領(lǐng)地集團赴港IPO“補血” 負債高企“千億夢”難圓

　　疫情籠罩之下,國內(nèi)房企赴港上市數(shù)量并未明顯減少,即使面對認購不足、股價下滑、無法過審等不利因素,依然無法阻擋房企們的上市熱情。

　　4月9日晚,四川樂山起家的領(lǐng)地控股集團有限公司(以下簡稱“領(lǐng)地集團”)向港交所提交的招股書顯示,公司凈利率連續(xù)兩年下降至2019年的8.9%,經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)三年為負,凈資產(chǎn)負債率攀升至140%,手中僅13.8億元現(xiàn)金難覆蓋短債,領(lǐng)地集團急需赴港上市進行“補血”。

　　業(yè)內(nèi)專家表示,凈利率下降、負債率攀升、現(xiàn)金流緊張等是當(dāng)下房企直面的困境,對于六成以上項目位于四川的領(lǐng)地來說,較高的地域集中風(fēng)險不容忽視,實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)仍有難度。

　　自2019年以來,中小房企掀起新一輪赴港上市潮。今年雖然遭遇新冠疫情,但并未削減房企上市尋求融資新渠道的熱情,包括領(lǐng)地集團在內(nèi)有4家房企于今年赴港上市,目前共計10家房企在排隊上市。

　　領(lǐng)地集團從四川樂山起家,2006年將總部遷至成都后,開啟全國化業(yè)務(wù)布局。目前主營業(yè)務(wù)為物業(yè)銷售、商業(yè)物業(yè)運營、酒店業(yè)務(wù)以及項目管理業(yè)務(wù),其中物業(yè)主營業(yè)務(wù)占比最大,達到98.5%。

　　盡管近幾年領(lǐng)地快速發(fā)展,但營收、利潤的增長并不穩(wěn)定,凈利率甚至連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。

　　根據(jù)招股書顯示,2017年至2019年,領(lǐng)地集團總營收分別為53.39億元、45.14億元、75.68億元。同期,公司凈利潤分別為6.49億元、5.17億元、6.72億元,三年內(nèi)公司營收、利潤均出現(xiàn)了驟減和大增的波動。

　　值得關(guān)注的是,近三年,領(lǐng)地集團毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%,凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%。除毛利率出現(xiàn)波動外,公司凈利率連續(xù)兩年下降,并在2019年將至10%以下,低于行業(yè)平均水平。

　　對此,領(lǐng)地集團解釋稱,主要由于相關(guān)期間已交付總建筑面積波動,導(dǎo)致物業(yè)銷售收益不穩(wěn)定所致,以及大部分物業(yè)尚未完成以及未向客戶交付,造成利潤凈額出現(xiàn)波動,凈利潤率下降的情況。對于毛利的變化,主要因為個別項目的毛利不同,且項目銷售尾聲階段所剩物業(yè)位置吸引力不足而導(dǎo)致的價格較低。

　　“領(lǐng)地集團的利潤率在行業(yè)中處于中低水平。目前,其項目和土儲主要位于二線及三四線城市,今年三四線城市受疫情影響較為嚴(yán)重,其資金壓力較大?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析認為,受疫情影響,今年一季度房企銷售回款壓力較大,該公司現(xiàn)在選擇赴港上市,對于提高企業(yè)信用、打通融資渠道、獲取資金有較大幫助。

　　億翰智庫方面指出,從內(nèi)因來看,房企一旦發(fā)展到一定規(guī)模,為了可持續(xù)發(fā)展以及提升企業(yè)品牌形象,上市是一條切實可行的道路。外部環(huán)境來看,隨著資管新規(guī)的出臺,國家進一步加強對險資、信托的監(jiān)管力度,銀行的信貸政策也在細化房企指標(biāo),房企均面臨著融資渠道進一步收窄的現(xiàn)實。內(nèi)外雙重原因推動下,房企紛紛尋求上市。

　　正是由于全國布局步伐加速,規(guī)模擴張下領(lǐng)地集團的負債逐年上升,且融資成本也正在不斷增加。2017年至2019年,領(lǐng)地凈資產(chǎn)負債率分別為60%、110%、140%,同期,該公司未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元,平均借貸利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。

