本文來自觀點地產(chǎn)新媒體“觀點”微信公眾號。

　　街道交錯縱橫，商業(yè)綜合體百肆林立，購物中心里各家店鋪招牌幡幌招展，繁華的氣息撲面而來，而這繁華背后最大的受益者，便是收著全世界最貴租金的商業(yè)地產(chǎn)大鱷們。

　　電影《購物狂》中，女主角方芳芳是一個被棄置在百貨公司內(nèi)的嬰兒，長大后因承受不了都市生活的壓力，變成了無法控制自己欲望的超級購物狂。這是一部典型的港產(chǎn)片，除了講述男女主人公之間一段有點浮夸但滿是現(xiàn)實的故事外，也讓觀影人最直觀感受到香港這座城市的消費主義文化。

　　盛夏8月的香港，游客如織，炎熱的天氣里，商場成為最佳去處。

　　上水廣場里，你會遇到拖著裝滿各種日用品和化妝品行李箱的水客;海港城旁的廣東道，LV、Tiffany等奢侈店門口，等待血拼一場的客人有序地排著隊;重慶大廈里買賣廉價數(shù)碼產(chǎn)品的東南亞和非洲商人，讓人覺得仿佛是到了另一個國度，但卻意外地毫無違和感;穿梭于時代廣場洶涌的人潮中，你永遠無法區(qū)分一年中何時是旺季和淡季。

　　置身這彈丸之地，街道交錯縱橫，商業(yè)綜合體百肆林立，購物中心里各家店鋪招牌幡幌招展，繁華的氣息撲面而來，活似一幅現(xiàn)代版的“清明上河圖”。而這繁華背后最大的受益者，便是收著全世界最貴租金的商業(yè)地產(chǎn)大鱷們。

　　據(jù)今年7月的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在香港中環(huán)地區(qū)的寫字樓租金水平已經(jīng)超過了2008年的高峰時期，每月1356港幣每平方米，全球排名第一并且還在持續(xù)增長;而位于旺角一帶的朗豪坊租金在今年6月底增至約每平方米1965港元，香港高端購物中心的租金更是紐約第五大道的兩倍，也是巴黎或倫敦高檔零售區(qū)的四倍。

　　雖然受到香港零售業(yè)這兩年疲弱的影響，商場租金整體略有下降，但地產(chǎn)商們依然賺得盆滿缽滿。

　　8月9日，九龍倉集團有限公司發(fā)布的2017年度中期業(yè)績顯示，報告期間，該集團的核心盈利按年增加22%至港幣72.71億元，其中投資物業(yè)方面，出租率持續(xù)高企及續(xù)租租金上升帶動投資物業(yè)核心盈利增長3%至港幣48億元。

　　當(dāng)天舉行的中期業(yè)績記者會上，九龍倉主席吳天海正式公布集團投資物業(yè)的分拆計劃，將旗下位于香港的海港城、時代廣場、卡佛大廈、荷里活廣場、會德豐大廈以及正在改建中的美利酒店6個物業(yè)打包注入新公司，并單獨上市。

　　近年來，隨著內(nèi)房股高調(diào)涌入香港地產(chǎn)市場，本土開發(fā)商在資金和進取心上都逐漸落后于士氣正酣的內(nèi)資，但他們手中也并非沒有籌碼，已然發(fā)展成熟的商業(yè)地產(chǎn)版圖就是內(nèi)地地產(chǎn)商還無法企及的目標(biāo)。

　　由此，將旗下優(yōu)質(zhì)的香港投資性物業(yè)分拆，獨立上市，或許是香港“包租公”們?yōu)閼?yīng)對外部競爭，分散風(fēng)險筑成的護城河。

　　商業(yè)地產(chǎn)最好的時光

　　1900年，曾在少年時期路過香港第一家百貨商店“連卡佛”并深受影響的馬應(yīng)彪，在皇后大道中172號，成立了中國人的第一家百貨公司——先施百貨，由此開啟了香港零售行業(yè)的黃金百年。

　　據(jù)香港統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，香港2017年1-6月份零售業(yè)總銷售額估計為2184億港元，這個數(shù)字占2016年香港國民生產(chǎn)總值約10%。這座面積只有千余平方公里大小，人口700多萬的城市，所擁有的驚人消費力與它的城市構(gòu)造本身不無關(guān)系。

　　曾有人用“商場之城”來形容香港，大致說的就是這是一座以商場為中心的城市，不僅人們的衣食住行離不開商場，甚至大部分人的辦公和娛樂都是在商業(yè)綜合體內(nèi)。

　　事實上，當(dāng)你從早上出門搭地鐵開始，就已經(jīng)進入無縫鏈接的商場網(wǎng)絡(luò)之中。在香港，大的地鐵站出口幾乎都直接接入商場，例如從中環(huán)站出來可以走到置地廣場，金鐘站連著太古廣場，銅鑼灣站的時代廣場，尖沙咀的海港城，地鐵線路就像觸角一樣連接著各個商場。

　　另外，商場、辦公場所和住宅樓區(qū)并非獨立存在，大多以人行天橋相連，換句話說，當(dāng)你通過天橋離開一座商場后，極有可能又走進了另一座，在你下班去搭乘公共交通工具的路上，也會經(jīng)過商場。

　　這樣的結(jié)果是，進入商場成為一種必然，讓人無可避免。精明的地產(chǎn)商再通過優(yōu)化商場租戶的組合，吸引了不同消費層次的顧客購物?；蛟S正是這樣的空間構(gòu)造，形成了香港的消費主義文化，《購物狂》中的女主角才會因為不堪工作壓力，無法控制自己的消費欲望。

　　除了受益于開埠以來形成的零售消費氛圍，香港地產(chǎn)商對商場細致、高效率的管理方法也是商場人流旺盛、交易額高的重要因素。

　　一個來自內(nèi)地游客感受到的細節(jié)是，當(dāng)你向商場工作人員詢問某一個品牌店面的位置時，他可以迅速且十分準(zhǔn)確地告知你具體的地址，在幾樓、往哪個方向、甚至第幾間，隔壁有哪些品牌。與之相比，在內(nèi)地商場感受到的服務(wù)遠沒有這樣細致、精準(zhǔn)。

　　不僅如此，作為商場管理者，他們對商戶的要求一般很嚴(yán)格，甚至是苛刻。在招商的時候，他們會審慎選取客戶，不會以租金為首要出發(fā)點，不以租金最高作為首選，而是更注重商戶的經(jīng)營水平以及品類組合和商戶的互補性，以此實現(xiàn)零售均衡。

　　即便已經(jīng)進駐一座商場，當(dāng)業(yè)績表現(xiàn)不佳，或者服務(wù)質(zhì)量無法令消費者滿意時，也隨時面臨被淘汰的結(jié)局。商場管理者往往會對商戶保持5%-10%的淘汰率，以引起租戶的危機感。

　　雖然，近兩年來，內(nèi)地訪港人數(shù)較此前有較大減少，香港零售業(yè)受此影響，成交額在2015年和2016年都錄得下降。不過，據(jù)仲量聯(lián)行7月報告，逾62%香港零售商擬在2018年開新店，而隨著核心購物區(qū)商鋪租金自2014年的市場高位回落41.2%，零售商預(yù)期零售市場將見底復(fù)蘇。

　　香港零售行業(yè)的黃金百年，與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)，另一方面，收著全世界最昂貴商場租金的香港“包租公”們也是最大的受益者。

　　吳天海的護城河

　　不可否認的是，香港地產(chǎn)公司在投資物業(yè)上的盈利能力是目前內(nèi)地開發(fā)商無法比擬的，而這也是港資地產(chǎn)商在應(yīng)對內(nèi)房股集體“入侵”時，最能保持住自己實力的資本之一。

　　8月9日下午，在九龍倉集團2017年的中期業(yè)績記者會現(xiàn)場，主席吳天海就首次對外公開醞釀近半年的投資物業(yè)分拆計劃。

　　記者會現(xiàn)場聚集了大大小小幾十家媒體，趁活動未開始，媒體們對分拆的事情已經(jīng)討論得熱火朝天——“有沒有看到，九倉今天又爆漲!”

