還有半個多月的時(shí)間，2018年度開發(fā)商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發(fā)商年底沖刺的動作可謂十分“高調(diào)”。僅以北京市場來說，幾個受關(guān)注度較高的限競房項(xiàng)目都有了動作，像南二環(huán)項(xiàng)目佑安府不久前剛剛?cè)胧?，西三環(huán)的西城天鑄也預(yù)計(jì)在12月中旬開盤，永定門外的永定府項(xiàng)目的售樓處也掛上了招牌，落戶西單置地新座首層。不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了供應(yīng)高峰，包括西四環(huán)長安街附近的項(xiàng)目，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房都開始選房，開發(fā)商回款沖刺思路愈加明顯。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，銷售破千億的房企已經(jīng)達(dá)到了25家。但這并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn)，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。許多房企的日子并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么好過，甚至業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來將有大量的房企將退出房地產(chǎn)市場。

　　年底集中推盤沖刺

　　11月的最后一天，期待已久的佑安府項(xiàng)目開始了選房，這個位于南二環(huán)的項(xiàng)目以9萬元左右的價(jià)格開盤，本身開盤價(jià)格已經(jīng)低于周邊昆侖域的最新房源，而且還有89平方米的兩居室可供選擇。但遺憾的是，這個曾被認(rèn)定將日光的項(xiàng)目，實(shí)際上開盤當(dāng)天并沒有日光，仍有部分戶型可選。

　　佑安府之后，位于豐臺區(qū)西局的西城天鑄也傳出了結(jié)束驗(yàn)資，12月中旬開盤的消息，這個有港資九龍倉開發(fā)的項(xiàng)目，周圍均是像西府大院、西宸原著這樣的頂級豪宅。

　　不僅是限競房，共有產(chǎn)權(quán)房也在年底迎來了爆發(fā)期。西四環(huán)共有產(chǎn)權(quán)房玉景陽光即將公開搖號，均價(jià)35000元/平方米。該項(xiàng)目位于石景山區(qū)玉泉西一路(長安街以北)，一直以來都以長安街旁的共有產(chǎn)權(quán)房作為宣傳口號。項(xiàng)目共452套，通過購房資格審核家庭達(dá)11864戶。此外，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房永靚家園也要選房了，時(shí)間定于2018年12月19日至24日，一共2000多套。

　　一時(shí)間，一度稀缺的房子，稀缺的位置，在2018年里好像處處過剩。

　　北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，限競房已經(jīng)入市項(xiàng)目31個，共41期，合計(jì)提供了19327套住宅，但目前的網(wǎng)簽只有3693套，刨去網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比實(shí)際簽約要滯后的因素，從平均數(shù)據(jù)看，實(shí)際銷售也只去化了40%左右。

　　而共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)更多，數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房年內(nèi)多達(dá)29個項(xiàng)目，提供房源32446套。也就是比2017年5個項(xiàng)目3752套上漲了765%。

　　不難看出，北京樓市的新房供應(yīng)在2018年徹底進(jìn)入供應(yīng)井噴時(shí)代，共有產(chǎn)權(quán)、限競房的大量入市，使得市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)增加，庫存開始明顯上漲。

　　開發(fā)商搶收已有25家房企業(yè)績超千億元

　　頂著庫存增加的壓力，房企依舊開啟了搶收業(yè)績，加速推盤的節(jié)奏，試圖在最終盤點(diǎn)來臨之前，讓業(yè)績表更好看一些，也好“過年”。

　　不僅是北京項(xiàng)目開始集中入市，全國各主要城市的住宅項(xiàng)目也紛紛增加了供應(yīng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《11月份全國40城住宅成交報(bào)告》顯示，11月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%。

　　分城市來看，11月份，一線城市成交面積環(huán)比持平，同比下降11%；二線城市成交面積環(huán)比增長16%，同比增長18%；三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長33%。2018年前11個月，40城累計(jì)成交面積同比增長8%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計(jì)同比下降9%，二線城市累計(jì)同比小幅增長4%；三四線城市累計(jì)同比增長26%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，臨近年底，部分開發(fā)商加速推盤，但11月份，40城成交量未出現(xiàn)特別明顯的增長，下行趨勢依舊未改。

　　不過，在這樣的搶收勢頭下，房企的業(yè)績報(bào)表明顯好看了。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至11月底，銷售額超千億的房企已經(jīng)有25家，已經(jīng)超過了去年。其中碧桂園、萬科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億-5000億的企業(yè)共22家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)本月首次跨入千億陣營。500億-1000億的企業(yè)有27家，銷售額均值為675.8億元；100億-500億的企業(yè)銷售額均值為317.7億元；前100名的房企門檻升至236.3億元。

　　不過，值得注意的是，業(yè)績增長并不意味著開發(fā)商整體狀況樂觀，相反，許多房企的銷售增長是依靠上半年二三線城市的突飛猛進(jìn)，而下半年開始，銷售增長速度已顯著放緩。

　　難改資金壓力大的現(xiàn)實(shí) 90%中小房企或退出地產(chǎn)項(xiàng)目

　　今年下半年以來，受困于市場轉(zhuǎn)冷，房企并購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓。上市公司方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達(dá)到489億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月，銷售超過千億的房企已有25家，到年底可能會超過30家，同比去年幾近翻倍。其他各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻，也明顯提高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場朝著“寡頭化”趨勢發(fā)展，90%的中小房企將會退出地產(chǎn)項(xiàng)目。到2020年，20強(qiáng)房企可能將會占據(jù)市場份額的60%以上。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，目前已經(jīng)有20家房企公布了全年業(yè)績預(yù)告，這20家房企主要為中小房企。預(yù)計(jì)預(yù)喜的企業(yè)數(shù)目達(dá)到了11家，占比僅為55%。整體來看，項(xiàng)目儲備豐富的房企業(yè)績?nèi)匀槐憩F(xiàn)良好，深深房A、廣宇集團(tuán)、金科股份等公司預(yù)計(jì)全年凈利潤同比增速均接近或超過50%以上。而部分項(xiàng)目儲備不足或項(xiàng)目交付時(shí)間不確定的房企則面臨業(yè)績增速下降或下滑的風(fēng)險(xiǎn)。中房股份預(yù)計(jì)全年業(yè)績首虧，主要是由于公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少。

　　對此，新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷近日在北京參加論壇時(shí)就預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)市場將迎來寡頭時(shí)代。他認(rèn)為，從2017年起，房企之間的并購與競爭還是分散的競爭，低集中度的競爭，但在2018年之后，到2020年，房地產(chǎn)市場將迎來一般寡占型的競爭，行業(yè)資源將向排名前二十甚至前十的企業(yè)集中。

　　（文章來源：大眾證券報(bào)）