從交表到過會(huì)僅用時(shí)81天的融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK),赴港上市進(jìn)程再進(jìn)一步。

　　11月9日,融創(chuàng)服務(wù)公告稱,將于11月9日至11月12日公開招股,計(jì)劃全球發(fā)售6.9億股,發(fā)行價(jià)10.55~12.65港元,發(fā)行規(guī)模10.8億~12.95億美元,預(yù)計(jì)11月19日正式掛牌,匯豐(00005.HK)及摩根士丹利為其聯(lián)席保薦人。

　　融創(chuàng)服務(wù)成立于2004年,目前已是融創(chuàng)中國(01918.HK)六大業(yè)務(wù)板塊之一。若其順利登陸資本市場,融創(chuàng)中國將迎來第二個(gè)港股上市平臺(tái)。國內(nèi)前五大房企中,將僅剩萬科還未將物業(yè)IPO提上日程。

　　根據(jù)港交所此前披露信息計(jì)算,融創(chuàng)服務(wù)從8月6日交表到10月26日即通過聆訊,僅用時(shí)81天,開創(chuàng)了2020年物企過會(huì)最短時(shí)間先河。

　　公告顯示,融創(chuàng)服務(wù)行使“綠鞋機(jī)制”(超額配售權(quán))后,最多可募集資金12.95億美元。騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本作為其四名基石投資者,已分別認(rèn)購1.5億美元、1億美元、6000萬美元及6000萬美元。

　　回顧騰訊的投資歷史,上述1.5億美元認(rèn)購額是其目前在物管行業(yè)最大的基石投資；已布局大數(shù)據(jù)和云服等領(lǐng)域的IDG,此次系其首次將投資領(lǐng)域延伸至物管行業(yè)；而高瓴資本、雪湖投資,已投資過多家物管企業(yè)。

　　新上市物業(yè)股能頻頻引來基石投資,與物管行業(yè)的高增長性不無關(guān)系。

　　以融創(chuàng)服務(wù)為例,截至2020年6月30日,融創(chuàng)服務(wù)錄得營業(yè)收入17.9億元,同比增長52.9%,過去三年的年復(fù)合增長率為59.5%；同期錄得利潤2.51億元,同比上漲367.6%,三年復(fù)合增長率達(dá)150.7%。

　　實(shí)際上,早在2015年,融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌曾明確表示,不會(huì)謀求融創(chuàng)物業(yè)管理公司分拆上市。但資本對(duì)物業(yè)股沸騰的熱情,讓房企按捺不住搶占賽道。

　　同時(shí),隨著“三道紅線”即將落地,分拆上市也成為房企“降杠桿”的手段。方正證券指出,行業(yè)融資邊際收緊,預(yù)計(jì)未來將有更多房企通過合作開發(fā)、上市拆分、配股融資和引入戰(zhàn)投等方式,達(dá)到“三道紅線”指標(biāo)。

　　融創(chuàng)方面也表示,看好物管行業(yè)未來發(fā)展空間,分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場不斷提升競爭力,還可擁有獨(dú)立的融資平臺(tái),直接進(jìn)入資本市場進(jìn)行股權(quán)及或債務(wù)融資,為未來發(fā)展提供資金。

　　目前,融創(chuàng)中國透過全資子公司持有融創(chuàng)服務(wù)100%權(quán)益,分拆上市完成后,預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益,這意味著,融創(chuàng)將通過合并財(cái)務(wù)報(bào)表及收取股息分紅,從融創(chuàng)服務(wù)的未來發(fā)展中繼續(xù)受益。

　　除全球發(fā)售外,融創(chuàng)還將向股東分配融創(chuàng)服務(wù)部分股份?！胺峙缮俨糠秩趧?chuàng)服務(wù)股份,地產(chǎn)公司股東能更好地分享分拆帶來的收益,融創(chuàng)中國股價(jià)也將因此受益?！敝刑﹪H評(píng)論稱。

　　值得注意的是,盡管房企分拆上市熱情不減,但資本對(duì)物業(yè)股的狂熱態(tài)勢已開始減弱。9月份以來,港股物業(yè)板塊整體向下調(diào)整,多只明星股票紛紛翻綠,近期至少3家物業(yè)公司主動(dòng)回購股份,以托底股價(jià)。

　　11月6日,建業(yè)新生活發(fā)布公告稱,董事會(huì)主席王俊216萬港元增持公司股份。此前一天,該公司實(shí)控人胡葆森已斥資492.88萬港元增持建業(yè)新生活653，000股股份,每股平均價(jià)7.55港元。

　　自9月份以來,建業(yè)新生活股價(jià)一路向下,截至10月30日收盤已跌至6.91港元,較9月初跌去三成多。管理層表示,公司股份一直以大幅低估本公司業(yè)績及潛在價(jià)值的水平交易,看好未來增長潛力。

　　富途證券認(rèn)為,當(dāng)下物業(yè)板塊多數(shù)個(gè)股估值處于高位,迭加同質(zhì)化新股大量上市,市場供給大幅增加,引發(fā)板塊整體估值中樞下行?？晒┩顿Y的同質(zhì)化標(biāo)的大量增加,投資者自然不再愿意出高價(jià)。

　　不過上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為,雖然短期板塊遭遇大幅回調(diào),但無法改變長期邏輯,即物管行業(yè)的集中度以及景氣度有望持續(xù)提高,行業(yè)龍頭市占率和業(yè)績空間遠(yuǎn)未見頂,看好具備扎實(shí)基本面和成長空間的龍頭物業(yè)股。

　　回看融創(chuàng)服務(wù),截至2020 年6月30日,該公司在管建筑面積1.054億平方米,已躋身上市物企在管規(guī)模過億的行列,但距碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、萬科物業(yè)等仍有距離。過去三年,該指標(biāo)年復(fù)合增長率94.5%。

　　在此前發(fā)展中,融創(chuàng)服務(wù)主要依靠母公司哺育,上市后其計(jì)劃將募集資金用于戰(zhàn)略投資及并購機(jī)會(huì),以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模,鞏固行業(yè)地位；并升級(jí)智能管理服務(wù)系統(tǒng),拓展社區(qū)增值服務(wù),開拓新的盈利增長點(diǎn)。