4.80%。所得款項(xiàng)凈額將用于現(xiàn)有中長期境外債務(wù)再融資。

　　中國奧園(03883.HK)7月發(fā)行 4.6億美元 2024年到期 6.35%境外債。

　　從票面利率來看，金輪天地控股(01232.HK)1.7億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率最高，為14.25%，大發(fā)地產(chǎn)(06111.HK)1.5億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率為12.375%，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)2.5億元優(yōu)先票據(jù)票面利率為11.5%。 總的來說，從以上數(shù)據(jù)可以看出，剛過去的7月樓市淡季不淡，房企融資需求不減。隨著樓市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，成交量快速回升，并帶動新開工及投資等指標(biāo)持續(xù)修復(fù)，下半年房地產(chǎn)市場整體仍值得期待。

　　轉(zhuǎn)載聲明：本文為資本邦原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明出處及作者，否則為侵權(quán)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示 ： 資本邦呈現(xiàn)的所有信息僅作為參考，不構(gòu)成投資建議，一切投資操作信息不能作為投資依據(jù)。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎!