本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

　　 中報(bào)點(diǎn)評(píng)『十三』 　　富力上調(diào)了銷售目標(biāo)，加大了新增土地儲(chǔ)備的擴(kuò)充，凈負(fù)債率高企。

　　文／克而瑞研究中心 沈曉玲、劉敏

　　業(yè)績(jī)：上半年勁銷388.1億

　　上調(diào)銷售目標(biāo)至800億

　　銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步上漲。2017年上半年，富力實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額388.1億元，同比增長(zhǎng)30%；權(quán)益銷售面積294.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.9%。按照年初的銷售目標(biāo)，已完成53%。富力的銷售增長(zhǎng)率在上市房企中屬于一般水平，但銷售目標(biāo)完成情況較好。

　　上調(diào)銷售目標(biāo)為800億，并提出千億計(jì)劃。由于銷售額完成情況超出原定預(yù)期，富力將2017年銷售目標(biāo)由730億提升至800億元，較2016年所達(dá)成協(xié)議銷售目標(biāo)增長(zhǎng)31%。由于下半年將是富力推盤的高峰期，可為銷售增長(zhǎng)提供足夠可售貨值，我們預(yù)計(jì)富力完成全年銷售目標(biāo)并非難事。2017年富力計(jì)劃推出28個(gè)新項(xiàng)目，但上半年僅推出4個(gè)，因此下半年將推出24個(gè)新項(xiàng)目。與此同時(shí)，其還提出了千億目標(biāo)，大幅提升2018年銷售目標(biāo)至1280-1380億元。

　　拿地規(guī)模大幅增加

　　隨著富力上調(diào)銷售目標(biāo)，為了與銷售目標(biāo)和銷售策略保持同步，公司在新增土地儲(chǔ)備上也加大了投入。上半年，富力新增土地權(quán)益金額為316億元，同比增長(zhǎng)約5倍；新增土地權(quán)益總建面為1140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約7倍。而與去年全年相比，不論是拿地金額還是拿地面積，都遠(yuǎn)高于去年全年，其中拿地總建面幾乎是去年全年的2倍。此外，上半年新增土地均價(jià)為2800元/平方米，較2016年均價(jià)低19%，顯示拿地成本有所降低。值得一提的是，富力通過(guò)收購(gòu)恒基兆業(yè)在廣州、沈陽(yáng)和鞍山的項(xiàng)目，以較低的成本，擴(kuò)大了在該地的土地儲(chǔ)備。

　　截至2017年6月， 富力上半年土地儲(chǔ)備總建面為4850 萬(wàn)平米，目前土地儲(chǔ)備可供6-7年的需求，土地儲(chǔ)備量充足。

　　毛利率、核心凈利率有所提升

　　2017年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總收入為204.1億元，同比下降8.8%，其中房地產(chǎn)(000736) (000736,股吧)收入為182.3億，同比下降11%，酒店運(yùn)營(yíng)收入為7.2億元，同比增長(zhǎng)14%。核心凈利潤(rùn)為24億，同比增長(zhǎng)8%。其中，毛利率為36.2%，較2016年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為12.2%，較2016年下降0.98個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利率為11.5%，較2016年增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。毛利率提升較高的原因，一個(gè)是營(yíng)業(yè)額占比較高的北京富力新城、惠州富力灣以及北京通州富力中心利潤(rùn)率較高，另一個(gè)是12個(gè)直接與去年同期可比的項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目的毛利率均提高了。毛利率和核心凈利率的上漲，顯示公司盈利能力有所加強(qiáng)。

　　短期暫無(wú)償債壓力

　　2017年上半年，富力凈負(fù)債率繼續(xù)上升，達(dá)到193%，較2016年高出33個(gè)百分點(diǎn)，顯示出公司財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)加大。雖然凈負(fù)債率高出60%-80%的安全值，但是從企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前暫無(wú)短期償債風(fēng)險(xiǎn)。截止17年6月份，富力地產(chǎn)手持現(xiàn)金324.2億，現(xiàn)金短債比為1.28，企業(yè)現(xiàn)金較充裕，短期資金壓力較小，可完全覆蓋短期債務(wù)。此外，長(zhǎng)短期債務(wù)比為3.86，多數(shù)為一年以后需要償還的債務(wù)，短期風(fēng)險(xiǎn)可控。值得一提的是，上半年富力的加權(quán)平均融資成本為年息5.04%，較去年同期低1.53個(gè)百分點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。雖然房企增加杠桿是快速發(fā)展的必要，但可能會(huì)引起的風(fēng)險(xiǎn)還是需要引起重視。

　　隨著上半年銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，超出原定預(yù)計(jì)，富力也提出了明確的千億目標(biāo)時(shí)間表，并在土地儲(chǔ)備上加大了新增土地儲(chǔ)備，公司今年上半年的拿地規(guī)模已遠(yuǎn)超去年全年。今年7月份，富力出資199億元完成了對(duì)萬(wàn)達(dá)77家酒店的收購(gòu)，迅速實(shí)現(xiàn)了持有投資物業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，未來(lái)酒店資產(chǎn)將成為公司重要的板塊。但在加大土地投資和收購(gòu)業(yè)務(wù)后，富力的凈負(fù)債率達(dá)到193%， 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所加大，未來(lái)財(cái)務(wù)狀況還需改善。

　　文章來(lái)源：微信公眾號(hào)克而瑞地產(chǎn)研究