本報(bào)記者 包慧 實(shí)習(xí)生 黃心怡 杭州報(bào)道

　　在中國談資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)始終是繞不開的一個(gè)大類。

　　近日，國內(nèi)多家第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)相繼召開年會，房地產(chǎn)的投資和配置是永不過時(shí)的一個(gè)話題。站在又一次嚴(yán)厲調(diào)控的節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)還有必要投資嗎？如何投？

　　4月24日，一位地產(chǎn)業(yè)資深人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然2017年政府相繼推出的“房住不炒”、“租售并舉”、“集體土地租賃房”、“共有產(chǎn)權(quán)”一系列政策在一定程度上抑制了房價(jià)的投機(jī)上漲，但并不能真正解決當(dāng)前的住房供需矛盾。

　　房地產(chǎn)投資一直是高凈值人群資產(chǎn)配置中非常重要的板塊。諾亞浙江區(qū)域總經(jīng)理吳衛(wèi)國4月23日接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，2018年以來，諾亞浙江的客戶共投資了約5億左右的諾亞旗下地產(chǎn)基金，共約200多位客戶。

　　談及直接買房和購買私募地產(chǎn)基金之間的利弊，吳衛(wèi)國表示，直接買房相對來說可能收益更高，也不存在管理費(fèi)等成本。但直接買房會遇到很多問題，諸如限購限貸，或者需要全款甚至還要托關(guān)系（目前杭州新房需要搖號）。而投資地產(chǎn)基金的好處在于可以規(guī)避限購限貸政策，還可以分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)流動(dòng)性也相對較強(qiáng)。房子買賣可能需要較長的一段時(shí)間，所以他個(gè)人更傾向于投資地產(chǎn)基金。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前地產(chǎn)私募基金一般收取每年1%左右的管理費(fèi)，過去的平均年化收益率在10%-12%。

　　最好時(shí)機(jī)？

　　諾亞財(cái)富旗下的歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹4月22日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在正是房地產(chǎn)基金最好的時(shí)候。

　　為什么這么說？因?yàn)槭袌稣{(diào)控，總體市場資金偏緊，所以可選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商股權(quán)合作，這種大環(huán)境下房地產(chǎn)基金能爭取到更為有利的條件。

　　開發(fā)商有多缺錢？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從資金面來看，今年3月份房企到位資金為3.67萬億，與去年基本持平，同比微增3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)4月24日對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的資金明顯收緊。對于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)來說，資金面收緊是大概率，總體上成本也延續(xù)上升通道。

　　在缺錢的情況下，房企融資成本普遍上升5%-10%。前述地產(chǎn)業(yè)資深人士表示，除了銀行的開發(fā)貸還能勉強(qiáng)維持過去的融資成本之外，其它渠道的融資成本都上升了5%-10%。

　　譚文虹表示，在過去中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代，占主導(dǎo)地位的是開發(fā)商，開發(fā)商只要能拿地、開發(fā)、銷售，基本上都是掙錢的，行業(yè)的特點(diǎn)是重資產(chǎn)，而且越重越好，很少人愿意股權(quán)分享，頂多愿意借債，房地產(chǎn)基金依附于開發(fā)商，主要做股債結(jié)合。

　　而目前市場情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，債性資金受阻，所以地產(chǎn)私募基金可以進(jìn)行一些更加創(chuàng)新的股權(quán)合作，從拿地開始，基金可以全程介入投后管理。

　　未來房地產(chǎn)基金會越來越走向自主化主動(dòng)管理，比如說歌斐資產(chǎn)過去幾年逐步減少了對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)品的投放，重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)類項(xiàng)目的真正股權(quán)主動(dòng)管理，以及核心資產(chǎn)持有并運(yùn)營等業(yè)務(wù)。

　　譚文虹認(rèn)為，行業(yè)正經(jīng)歷著從房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。從2014年開始，已經(jīng)有了新玩法：買樓改造提升經(jīng)營，最后再賣出。核心是把資產(chǎn)改造和運(yùn)營好，產(chǎn)生穩(wěn)定的租金，租金收入越高，資產(chǎn)估值越高。

　　“從投資的角度，如果去買一個(gè)位于核心城市區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把原來經(jīng)營不好的拿過來經(jīng)營，讓它增值，是比較穩(wěn)健的投資?！弊T文虹解釋，在未來二十年，諾亞財(cái)富和歌斐資產(chǎn)將聚焦一線和強(qiáng)二線城市核心圈資產(chǎn)收購，包括上海內(nèi)環(huán)的核心資產(chǎn)增值基金、精品小酒店基金等。

　　兩塊利潤

　　而個(gè)人資金量有限，如何投資商辦寫字樓？

　　前述地產(chǎn)業(yè)人士透露，高凈值客戶可以聯(lián)合購買，“我們現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這種情況，幾個(gè)人聯(lián)合起來買數(shù)層，單人買半層很難整體化經(jīng)營，要么就買私募房地產(chǎn)組合基金。”

　　鐵獅門中國區(qū)首席投資官陳志超日前在宜信財(cái)富2018年會上表示，鐵獅門的投資策略主要重點(diǎn)關(guān)注一線城市，因?yàn)橐痪€城市流動(dòng)性更好。

　　鐵獅門對接的是機(jī)構(gòu)客戶，陳志超稱，個(gè)人客戶可以通過宜信財(cái)富的地產(chǎn)母基金投資到鐵獅門的項(xiàng)目，因?yàn)閭€(gè)人資金有限，面對市場較為弱勢。而地產(chǎn)基金有機(jī)會拿到一線城市優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會，其中有兩塊利潤，一是開發(fā)過程中開發(fā)商享受的利潤，二是資產(chǎn)價(jià)值增值。

　　譚文虹認(rèn)為，由于開發(fā)銷售的傳統(tǒng)盈利模式受到不斷擠壓，房地產(chǎn)投資會逐漸轉(zhuǎn)向持有型物業(yè)，機(jī)構(gòu)尤其是保險(xiǎn)公司，將逐漸成為地產(chǎn)基金投資的主要參與者。一方面都是長周期比較匹配，大的險(xiǎn)資既可直接買，也會參與外部基金做分散配置，而小險(xiǎn)資更多會參與外部基金。

　　銀行類的資金更為穩(wěn)健，地產(chǎn)基金雖沒有與銀行資金直接合作，但在收購資產(chǎn)端時(shí)可以通過并購貸和物業(yè)貸的形式合作。