僅僅兩年時間，物業(yè)行業(yè)“大市場、小龍頭”的格局已經(jīng)徹底扭轉(zhuǎn)，瞄準(zhǔn)物業(yè)“萬億藍(lán)?！钡馁Y本大潮正洶涌澎湃。

　　五年前物業(yè)第一股彩生活才剛剛誕生，那時沒人想到，短短幾年后房企拆分物業(yè)板塊上市潮會愈演愈烈。

　　2018年，5家房企拆分物業(yè)公司在港IPO。2019年，這個行業(yè)又創(chuàng)造新紀(jì)錄，10家物業(yè)公司IPO，濱江服務(wù)（3316.HK）、奧園健康（3662.HK）、和泓服務(wù)（6093.HK）、鑫苑服務(wù)（1895.HK）、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（2606.HK）、銀城生活服務(wù)（1922.HK）、保利物業(yè)（6049.HK）和時代鄰里（9928.HK）等8家物業(yè)企業(yè)登陸港交所，招商積余（001914.SZ）、【新大正(002968)、股吧】（002968.SZ）登陸深交所。

　　盡管資本冷待了“蚊型”物業(yè)企業(yè)，但港股物業(yè)板塊去年全年的股價整體漲幅仍然高達(dá)56%。

　　“如果去年買對了物業(yè)股，那就可以一整年躺著掙錢了?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱說，物業(yè)行業(yè)是2019年的最紅賽道，港股物業(yè)板塊漲幅最高的一只股票是2018年年底上市的新城悅（01755.HK），全年漲幅超過210%。

　　物業(yè)賽道的紅火在新的一年將繼續(xù)延續(xù)，高估值吸引著規(guī)模房企跑步排隊入場。近期已經(jīng)遞交了招股書的包括建業(yè)新生活、正榮服務(wù)等，而預(yù)計將在春節(jié)后啟動旗下物業(yè)公司遞表計劃的還有世茂、弘陽、華發(fā)等房企。

　　近日，正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮實際控制的正榮服務(wù)集團(tuán)有限公司正式遞交了港股IPO申請。

　　這是一家中小型物業(yè)公司，去年全年營收4.56億元，截至2019年9月30日，在全國34個城市擁有136個在管項目，在管總建筑面積2100萬平方米，簽約總建面3440萬平方米，覆蓋長三角、海西、中西部、環(huán)渤海地區(qū)。

　　招股書稱，按照2018年收益及凈利潤的增長率計，正榮服務(wù)在2019年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)前三十名中排到第四及第七位。

　　具體來看，正榮服務(wù)的收益由2017年的2.73億元增至2018年的4.56億元，漲幅高達(dá)67.2%；由截至2018年9月30日止九個月的人民幣3.2億元曾至2019年同期的人民幣5.20億元，漲幅61.2%。也就是說，近兩年的同比漲幅均超過了60%，這種速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正榮如今地產(chǎn)主業(yè)的增速。

　　凈利潤的增幅也不錯。2018年正榮服務(wù)的凈利潤為3950萬元，同比大漲94.7%；2018年前9個月，正榮服務(wù)凈利潤2850萬元，2019年同期為7430萬元，大幅增長了160.7%。

　　相應(yīng)地，2019年前9個月正榮服務(wù)的毛利率和純利率也大幅攀升，分別達(dá)到33.4%和14.4%，相比上一年分別增長了6.9個百分點和5.7個百分點。

　　而正榮服務(wù)的劣勢是規(guī)模過小，大約僅相當(dāng)于新城悅上市前夕體量的一半。新城悅2018年11月正式登陸港交所，其截至2018年4月30日時的簽約管理面積達(dá)到7334萬平方米，2017年全年營收為8.66億元。

　　新城悅當(dāng)時的規(guī)模也不算大，比更早之前上市的雅生活和碧桂園服務(wù)都小了不少。因此剛剛IPO時也遭遇認(rèn)購額不足和定價貼著區(qū)間下限等問題。

　　不過從去年全年物業(yè)股發(fā)展情況看，港股對于物業(yè)上市公司體量寬容度較高，對于業(yè)務(wù)能保持高速增長的企業(yè)較為歡迎。

　　比如去年港股漲幅最高的前三家物業(yè)公司，分別是新城悅、永升生活服務(wù)和佳兆業(yè)美好，漲幅分別達(dá)到215%、204%、183%。在IPO時它們都僅僅是中型物業(yè)公司，但具有成長性。

　　如果物業(yè)公司既不具備規(guī)模也不具備高成長性，則依然會受到冷遇。比如墊底的銀城生活服務(wù)和鑫苑服務(wù)，都屬“蚊型”物業(yè)公司，年底市值較上市時的跌幅分別為39.58%和51.86%。

　　在正榮服務(wù)遞交招股書之前，也有一家河南規(guī)模房企的物業(yè)公司遞交了招股書——2019年11月1日，建業(yè)集團(tuán)的下屬公司建業(yè)新生活向香港聯(lián)合交易所遞交IPO招股書。

　　建業(yè)新生活規(guī)模比正榮服務(wù)略大一些，2016年、2017年、2018年三年分別錄得收入3.49億元、4.61億元、6.94億元，年復(fù)合增長率41%，物業(yè)在管面積為4175.2萬平方米。

　　不同于正榮服務(wù)和建業(yè)新生活，計劃于春節(jié)后啟動上市的世茂服務(wù)規(guī)模更大，在全國50余座城市擁有逾180個接管項目，簽約管理面積達(dá)到1.1億平方米，服務(wù)近240萬業(yè)主和用戶。2019年上市的所有物業(yè)公司中，只有保利物業(yè)的在管面積勝過世茂服務(wù)。

　　2019年8月，世茂曾高調(diào)宣布將旗下的物業(yè)公司更名“世茂服務(wù)”，并稱將于2021年分拆上市，A股、H股皆有可能。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇曾表示，到2021年世茂服務(wù)的簽約管理面積預(yù)計達(dá)到3億平方米。

　　多方消息顯示，世茂已經(jīng)將該分拆上市計劃提前，2020年就將完成上市，地點選擇為香港，預(yù)期集資5億至6億美元。但能否實現(xiàn)這一融資額，還要看具體發(fā)售情況。

　　另一家將要啟動上市工作的是弘陽旗下物業(yè)公司，也是一家中小型物業(yè)企業(yè)，不過弘陽近年來擴(kuò)張訴求強(qiáng)烈，物業(yè)公司同樣具備高成長性的特色。

　　這些各具特點的物業(yè)公司，都可能會繼續(xù)攪動資本的池水。

　　值得注意的是，物業(yè)賽道雖然紅火，但物業(yè)股并非穩(wěn)賺不賠，盡管股價最為高漲的幾家物業(yè)企業(yè)，漲幅甚至一度沖到200%上下，確實能夠?qū)崿F(xiàn)“躺賺”，但中型物業(yè)公司通過上市融資后收并購、快速擴(kuò)張成龍頭的機(jī)會已經(jīng)不多。

　　且由于良莠不齊的物業(yè)上市公司越來越多，這個市場正呈現(xiàn)強(qiáng)烈的兩極分化現(xiàn)象。比如鑫苑服務(wù)2019年底的市值距上市首日的市值幾乎腰斬。隨著越來越多競爭者入局，藍(lán)海終有一天將會成為廝殺肉搏的紅海。