亮麗業(yè)績剛出，股價(jià)不漲反而大跌，新城發(fā)展控股（01030）的委屈誰能懂？

　　注意到，新城發(fā)展控股在2月26日晚發(fā)布業(yè)績，2月27日開盤后，股價(jià)大跌，期間最大跌幅為10.48%，當(dāng)日收盤價(jià)報(bào)1.97港元，較前一天收盤價(jià)2.1港元跌6.19%。

　　此外，根據(jù)交易寶數(shù)據(jù)顯示，2月27日，新城發(fā)展控股凈賣出額最多的券商為中銀國際，賣出的平均價(jià)為1.95港元，金額為1281萬港元，占總成交額的16.09%。

　　一個(gè)值得關(guān)注的動(dòng)態(tài)是，就在新城發(fā)展控股出2016年業(yè)績的前3天，中銀國際還發(fā)表研究報(bào)告稱，新城發(fā)展控股目前的估值是合理的，維持持有評(píng)級(jí)。

　　中銀國際剛許下與新城發(fā)展控股“廝守”的諾言，卻在對(duì)方業(yè)績出來后一眨眼的功夫“逃之夭夭”，為何反差如此大？細(xì)看中銀國際的研報(bào)，其曾對(duì)新城發(fā)展控股的利潤率低和負(fù)債率高有過擔(dān)憂。

　　營業(yè)利潤率多年低于行業(yè)平均水平

　　早在3年前，就有媒體發(fā)文給新城發(fā)展控股敲響了警鐘：每年的收益都在增長，但是效益卻在不斷下降。

　　據(jù)了解，新城發(fā)展控股是住宅物業(yè)和城市綜合體項(xiàng)目開發(fā)商，主要業(yè)務(wù)包括土地收購、產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)、物業(yè)銷售以及物業(yè)管理。目前，集團(tuán)業(yè)務(wù)版圖主要分布在長三角地區(qū)。

　　新城發(fā)展控股的收入主要來自物業(yè)銷售、物業(yè)管理、租金、其他這四大塊。2016年，其物業(yè)銷售收入為270.5億元人民幣，占總收入282.3億元的96%。

　　注意到，從2011年至2015年，雖然新城發(fā)展控股的收入在穩(wěn)定增長，但是這期間核心盈利卻“起伏不定”，甚至是，2014年和2015年歸屬于公司權(quán)益持有人的核心盈利都低于前三年。雖然，2016年新城發(fā)展控股該項(xiàng)核心盈利為11.56億元人民幣，較2015年的7.24億元人民幣增長了59.71%，但是站在低起點(diǎn)上的增長，并未給人多大的驚喜。

　　此外，根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，多年來，新城發(fā)展控股的營業(yè)利潤率一直低于行業(yè)平均水平。從2013年至2015年，新城發(fā)展控股的營業(yè)利潤率分別為16.38%、12.33%、12.57%，而對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均值為22.88%、24.9%、18.05%。即便是在2016年，從目前企業(yè)發(fā)布的業(yè)績來看，新城發(fā)展控股依然低于行業(yè)平均水平。

　　注意到，新城發(fā)展控股2016年的收入較2011年大增了162%，而2016年歸屬于公司權(quán)益持有人的核心盈利卻還在緩慢“爬行”，較2011年增長了51.9%。

　　“買買買”不停催生高負(fù)債

　　中銀國際之所以會(huì)擔(dān)心新城發(fā)展控股的負(fù)債率維持高位，是因?yàn)樵摴驹?016年市場大熱階段大幅收購?fù)恋亍?/p>

　　了解到，新城發(fā)展控股在2016年不惜花重金“買買買”。根據(jù)公告顯示，2016年，新城發(fā)展控股通過“招拍掛”及股權(quán)、債權(quán)收購的方式共收購了40個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，收購的土地儲(chǔ)備約為1424萬平方米，成本約為每平方米人民幣3762元。

　　值得一提的是，上述項(xiàng)目的總地價(jià)款為535.81億元人民幣，和新城發(fā)展控股微薄的利潤比起來，可謂巨款。

　　買地代價(jià)高，由此引來一系列“副作用”。新城發(fā)展控股自稱，截至2016年12月31日，集團(tuán)的負(fù)債總額約897億元，凈負(fù)債與權(quán)益比率由2015年的83.3%上升至88.7%，這主要是由于融資增加及投資性現(xiàn)金流出增加導(dǎo)致凈負(fù)債增加所致。

　　由于新城發(fā)展控股的融資增加，其融資成本也大增。根據(jù)公告顯示，2016年，該集團(tuán)融資成本凈額約7.8億元人民幣，同比增加51.7%。

　　注意到，近年來，新城發(fā)展控股不斷增加的銷售成本在大幅蠶食企業(yè)利潤。數(shù)據(jù)顯示，2012年其銷售成本僅為135.87億元人民幣，此后一路攀升至2016年的216.25億元，較2012年增加59%。該增幅高于上述核心盈利的增長幅度。

　?。〝?shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)通）

　　此外，還應(yīng)注意的是，投資者“不買賬”，或與新城發(fā)展控股的戰(zhàn)略布局有關(guān)。根據(jù)公告顯示，截至2016年12月31日，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)約3532萬平方米，其中集團(tuán)權(quán)益面積則約1989萬平方米。值得一提的是，新城發(fā)展控股的土地儲(chǔ)備主要集中在二三線城市，尤其是，在其土儲(chǔ)占比中，排名前三的分別為蘇州、青島、常州，占比分別為14.6%、11.61%、10.99%，這三個(gè)城市合共占新城發(fā)展控股總土儲(chǔ)的37.2%。

　　近年來，二三線城市樓市去庫存壓力大。在房企“降價(jià)去庫存”及各地方政府出臺(tái)政策“救市”的刺激下，2016年部分二三線城市去庫存初見成效。有分析指，新城發(fā)展控股的業(yè)務(wù)布局存在風(fēng)險(xiǎn)。一旦其核心布局城市遭遇政策收緊將抑止合同銷售額增長。