　　“是啊，不知道是不是因為分拆的事?！?/p>

　　“九成啦，今天會公布具體方案了?！?/p>

　　……

　　作為備受關(guān)注的世紀(jì)重組，自3月公布評估以來，九龍倉的每一步都攪動著市場的敏感神經(jīng)。在管理層簡要地介紹完上半年業(yè)績以及九倉電訊的出售進展后，業(yè)績會進入?yún)翘旌r間。

　　“這次分拆不會再向市場募集新的資金，而是簡單地將九龍倉集團有限公司一分為二，新的公司名稱叫"九龍倉置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司"，這間公司會主要持有我們香港的6個商業(yè)物業(yè)，海港城、時代廣場、卡佛大廈、荷里活廣場、會德豐大廈以及正在改建中的美利酒店?！?/p>

　　簡要概之，就是九龍倉被分為九龍倉A和九龍倉B兩個上市公司，九龍倉A取名為“九龍倉置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司”，擁有的物業(yè)是九龍倉6個位于香港的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。據(jù)介紹，這6個物業(yè)總共建筑面積超過1100萬平方尺，獨立估值超過2300億港元。

　　由此可見，九龍倉選擇分拆上市的投資物業(yè)皆為其在香港的明星項目。據(jù)九龍倉年報顯示，2016年，海港城、時代廣場、荷里活廣場三個商場零售額加起來達到424億港元，占香港總零售額9%。

　　而剩下的九龍倉B則以發(fā)展物業(yè)和內(nèi)地物業(yè)為主，顯然相比于新成立的公司，這一部分的資產(chǎn)在運營管理和盈利上便不那么突出。

　　事實上，將香港商業(yè)物業(yè)分拆出來的并不止九龍倉一家。去年到今年，劉鑾鴻掌管的利福國際就先將旗下內(nèi)地的商業(yè)物業(yè)部分拆分成利福中國單獨上市，再將集團擁有的利福地產(chǎn)(主要項目位于內(nèi)地)賣給三盛控股。由此，利福國際只擁有位于香港銅鑼灣和尖沙咀的兩間崇光百貨，以及位于啟德的地塊，該地塊即將于第四季度開工建成第三家崇光百貨。

　　或許，當(dāng)內(nèi)資涌入，將旗下優(yōu)質(zhì)的香港投資性物業(yè)獨立分拆上市，是香港“包租公”們?yōu)閼?yīng)對外部競爭，分散風(fēng)險的方法之一。

　　值得注意的是，九龍倉和利福國際，包括此前的長實重組，都有一個共同點，就是面臨家族企業(yè)的交班。

　　歷史學(xué)家黃仁宇曾說過，“商業(yè)的發(fā)展，如照資本主義的產(chǎn)權(quán)法，必須承認私人財產(chǎn)的絕對性，這種絕對性超過傳統(tǒng)道德”。

　　在家族企業(yè)傳承時，不僅受制于傳統(tǒng)倫理，更要面對殘酷的商業(yè)競爭，內(nèi)外危機交織。

　　九龍倉集團發(fā)展到現(xiàn)在，已是第三代的傳承，雖然坐擁主席之位，但吳天海并非九龍倉家族之人，但能夠被吳光正委以重任，這位職業(yè)經(jīng)理人能力可見一斑。

　　1979年，吳天海加入包玉剛旗下的環(huán)球航運集團有限公司當(dāng)行政練習(xí)生。1980年，他曾經(jīng)轉(zhuǎn)投廣告界，其后在1981年加入九龍倉集團有限公司成為一名高級工作員。直到2015年，吳光正宣布不再連任董事會主席之時，這位在九龍倉供職了36年的兩朝元老正式接任主席。

　　時間來到了2017年，按計劃，明年吳天海就將職滿退任，而包玉剛的外孫、吳光正的兒子吳宗權(quán)即將繼承掌舵人之位，如何讓他將來的路走得更順暢，吳天海此次的拆分，無疑幫九龍倉筑成了一座可以抵御外部競爭的護城河。

　　至少，在內(nèi)資不斷融入香港房地產(chǎn)市場之時，吳氏一族還可依靠九龍倉A這個超豪華物業(yè)組合，享受香港“包租公”的高盈利。（編輯：曹柳萍）