2010年成立、合約銷售額已是江西省第一名的房地產(chǎn)公司的新力控股，在近日向港交所遞交了招股書，若能成功上市，將成為地產(chǎn)圈從成立到上市用時最短的新貴之一。

　　招股書顯示，新力控股部分項(xiàng)目都集中在江西、廣東等地，尤其是重倉南昌、惠州兩市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣雖能發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，但不免也會受到上述地方經(jīng)濟(jì)、政策變動的影響。與此同時，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)的新力控股，尚未償還的借款總額在3年內(nèi)增長3倍多，達(dá)221億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率則為240%，負(fù)債率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

　　六成項(xiàng)目集中于南昌、惠州

　　2010年，時年33歲的建筑商張園林在江西南昌成立了新力置地，在此之前，他曾任江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理。據(jù)媒體報(bào)道，新力地產(chǎn)前3年只打造了一個項(xiàng)目——新力.帝泊灣，并在南昌市場站住腳跟。之后，公司的發(fā)展進(jìn)入快車道。

　　招股書顯示，此后數(shù)年，新力發(fā)生了一系列的股權(quán)變更、資產(chǎn)重組，新力置地由新力地產(chǎn)控股，通過層層關(guān)系，新力地產(chǎn)又置入到了在開曼群島注冊的新力控股旗下。張園林則通過家族信托持有新力控股94%的股份，新恒作為員工激勵信托持有5%的股份，剩下1%由戰(zhàn)略投資者陳永輝持有。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016~2018年，公司年銷售額分別為160億元、457億元、915億元，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中的排名分別為第103位、42位、34位。招股書引用億翰智庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，按照2017年、2018年、2019年一季度住宅物業(yè)總合約銷售額計(jì)算，新力控股均排在江西省所有物業(yè)開發(fā)企業(yè)第一名。 　　來源：新力控股招股書

　　截至2019年3月31日，新力控股共有101個處于不同發(fā)展階段的住宅物業(yè)項(xiàng)目，其中55個位于江西省，20個位于粵港澳大灣區(qū)，11個位于長三角地區(qū)，15個位于中西部核心城市及其他具有高增長潛力的地區(qū)。

　　通過收并購獲得廉價土地，是新力控股獲得土儲的主要方式之一。新力地產(chǎn)副總裁佘潤廷在接受媒體采訪時表示，并購合作項(xiàng)目在新力的占比很大，大約是70%~80%。他認(rèn)為，當(dāng)一手土地已經(jīng)沖高的時候，為適當(dāng)控制投資規(guī)模，尋找合作方，再分享新力的品牌溢價是更為合適的拿地方式。

　　新力的另一個策略則是“城市深耕”。佘潤廷說：“(新力)進(jìn)入和看好的城市，至少會成為占有率第一，不僅僅吸引業(yè)主客戶，也能夠吸引到土地的合作方，吸引到政府的支持等等?！?/p>

　　不過，城市深耕也難免產(chǎn)生對個別區(qū)域的過度依賴。上述101項(xiàng)目中，南昌市與廣東惠州市占據(jù)了大頭。包括附屬公司、聯(lián)營及合營公司在內(nèi)，新力控股在南昌市有45個項(xiàng)目，占總土地儲備的42.8%；惠州市有15個項(xiàng)目，占總土地儲備的22.8%。南昌與惠州兩市，占據(jù)公司總項(xiàng)目數(shù)量的近60%，總土地儲備的65.6%。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對表示，房企做大規(guī)模，都要追求“短平快”，而把大量項(xiàng)目壓在一兩個城市，有可能會造成較大的去化壓力，導(dǎo)致企業(yè)資金壓力上升，負(fù)債增加。他稱，惠州市雖能享受粵港澳大灣區(qū)的利好，但并非該區(qū)域的核心城市，產(chǎn)業(yè)相對單一，近段時間的市場表現(xiàn)一般。

　　新力控股在招股書中也表示，其大部分收益是由江西省的業(yè)務(wù)產(chǎn)生，江西省經(jīng)濟(jì)狀況的任何顯著下滑均可能對公司經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況及業(yè)務(wù)前景造成重大不利影響。

　　近3年負(fù)債率超200% 　　來源：新力控股招股書

　　招股書顯示，2016~2018年，新力控股收益分別為22.23億元、52.41億元和84.2億元，復(fù)合年增長率達(dá)94.6%；凈利潤分別為1.3億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長率達(dá)105.9%；毛利率有不小提升，分別為24.7%、33.7%、37.3%。

　　克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年176家上市房企毛利率的加權(quán)平均值和中位數(shù)分別為31.1%和32.8%，新力控股2018年的毛利率高于行業(yè)平均水平。對于毛利率整體提升，招股書稱，主要是受到若干項(xiàng)目土地成本較低、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營程序有助于控制成本、住宅物業(yè)市場整體增長的影響。

