最近，每逢友人聚會，我總喜歡向他們推薦一本書，周樺的《褚時健傳》。褚時健，或許在80、90后的記憶中，最大的符號莫過于“褚橙”二字。然而，這位老人的經(jīng)歷堪稱傳奇：曾經(jīng)的亞洲“煙王”卻在巔峰時跌落，以70歲的高齡重新復出創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造出個人品牌“褚橙”。王石說，褚時健身上的工匠精神給處于迷茫中的企業(yè)家?guī)砹讼Ｍ妥饑馈?/p>

　　如今，我在另一位大腕人身上也看到了這種精神——宋衛(wèi)平。融綠之爭讓他飽受爭議，中交的入主又讓他悲情妥協(xié)。然而，年近花甲，他又攜綠城服務公司擬赴港上市，開啟了人生第二春。

　　隨著12月21日綠城服務集團在港交所發(fā)布上市的招股書，宋衛(wèi)平在物業(yè)領域的布局露出全貌。這個或?qū)⒊蔀槔^彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家在港交所上市的物業(yè)公司，最終控制人為宋衛(wèi)平及其一致行動人，資本故事圍繞著“園區(qū)O2O”概念講述。

　　據(jù)招股書介紹，綠城服務此次籌集資金將用于開發(fā)及推廣“智慧園區(qū)”項目及園區(qū)O2O平臺，收購物業(yè)管理項目組合具吸引力的物業(yè)服務公司，運營資金及一般企業(yè)用途。

　　綠城服務集團業(yè)務主要由三大板塊構成，分別為物業(yè)管理服務、顧問咨詢服務及園區(qū)增值服務。服務的客戶群主要包括在管物業(yè)的業(yè)主和住戶、地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務公司以及利用其平臺銷售服務和產(chǎn)品的商戶。

　　其中，物業(yè)管理服務主要提供如保安、保潔、綠化、物業(yè)維修及保養(yǎng)服務等傳統(tǒng)物業(yè)管理服務。截至2015年9月30日，綠城服務的在管合同建筑面積總和達7400萬平方米物業(yè)，覆蓋全國23個省、直轄市及自治區(qū)的73個城市。收入為19.79億元，毛利3.58億元，經(jīng)營利潤1.92億元。

　　顧問咨詢服務則為向房地產(chǎn)開發(fā)商及地方物業(yè)服務公司提供咨詢服務，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢滿足其在房地產(chǎn)開發(fā)周期中各個主要階段的不同需求。園區(qū)增值服務，主要包括園區(qū)服務及產(chǎn)品平臺(園區(qū) O2O平臺)、家居生活服務及園區(qū)空間服務。2014年9月至2015年9月期間，綠城服務的園區(qū)O2O平臺覆蓋園區(qū)數(shù)量從8個上升至265個，覆蓋比例從1.5%升至44.3%；覆蓋家庭數(shù)則從949個升至118687個，注冊用戶數(shù)從1091家提至148021家。

　　并且為保持穩(wěn)定盈利，綠城服務于2014年9月在其管理的若干住宅園區(qū)開始推行“智慧園區(qū)”項目，包括園區(qū)O2O平臺，可線上選購地方實體商店以及提供的服務與產(chǎn)品；智慧物管服務平臺，用以協(xié)助員工提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務及園區(qū)增值服務；智慧硬件平臺，通過互聯(lián)網(wǎng)連接在管社區(qū)的物業(yè)設施、設備以及裝置。

　　從2010年便著手物業(yè)分拆事宜，宋衛(wèi)平對于物業(yè)這塊藍海似乎有著先見之明。如今，物業(yè)藍海競爭進入白熱化，宋衛(wèi)平攜綠城物業(yè)殺出，叫好聲一片。在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，綠城服務的物業(yè)規(guī)模雖然不是最大，但是管理的社區(qū)品質(zhì)相對最高。綠城主要做中高端物業(yè)的細分市場，相對來說價值最大。作為競爭激烈、利潤率相對較低的物業(yè)管理行業(yè)來講，能夠搶到中高端社區(qū)就等于搶到了“金礦”。而在這一方面，綠城服務用他的口碑、服務質(zhì)量以及宋衛(wèi)平全心全意為客戶服務的態(tài)度，形成了獨一無二的競爭優(yōu)勢。

　　不過，藍海之爭，機遇與挑戰(zhàn)并存。在招股書中，綠城服務列舉了一系列的風險。結合中國社區(qū)運營第一股上市來的經(jīng)驗與教訓，云地產(chǎn)經(jīng)過多方咨詢，最終認為綠城服務和宋衛(wèi)平應該注意以下幾個方面。

　　第一，以包干制提供物業(yè)管理服務或使得綠城物業(yè)蒙受損失。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。這也是目前大多數(shù)中國物業(yè)公司使用的費用收取方式，如果物業(yè)服務費不足以應對所產(chǎn)生的所有開支，那么物業(yè)公司的盈利能力、財務狀況以及業(yè)績將蒙受損失。

　　同樣，物業(yè)公司為了謀取更多利潤，或極盡可能的控制成本，這很容易通過降低服務質(zhì)量或者減少服務類型等不正當?shù)氖侄蝸韺嵭?。這種不透明性造成的漏洞，使業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生大量的矛盾。

　　第二，大部分物業(yè)集中在長三角，易受到區(qū)域的影響。綠城服務大部分業(yè)務運營集中在長三角，尤其是杭州。據(jù)了解，2012、2013、2014、2015年9月30日為止，綠城物業(yè)在長三角的在管物業(yè)綜合建筑面積占比分別為73.5%、72.6%、72.9%、71.7%。而杭州在管物業(yè)綜合建筑面積分別占比約為20.3%、21.3%、18.7%及20%。

　　第三，園區(qū)020遭遇挑戰(zhàn)。目前，綠城服務已經(jīng)在265個管理的住宅園區(qū)推出園區(qū)020平臺，占在管住宅園區(qū)數(shù)量的44.4%。綠城服務表示，正在實施園區(qū)020平臺的全國發(fā)布計劃。眾所周知，020平臺的開發(fā)、建設與管理對于物業(yè)公司的技術能力和成本控制有著嚴格要求，因此可能會導致管理、運營以財務資源的緊張。此外，社區(qū)020如何實現(xiàn)持續(xù)盈利是每一家物業(yè)公司需要面對的難題。

　　第四，避免“跑馬圈地”所造成的物業(yè)管理水平下降。中國社區(qū)運營第一股僅用了10個月的時間就將物管面積從2013年底的9100萬平方米升至2014年年底的2億平方米。但是，在快速并購的同時，也出現(xiàn)了物業(yè)管理服務不到位的情況，部分被收購社區(qū)甚至出現(xiàn)投訴維權的情況。

　　綠城服務此次募集資金，其中一項用途就是收購物業(yè)管理項目組合具吸引力的物業(yè)服務公司。因此，對于宋衛(wèi)平來說，如何保證后續(xù)收購物業(yè)服務質(zhì)量的持續(xù)性，既是一個難點，也至關重要。