2018年5月4日，佳兆業(yè)物業(yè)已向投資者配股1.4萬(wàn)股，占資本化發(fā)行完成前已發(fā)行股份的1.4%，總代價(jià)為700萬(wàn)港元。

　　11月6日，【新城控股(601155)、股吧】旗下的物業(yè)公司新城悅(01755.HK)在港交所敲鐘，又多了一家去資本市場(chǎng)講故事的物業(yè)公司。物業(yè)公司上市始于花樣年旗下的彩生活(01778.HK)，目前已有一家物業(yè)公司在A股上市，九家在港交所主板上市。

　　如果順利，佳兆業(yè)物業(yè)很快就會(huì)加入這伙上市大軍中。

　　11月5日晚，佳兆業(yè)(01638.HK)發(fā)布分拆物業(yè)上市的相關(guān)公告，知會(huì)股東關(guān)于厘定保證配額的記錄日期為11月19日，股東有權(quán)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)佳兆業(yè)物業(yè)股份，而保證配額視持股量而定。

　　復(fù)牌后不久，佳兆業(yè)就透露出分拆物業(yè)公司上市的消息。今年6月22日，佳兆業(yè)向港交所遞交物業(yè)公司上市申請(qǐng)表格。

　　根據(jù)港交所披露的佳兆業(yè)物業(yè)聆訊資料，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積為0.24億平方米，共計(jì)119個(gè)項(xiàng)目，其中100個(gè)住宅項(xiàng)目19個(gè)為非住宅項(xiàng)目。

　　2015年12月31日，佳兆業(yè)物業(yè)的在管建筑面積就有0.183億平方米，至2017年12月31日，僅增加至0.24億平方米，年復(fù)合率為14.5%。

　　近年凡是包裝物業(yè)板塊上市的地產(chǎn)公司，面對(duì)投資人時(shí)總躲不開(kāi)根本一問(wèn)——管理規(guī)模多少了？

　　即便是2017年12月31日以來(lái)，佳兆業(yè)物業(yè)有了新的發(fā)展動(dòng)態(tài)，也不過(guò)是在管物業(yè)數(shù)目增加6個(gè)，包括3個(gè)住宅物業(yè)和3個(gè)非住宅物業(yè)，總在管物業(yè)面積從2017年12月31日的0.24億平方米增加0.01億平方米至0.25億平方米。

　　作為沒(méi)有規(guī)模增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)的新成員，佳兆業(yè)物業(yè)如何給資本市場(chǎng)講新的故事，鋪陳更潮流的商業(yè)邏輯？或者應(yīng)該思考，資本市場(chǎng)更需要何種物業(yè)公司，物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)步到底是不是靠幾個(gè)物業(yè)公司上市來(lái)推動(dòng)。

　　佳兆業(yè)物業(yè)共分為四大物業(yè)線，分別為物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問(wèn)業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)。

　　值得說(shuō)明的是，社區(qū)增值服務(wù)，是指出租停車(chē)位、空間租賃、從第三方商戶購(gòu)買(mǎi)家居生活產(chǎn)品及服務(wù)再轉(zhuǎn)售給住戶；而智能解決方案服務(wù)也就是向物業(yè)開(kāi)發(fā)商或其他領(lǐng)域的物業(yè)管理公司提供智能解決方案服務(wù)。

　　與行業(yè)中的物業(yè)管理公司一樣，佳兆業(yè)物業(yè)也采用包干制和酬金制兩種收益模式收取物業(yè)管理費(fèi)用。

　　2015年，佳兆業(yè)物業(yè)的收入為4.78億元(人民幣，下同)、凈利潤(rùn)總額是0.577億元；2016年，佳兆業(yè)物業(yè)的收入為5.39億元，凈利潤(rùn)總額是0.581億元；2017年，佳兆業(yè)物業(yè)的收入為6.69億元，凈利潤(rùn)總額為0.714億元。

　　收入結(jié)構(gòu)方面，佳兆業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問(wèn)服務(wù)，近年一直是公司收入的大頭，至于社區(qū)增值服務(wù)、智能解決方案服務(wù)，至2017年末，加起來(lái)收入占比不過(guò)是15.7%。

　　毛利率方面，由于近年人工成本不斷抬升，物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問(wèn)服務(wù)的毛利率不斷下降。2015年，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率尚且有34.6%，但到了2017年末，僅有31.9%；交付前及顧問(wèn)服務(wù)的毛利率在2015年有36%，但到了2017年只有28.8%。

　　反而是社區(qū)增值服務(wù)和智能解決方案服務(wù)兩塊的毛利率呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，到2017年底，其毛利率分別為37.2%和26%。這是人工成本最少的兩塊業(yè)務(wù)，毛利率理應(yīng)有更出色的表現(xiàn)。參考彩生活2018年中報(bào)，其增值服務(wù)的毛利率達(dá)71.8%。

　　縱觀收入結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式，以及佳兆業(yè)物業(yè)近三年的收入、毛利率表現(xiàn)，很難說(shuō)佳兆業(yè)物業(yè)表現(xiàn)亮眼。

　　據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)綜合流量表，2015年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得凈現(xiàn)金流為負(fù)0.57億元，到了2016年轉(zhuǎn)正，2017年暴增至0.23億元；2015年，公司融資所得凈現(xiàn)金流為0.80億元，2016年增加至5.29億元，但2017年卻暴跌至負(fù)3.46億元。

　　佳兆業(yè)物業(yè)不是以介紹形式上市，懷揣強(qiáng)烈的融資欲望。

　　佳兆業(yè)持有佳兆業(yè)物業(yè)98.6%權(quán)益。按計(jì)劃，拆分及上市完成后，佳兆業(yè)將持有佳兆業(yè)物業(yè)不少于50%權(quán)益。

　　值得一提的是，在提交上市申請(qǐng)資料前，2018年5月4日，佳兆業(yè)物業(yè)已向投資者配股1.4萬(wàn)股，占資本化發(fā)行完成前已發(fā)行股份的1.4%，總代價(jià)為700萬(wàn)港元。

　　目前，佳兆業(yè)物業(yè)的招股價(jià)未定，但佳兆業(yè)表明，股票發(fā)售所得款項(xiàng)凈額將用于收購(gòu)物業(yè)公司、收購(gòu)能與公司互補(bǔ)的社區(qū)增值產(chǎn)品和服務(wù)公司、開(kāi)發(fā)和推廣K生活移動(dòng)應(yīng)用程式及社區(qū)增值服務(wù)、開(kāi)發(fā)智能管理程序、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。

　　佳兆業(yè)稱，分拆物業(yè)公司能建立其作為獨(dú)立上市公司的身份，并擁有獨(dú)立融資平臺(tái)，能直接通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行股本或債務(wù)融資，幫助物業(yè)板塊加速拓展，改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　今年7月以后，物業(yè)股隨大市調(diào)整，多家公司先前上漲的股價(jià)紛紛回吐，又進(jìn)入新一輪陰跌期。新上市的物業(yè)股能迎來(lái)好行情嗎？也許不重要。多位資本界人士言明，能上就好了，至于破發(fā)與否，容不得太多考慮，正如如今房企融資，誰(shuí)還優(yōu)先考慮成本呢。

　　佳兆業(yè)稱，本次建議分拆有待佳兆業(yè)上市委員會(huì)、董事會(huì)、佳兆業(yè)物業(yè)董事會(huì)最終決定，再考慮市場(chǎng)因素，不一定能實(shí)現(xiàn)分拆。

　　(文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))