　　不過，其凈利潤率低于行業(yè)平均水平。2016~2018年，新力控股的凈利潤率分別為5.9%、5.3%、6.9%，而去年176家上市房企凈利率的加權(quán)平均值和中位數(shù)分別為13.1%和11.7%。

　　新力控股負(fù)債水平也較高，2016~2018年公司凈資本負(fù)債比率分別為1.9倍、2.7倍、2.4倍。對于2017年凈資本負(fù)債比率增加，招股書稱，主要是由于當(dāng)年銀行及其他借款增加。數(shù)據(jù)顯示，新力控股借款總額從2016年的約64.38億元增加到2017年的約166.76億元，增加超百億元。至于2018年凈資本負(fù)債比率下降，則是當(dāng)年完成及交付的物業(yè)增多使得現(xiàn)金流量增加。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，新力控股2016~2018年的凈負(fù)債率分別約為300%、205%、285%。對比中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院結(jié)合210家中國上市房企報(bào)表發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年上市房企凈負(fù)債率均值為92.52%，新力控股的凈負(fù)債率達(dá)到了行業(yè)平均水平的3倍。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員、中山大學(xué)銀行研究中心研究員李宇嘉對表示，謀求上市和處于擴(kuò)張階段的房企，凈資本負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)都會較高，這在房企中也很常見。這些指標(biāo)高，說明企業(yè)的現(xiàn)金流比較緊張，資金壓力大。謝逸楓認(rèn)為，包括大型房企在內(nèi)，整個行業(yè)都在積極地去杠桿，如果房企還維持較高的負(fù)債，一旦市場有所惡化，風(fēng)險(xiǎn)很容易暴露。

　　近幾年，新力控股的借款總額增長較快，招股書稱，至2018年年末，尚未償還的銀行及其他借款總額(不包括公司債)約215.1億元，是2016年年末的3倍多。與其他未上市房企類似，新力控股也要通過信托融資輸血，數(shù)據(jù)顯示，公司未償還信托融資總額占借款總額(包括計(jì)息銀行及其他借款以及公司債)的51.6%。 　　新力控股招股書顯示，募集到的部分資金將用于償還借款。

　　信托融資占比較大，會導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升，2016~2018年，新力控股的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.3%、9.1%、9.3%，高于規(guī)模房企從銀行獲得資金的成本。此次上市募資，新力控股除了要將資金用于現(xiàn)有項(xiàng)目融資外，還將用于償還大部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款。

　　實(shí)控人兄弟成大供應(yīng)商 　　來源：新力控股招股書

　　招股書顯示，新力控股的供應(yīng)商較為集中，近三年，五大供應(yīng)商分別占公司銷售成本的約56.3%、62%、52.7%，而單一最大供應(yīng)商于同年分別占公司銷售成本的約18%，41.2%及29.8%。五大供應(yīng)商中，江西省第五建設(shè)集團(tuán)與廣西陸港建設(shè)集團(tuán)有限公司與新力控股存在著千絲萬縷的關(guān)系。

　　新力控股董事會主席張園林創(chuàng)辦公司前，曾在江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司任職，而后者是由張園林哥哥張國印以約80.4%的持股比例控股。數(shù)據(jù)顯示，該公司主要向新力控股的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供工程、建筑及噴涂服務(wù)。2016~2018年，新力控股對該公司的采購額分別為3.83億元、4.11億元、8億元，占總采購額的約16.3%、6.6%及10.4%。

　　廣西陸港建設(shè)集團(tuán)有限公司則由張園林弟弟張國金以97.65%的持股比例控股，并為新力控股提供建設(shè)服務(wù)。2017年、2018年，新力控股對該公司的采購額分別約為1.88億元和2.64億元，占總采購額的3%、3.4%。

　　招股書將上述兩家公司列為關(guān)聯(lián)人士。不過，招股書也稱，參考公開市場類似服務(wù)，這兩家公司提供的報(bào)價比獨(dú)立第三方更優(yōu)惠。

　　李宇嘉認(rèn)為，民營房企多是家族企業(yè)，親屬在上游企業(yè)任職的情況較為普遍，由于中間省去了很多環(huán)節(jié)，會節(jié)省企業(yè)開支。不過，一旦上市，就需要嚴(yán)格執(zhí)行信披規(guī)則，防止利益輸送情況的出現(xiàn)。

　　新力控股未來向這兩家公司支付的服務(wù)費(fèi)仍將增多。招股書預(yù)計(jì)，2019~2021年，江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司的服務(wù)框架協(xié)議最高交易額將分別不超過人民幣11億、14億、14億，廣西陸港建設(shè)集團(tuán)有限公司分別不超過10億、16億、18億。