近兩年港股迎來了房企上市潮,前有正榮地產(chǎn)、美的置業(yè)先后在港交所敲鐘,后有中梁控股、海倫堡地產(chǎn)遞交招股書,近期地產(chǎn)黑馬新力控股集團(tuán)有限公司(下稱“新力控股”)也正式開啟上市之路。

　　5月24日,新力控股向港交所遞交了招股書,值得提及的是,若此次上市成功,年僅9歲的新力控股將成為最年輕的內(nèi)房股。

　　事實上,外界對于新力控股IPO一事揣摩已久。早在2018年年底,曾有消息傳出新力控股即將赴港IPO,彼時其相關(guān)負(fù)責(zé)人對外予以否認(rèn)。此外,今年3月原仁恒置地集團(tuán)副總裁王炎加入新力集團(tuán)任副總裁兼首席財務(wù)官,業(yè)內(nèi)也有觀點(diǎn)認(rèn)為此次新力控股對財務(wù)、融資組織架構(gòu)大幅調(diào)整的主要原因可能是為IPO做準(zhǔn)備。

　　如今,一切提上日程,新力控股正式遞交招股書。根據(jù)招股書披露,本次募資所得款項凈額,新力控股將用于為現(xiàn)有項目融資、償還有息負(fù)債及補(bǔ)充一般營運(yùn)資金。

　　招股書顯示,2018年新力控股實現(xiàn)銷售額887億元,距離千億僅有一步之遙。而事實上,新力控股從成立至今只有9年,9年前其僅是偏居江西南昌的一家名不見經(jīng)傳的小房企。

　　公開資料顯示,新力控股于2010年在江西南昌成立,從南昌發(fā)家逐漸走向全國。據(jù)媒體資料,2010年8月新力控股一舉奪得地王地塊,也就是新力空的第一個項目新力帝泊灣。此后,新力控股一發(fā)不可收拾,迅速布局南昌各大熱點(diǎn)區(qū)域。

　　如今,9年時間過去,新力控股再也不是當(dāng)年別人眼中的小房企,其發(fā)展速度快的驚人。招股書數(shù)據(jù)顯示,2015年新力控股的銷售規(guī)模僅為45億元,2016年至2018年間分別實現(xiàn)合同銷售額161.3億元、428.1億元和887.3億元,同比增幅分別為258.4%、165.4%和107.3%。

　　此外,2016年至2018年,新力控股實現(xiàn)收益分別為22.23億元,52.41億元、84.15億元,年復(fù)合增長率為96.6%。值得注意的是,與同在排隊的內(nèi)房股中梁控股、奧山控股、海倫堡相比較,新力控股96.6%的年復(fù)合增長率僅次于中梁控股。

　　甚至于與早年登陸港股的房企正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)相比較,新力控股的營收增速也是較高的。據(jù)《投資者網(wǎng)》統(tǒng)計,正榮地產(chǎn)的營收年復(fù)合增長率為21.86%,而弘陽地產(chǎn)這一數(shù)值僅為1.73%。

　　期內(nèi),新力控股的凈利潤也有大幅的增長。2016年至2018年三年間,新力控股分別實現(xiàn)凈利潤1.3億元、2.8億元及5.6億元,復(fù)合年增長率達(dá)到了105.9%,盈利水準(zhǔn)在三年間連續(xù)翻番。此外,三年間新力控股的毛利率也在逐年提高,從2016年24.7%升至2017年33.7%,再進(jìn)一步提升至2018年的37.3%,遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。

　　《投資者網(wǎng)》注意到,新力控股的快速發(fā)展與其獨(dú)特區(qū)域深耕模式分不開。譬如南昌,招股書披露,截至2019年3月31日,新力控股權(quán)益土地儲備約為1480萬平方米,其中有高達(dá)52.6%比例的土地儲備位于江西省,更有42.8%位于南昌市。

　　繼南昌之后,新力控股將這樣的模式在惠州進(jìn)行復(fù)制。2016年8月,新力控股成立深莞惠城市公司,率先進(jìn)入惠州市場并迅速開拓市場,截至2018年年末,新力控股在惠州項目拓展至21個。招股書顯示,新力控股目前位于惠州的土地儲備約占22.8%,僅次于碧桂園。

　　當(dāng)然,在深耕的同時,新力控股也積極向全國擴(kuò)張,更是于2017年6月將總部搬至上海。截至目前,新力控股已拓展至長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及中國其他區(qū)域,權(quán)益土地儲備達(dá)1480萬平方米。

　　當(dāng)然,不可忽視的是,伴隨著規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績發(fā)展,新力控股與其他處于擴(kuò)張中的房企一樣,不可避免地也面臨著負(fù)債問題。

　　數(shù)據(jù)顯示,2016年至2018年新力控股的凈負(fù)債率分別為190%、270%、240%,高于行業(yè)平均水平。此外,三年間,新力控股的流動負(fù)債總額分別為137.58億元、366.28億元和595.49億元。對此,業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為,未上市的房企凈資本負(fù)債率高是通病,較為正常。

　　不過,值得提及的是,新力控股自身也意識到這一問題,并積極采取各種措施控負(fù)債。2016年至2018年,新力控股一年內(nèi)到期的負(fù)債分別為30.0億元、92.5億元及92.2億元,可以看到的是,短期負(fù)債近兩年較為穩(wěn)定,甚至2018年略有下降。

　　從長期負(fù)債來看,新力控股2016年至2018年長期債務(wù)分別為34.4億元、73.4億元和128.8億元,其中2018年的增幅約為73.4%,較2017年的116%有較大程度的下降。此外,2018年新力控股的有息負(fù)債率為11.9%,相較于2017年的19%,下降了8個百分點(diǎn)。

　　而在資金方面,2018年新力控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流為17.2億元,而2016年及2017年這一數(shù)值分別約-20.37億以及-65.47億元。此外,2018年新力控股現(xiàn)金及等價物達(dá)到70.8億元,較2017年的28.8億元增長了145.83%,這無疑增加了穩(wěn)健性。

　　此外值得一提的是,新力控股在2018年12月的合約負(fù)債(即預(yù)售房款)達(dá)402.0億元,較2016、2017年的71.2億元與200.6億元更是翻了數(shù)倍。這意味著新力控股擁有更多可靈活運(yùn)用的資金,獲取資金能力與風(fēng)險控制能力得到極大加強(qiáng)。

　　當(dāng)然,資金端的改善離不開新力控股的高周轉(zhuǎn)模式。據(jù)媒體報道,新力控股采用“120天啟動項目、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式來保證現(xiàn)金流。

　　與此同時,新力控股也在減少成本開支,提高成本管控的效率。2016年至2018年新力控股的銷售成本占總營收的比重分別為75.3%、66.3%、62.7%,呈逐年下降的趨勢；而已售每平方米平均成本分別為4723元、5069元和4704元,平均成本占平均售價比分別為75.6%、66.4%及62.8%。

　　綜上來看,快速發(fā)展中的新力控股也面臨著高負(fù)債問題,不過從新力控股近幾年業(yè)績來看,其營收和凈利潤均成倍增長,這對于新力控股控負(fù)債來說是極為有利的。此外,今年3月,擁有20多年財務(wù)管理及投融資工作經(jīng)驗的王炎加入麾下,無疑對新力控股來說也將是一大助力。

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