　　雖然有20年的發(fā)展經(jīng)營經(jīng)驗,領(lǐng)地集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額卻多年未轉(zhuǎn)正。根據(jù)招股書顯示,2017年至2019年,該公司經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流量凈額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元,連續(xù)三年錄得經(jīng)營活動現(xiàn)金流量為負。

　　由于經(jīng)營活動未給公司帶來充足現(xiàn)金流,投資活動現(xiàn)金凈額也連續(xù)三年為負,即使融資活動帶來了一定現(xiàn)金補充,但該公司的現(xiàn)金余額也較低,2017年至2019年年內(nèi)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.8億元。同時,截至2019年底,公司流動負債中,計息銀行及其他借款57.63億元,手中現(xiàn)金無法覆蓋其短期借款。

　　對此,領(lǐng)地集團在招股書中解釋稱,主要是由于物業(yè)開發(fā)活動及土地收購持續(xù)增加,導(dǎo)致經(jīng)營過程動用大量現(xiàn)金凈額。未來,為取得充足的營運資金,公司將繼續(xù)加強收取客戶款項,以改善有關(guān)銷售及預(yù)售物業(yè)的現(xiàn)金流入情況。

　　國仕英表示,“2019年領(lǐng)地控股集團公司凈資產(chǎn)負債率高達140%,公司債務(wù)壓力巨大,同時其經(jīng)營活動現(xiàn)金流近三年來一直為負,表明其現(xiàn)金流情況不佳?！?他建議,領(lǐng)地應(yīng)該加快銷售回款以及融資速度和融資金額,保證正常的運轉(zhuǎn)。

　　值得注意的是,在領(lǐng)地集團的招股書中,與業(yè)務(wù)有關(guān)的風(fēng)險因素的內(nèi)容長達40頁,包括從嚴(yán)的調(diào)控政策、金融政策、法律約束以及市場競爭激烈等。其中,領(lǐng)地集團方面提及,由于物業(yè)項目集中于四川省,導(dǎo)致公司易受到該地區(qū)房地產(chǎn)市場不利變化的影響；而業(yè)務(wù)及前景高度倚賴四川省房地產(chǎn)市場的表現(xiàn),相較于對手,公司面臨更高的地域集中風(fēng)險。

　　新媒體記者統(tǒng)計顯示,截至2020年2月29日,該公司開發(fā)建設(shè)的90個項目中有57個位于四川省,大本營項目占比達到6成以上。同時,其公開的物業(yè)開發(fā)以及竣工項目分布于26個城市,重點布局的城市樂山、成都項目分別高達13個、12個,而如張家口、深圳等部分城市僅有1個項目。

　　記者注意到,按照領(lǐng)地最早的計劃,2018年銷售目標(biāo)300億,2019則要實現(xiàn)千億,但2018年和2019年均未達到300億的銷售目標(biāo),不得不將千億目標(biāo)實現(xiàn)的期限延至2021年之前。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來,該公司項目和土儲主要位于二線及三四線城市,今年三四線城市受疫情影響較為嚴(yán)重,其回款和償債壓力較大。從公司土儲量來看,并不能支撐其突破千億目標(biāo),未來公司應(yīng)在平衡好負債和規(guī)模的前提下,沖擊千億規(guī)模。

　　根據(jù)克而瑞2019年銷售榜單,領(lǐng)地集團以247.3億元銷售額位列96位,銷售額較上一年僅增長12.3億元,排名下滑4位。

　　在知名房地產(chǎn)評論員嚴(yán)躍進看來,從近兩年公司銷售排名的下降的情況來看,公司面臨較大的競爭壓力。疫情影響下,需要關(guān)注市場降溫,但也可把握當(dāng)下的扶持政策,讓公司轉(zhuǎn)危為安。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉進一步分析稱,一般上市前后,企業(yè)都會積極補倉,這個階段,土地儲備量和負債都會短期上升。目前,正好是房企拿地窗口期,通過資本市場上市,能夠補充企業(yè)資金,為千億做鋪墊。不過,企業(yè)還是需要把握市場大趨勢,按市場節(jié)奏制定、調(diào)整戰(zhàn)略,注意過于激進會導(dǎo)致的杠桿率過高,需要企業(yè)做好規(guī)模與負債之前的平衡。