萬科旗下物業(yè)管理服務(wù)商萬物云港交所掛牌在即。

　　9月16日，根據(jù)萬物云為公開發(fā)行針對香港市場的專場新聞發(fā)布會信息，萬物云已完成招股書注冊，股份代號：02602.HK，預(yù)計于下周一(9月19日)開始正式IPO路演。

　　據(jù)萬物云披露的信息，此次發(fā)行規(guī)模預(yù)計8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場規(guī)模最大的首次公開發(fā)行。

　　此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。萬物云預(yù)計在本月內(nèi)完成上市。

　　萬物云官網(wǎng)顯示，萬物云前身為萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司(簡稱“萬物云”)。作為物業(yè)管理服務(wù)提供商，萬物云的業(yè)務(wù)模式主要分為三大業(yè)務(wù)板塊：社區(qū)空間居住消費服務(wù)；商企和城市空間綜合服務(wù)；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

　　　　萬科于2021年11月5日正式公告，擬分拆萬物云在港交所發(fā)行境外上市外資股(H股)股票并上市。今年4月1日，港交所網(wǎng)站顯示，萬物云向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關(guān)于分拆萬物云境外上市的申請獲得中國證監(jiān)會核準。9月1日，萬科分拆萬物云境外上市通過港交所聆訊。

　　今年上半年實現(xiàn)收入143.5億元

　　據(jù)港交所官網(wǎng)披露的萬物云聆訊后資料集，萬物云的收入由2019年的139.27億元增加30.3%至2020年的181.45億元，并進一步增加30.6%至2021年的237.04億元。

　　　　今年上半年，萬科半年報顯示，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元，同比增長39.7%。

　　截至2022年6月30日，社區(qū)空間居住消費服務(wù)方面，萬物云的合約建筑面積約9.3億平方米，簽約管理的物業(yè)數(shù)目為4096個；在管建筑面積約7億平方米，在管物業(yè)數(shù)目為3035個。商企和城市空間服務(wù)方面，截至2022年6月30日，其總合約建筑面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數(shù)達1929個，而在管建筑面積約1.4億平方米，在管項目數(shù)目達1706個。

　　聆訊后資料集顯示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，以及6.99億元、9.9億元。毛利的增長與收入增長相一致。

　　于2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三個月，萬物云的毛利率分別為14.7%及14.5%。

　　流動負債凈額由截至2021年12月31日的25.73億元減至截至2022年7月31日的18.36億元。

　　股權(quán)方面，截至最后實際可行日期，萬科企業(yè)及其各全資附屬公司擁有權(quán)益并有權(quán)行使本公司合共約62.89%的投票權(quán)，為萬物云控股股東。

　　萬物云招股書顯示，萬物云計劃將此次IPO募集資金主要用于業(yè)務(wù)擴張，在全國范圍內(nèi)推進“萬物云街道”模式。部分資金會用于AIoT和BPaaS解決方案的開發(fā)，收購增值服務(wù)和上下游服務(wù)商，及吸納與培養(yǎng)人才。

　　未來三至五年落地數(shù)百個“蝶城”項目

　　相較傳統(tǒng)物企模式，萬物云的街道戰(zhàn)略正在快速推進中。

　　據(jù)了解，“蝶城”是萬物云全新的街道戰(zhàn)略，為突破傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸，萬物云在城市區(qū)域內(nèi)畫出一個服務(wù)者20-30分鐘可達或半徑3公里的服務(wù)圈，通過在這個服務(wù)圈中鋪設(shè)大量基礎(chǔ)設(shè)施(包括數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺)后，建立一個高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　也就是說，蝶城突破了社區(qū)圍墻的限制，將服務(wù)范圍從一個小區(qū)擴大到一個街道。這樣一來，維修員、安全巡邏員等服務(wù)者可以多項目流轉(zhuǎn)；設(shè)備也可以實現(xiàn)跨項目共享，從而打開了小區(qū)、商企、城市空間服務(wù)的邊界。

　　“蝶城”模式也被萬物云認為是可推廣、可復制的。

　　據(jù)萬物云首席科學家丁險峰介紹，“今年，萬物云在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區(qū)域，作為首批構(gòu)建蝶城的試點?！?/p>

　　按照萬物云的目標，未來3至5年，萬物云將力爭在全國范圍內(nèi)落地數(shù)百個“蝶城”項目。

　　物管股股價短期或受壓

　　值得一提的是，萬物云選擇上市的時點并非物業(yè)管理股估值高潮期。

　　對此，在今年8月31日萬科召開的2022年中期業(yè)績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物云上市時點以及估值是否會跟預(yù)期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭回應(yīng)稱，確實去年物業(yè)市場估值遠遠高于現(xiàn)在，但對萬科而言，推進業(yè)務(wù)分拆并不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。萬物云無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，“我們并不追求在行業(yè)估值頂點去上市，我們希望萬物云能夠得到市場的理性估值。萬物云具體的上市時間表，我們也會按時公告”。

　　同時，萬科董事會主席郁亮補充回應(yīng)稱，萬科分拆物業(yè)上市，不是“賣豬仔”，通過好的價錢把它賣掉，是想讓它通過上市有更好的發(fā)展空間，所以短期市場的估值萬科不是最在意的，更關(guān)心的是通過資本市場來獲得更多的力量，支持它進一步發(fā)展。

　　另外，按照摩根士丹利9月15日發(fā)表的研究報告，物管股上半年業(yè)績出現(xiàn)分化，國企背景的物管股呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，而私企的物管股則表現(xiàn)疲軟。

　　摩根士丹利指出，物管股目前正處于歷史低谷，明年預(yù)測市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年復合增長率為16%。

　　摩根士丹利認為，物管股的股價短期內(nèi)可能會繼續(xù)受壓，因為盈利仍在調(diào)整中，住房市場下行的連帶影響仍是需要關(guān)注的關(guān)鍵因素。但長期仍看好物管行業(yè)，因為商業(yè)模式的防守性未改變，相信在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定后，仍能實現(xiàn)良好的增長，偏好國企背景的物管股。