2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(簡(jiǎn)稱：《指引》)。2月21日，鼎一投資投資部董事總經(jīng)理鄭平在接受記者采訪時(shí)表示，本次試點(diǎn)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的存量資產(chǎn)盤活以及出清有著十分積極的意義，有助于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“供銷兩不旺”的問題。

　　鄭平認(rèn)為，從《指引》中的投資范圍可以明顯看出，其中提到了特定居住用房，包括存量商品住宅等，這直指當(dāng)前商品住宅銷售困難這一問題。具體來看，《指引》直接利好不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的存量資產(chǎn)，對(duì)于有存量資產(chǎn)的開發(fā)商，可以通過將資產(chǎn)出售給不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金的形式將存量資產(chǎn)變現(xiàn)，以保交樓或償付現(xiàn)有的債務(wù)。

　　鄭平介紹，過去主流的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金有兩大類。一類是住宅開發(fā)類，基金往往通過綁定一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，但是這類基金過去成為了很多開發(fā)商做表外融資的一個(gè)工具，而且在最近幾年行業(yè)不景氣的時(shí)候出現(xiàn)了很多問題。所以《指引》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金的實(shí)控人不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就是為了杜絕此類現(xiàn)象。另一類是商業(yè)地產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)。

　　她表示，按《指引》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是一個(gè)很純粹的投資手段，這一領(lǐng)域的合規(guī)性更加明確清晰，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資合規(guī)有序地發(fā)展。

　　從退出的角度看，鄭平表示，近幾年公募REITs發(fā)展步入快車道，本次一級(jí)環(huán)節(jié)試點(diǎn)的打通，對(duì)于pre-REITs基金來說也是明顯的利好。一方面，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金可以通過公募REITs上市退出；另一方面，當(dāng)已上市的公募REITs擴(kuò)募時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金也可以通過交易納入到其中。

　　另外，鄭平提到，本次《指引》同樣提及了試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金“股權(quán)+債權(quán)”的投資模式。在不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)被投項(xiàng)目擁有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的前提下，可以對(duì)股債比例進(jìn)行差異化的安排，從而更好地適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資策略。