6月9日，綠地香港(00337)公布，2017年前5個月，集團合約銷售約135.3億元(人民幣，下同)，按年增加92%；已售合約總建筑面積約107.62萬平方米，按年增加97%;平均售價約每平方米12572元。

　　按這個增速，綠地香港要達到年初提出的全年230億元合同銷售金額目標(biāo)，已經(jīng)易如反掌。受此消息影響，截至6月12日收盤，綠地香港漲1.75%，報2.90港元——但即便這樣，公司股價仍不能如投資者所愿“破3”。

　　　　不僅如此，智通財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在近段時間內(nèi)房股一片大漲的形勢下，綠地香港的股價卻顯然跟不上老大哥們的步伐。近一個月以來，綠地香港只漲了4.3%，從6月7日起還呈現(xiàn)下跌趨勢，投資者紛紛懷疑自己買了一只 “假內(nèi)房股”。

　　股價不隨大流漲，綠地香港是“假內(nèi)房股”？

　　在港股市場，內(nèi)房股近期展開凌厲攻勢。以碧桂園（02007）、中國恒大（03333）、融創(chuàng)中國（01918）、雅居樂（03383）為首老大哥們漲勢如虹，增幅過半；另一邊，市值小、銷售增長目標(biāo)不大的公司卻未見較大增幅。其中，作為另一位房企老大哥綠地集團子公司的綠地香港，表現(xiàn)就令人失望。　　證券時報援引國泰君安證券分析師的觀點認為，本輪增速快、估值低，是上述內(nèi)房股獲得青睞的重要原因?！跋愀凼袌龅闹匈Y地產(chǎn)股在估值上具有足夠的安全邊際，估值已經(jīng)反映了市場對地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒。另一方面，一二線城市的長期向上趨勢不變，盡管短期的貨幣收緊政策或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)基本面造成一定壓力，但長遠來看，行業(yè)需求仍然上升?！?/p>

　　回顧今年內(nèi)房股的行情走勢，可以看出，漲幅較大的公司大都具有行業(yè)龍頭、估值安全、高速增長的特點，這類公司也有較大的土地儲備量，而且能在業(yè)績增長和資產(chǎn)安全之間尋求平衡。另外，這些公司早在調(diào)控政策增長確定性較強的三四線城市布局，而且高層近期均有回購。　　也有專業(yè)人士認為，港股內(nèi)房股近期的強勢表現(xiàn)主要是因為內(nèi)房股的銷售超預(yù)期，行業(yè)估值水平和趨勢并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)折和變化。

　　根據(jù)中信建投、國泰君安、西南證券(600369,股吧)、廣發(fā)證券(000776,股吧)等多家機構(gòu)研究，此輪內(nèi)房股上漲的本質(zhì)就是基本面邏輯，是在基本面超預(yù)期之后的估值提升過程。簡單來說，今年以來，在政策約束和流動性收緊等限制條件下，大中型企業(yè)仍然保持業(yè)績的大幅上升，這超過了香港資本市場的預(yù)期，基本面預(yù)期差被市場所認識之后，也直接帶動了這些內(nèi)房企業(yè)的估值修復(fù)。

　　綠地香港增幅不大，可能是吃了市值過小、發(fā)展重點不在三四線城市的虧。

　　業(yè)績增速飛快

　　在母公司綠地集團的護航之下，綠地香港去年的業(yè)績增幅驚人。

　　根據(jù)綠地香港2016年度報告，綠地香港去年純利激增逾4倍，賺11.1億元，去年總收益約169億元，同比增197%。

　　公司稱，該增加主要是因為2016年售出及交付物業(yè)面積大幅度增加。綠地香港在2016年的已售出及交付項目的總建筑面積約123萬平方米，同比增加約99%，平均售價約為每平方米13029元。得益去年售出及交付物業(yè)面積大幅增加，令公司期內(nèi)收入大增近兩倍，增至169.2億元，其中合約銷售額升5%，至182.2億元。

　　綠地香港主席兼行政總裁陳軍于業(yè)績會上表示，今年合同銷售金額目標(biāo)為230億元，但集團現(xiàn)有的土地儲備仍達1400萬平方米，足以支撐未來3至5年的發(fā)展，因此今年拿地壓力并不大，并表示集團未來會加大泛珠三角地區(qū)布局，但暫時不會考慮發(fā)展三、四線城市。

　　毛利率問題依舊

　　業(yè)績增幅喜人的背面，綠地香港的過低毛利率一直令人詬病。

　　根據(jù)財報，綠地香港的毛利率在 2016年中期就曾由2015年同期的21%下降到9%，2016年，公司“毛利率則由約18%微跌至約17%”， 對于公司2016年毛利率的表現(xiàn)，綠地香港解釋稱，主要是因為在2016年交付的物業(yè)種類有別于2015年所致。

　　仔細翻閱年報，智通財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司在2016年交付了部分來自無錫、寧波、昆明等地的老項目，這些項目毛利率較低，這部分拖累了公司全年的整體盈利水平。一般來說，一個樓盤項目從開發(fā)到交房，需要2至3年時間，從時間上來看，2016年交付的這些物業(yè)相當(dāng)一部分來自原殼公司盛高置地的項目。

　　智通財經(jīng)在《綠地香港(00337)2016年利潤高得不可方物，毛利率卻“自甘墮落”》一文中也曾提到，綠地香港的毛利率近年呈下跌趨勢。數(shù)據(jù)顯示， 2015年、2016年，公司的毛利率已經(jīng)跌破了行業(yè)的平均水平。

　　除此之外，綠地香港的債務(wù)問題也令業(yè)界擔(dān)憂。早在2016年5月，穆迪就宣布下調(diào)綠地控股(600606,股吧)集團有限公司及其子公司綠地香港的發(fā)行人評級：分別從Baa3降至Ba1、從Ba1降至Ba2。截至2016年12月31日，綠地香港的負債比率凈額為121%。

　　投306億建云南新項目

　　不過，低毛利率和低股價表現(xiàn)并沒有影響綠地香港的布局進程。

　　6月5日，綠地香港與昆明市政府舉行了“綠地春城滇池國際健康示范城”簽約儀式，宣布將在昆明度假區(qū)大漁片區(qū)投資306億元，開發(fā)建設(shè)集“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)功能和“產(chǎn)學(xué)研”“文商旅居”輔助產(chǎn)業(yè)功能于一體的“大健康”產(chǎn)業(yè)項目——綠地春城滇池國際健康示范城。

　　智通財經(jīng)了解到，項目建設(shè)內(nèi)容涵蓋“醫(yī)康養(yǎng)”核心產(chǎn)業(yè)項目，“產(chǎn)學(xué)研”上游產(chǎn)業(yè)項目，“文商旅居”下游產(chǎn)業(yè)項目共計13個大類24個小項，項目總建設(shè)面積約4000畝，凈用地約2000畝。項目開發(fā)建設(shè)周期為5年，計劃總投資約為306億元人民幣，由綠地香港負責(zé)籌措、投資、開發(fā)建設(shè)，投資強度不低于每畝1500萬元。

　　根據(jù)綠地香港官網(wǎng)，公司已在多個城市進行物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括上海、寧波、昆明、黃山、蘇州、常熟、無錫、杭州、徐州、?？?、南寧及太原。