張歆晨

　　[銷售方面，數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年銷售3042億，同比增長24%，已達全年5500億銷售目標的55%。而下半年，擁有可售貨量約6800億，按照上半年51%去化率測算，預計能實現(xiàn)銷售3500億]

　　作為中國房地產(chǎn)行業(yè)一線陣營的企業(yè)，中國恒大（03333.HK）于8月28日交出了一份十分搶眼的中期業(yè)績。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日的六個月(報告期)，恒大錄得營業(yè)收入較2017年同期上升59.8%至3003.5億元（人民幣，下同）；毛利較2017年同期上升61.8%至人民幣1088.6億元;凈利潤較2017年同期上升129.3%至人民幣530.3億元;股東應占利潤較2017年同期上升63.6%至人民幣308.1億元。

　　從已經(jīng)公布半年報的另外幾家頭部房企凈利潤來看，恒大已然登頂利潤之王，其中，碧桂園、萬科、保利、綠地今年上半年的凈利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億，而恒大約合530億的凈利潤，高于這四家公司的盈利總和。然而，恒大在過去兩年多的市場銷售金額與碧桂園、恒大維持在大體一致的水平。

　　放諸整個市場，恒大的中期凈利也是相當驚人，高于騰訊的425億，是茅臺(600519,股吧)169.21億的3倍，僅僅比最賺錢公司【中國平安(601318)、股吧】的580億略低了一個身位。

　　對于連續(xù)三年與碧桂園、萬科同處一個體量的恒大而言，其凈利潤遠高于同行，其間因素頗值得玩味。

　　提前結轉(zhuǎn)收益

　　2017年以來，恒大內(nèi)部進行戰(zhàn)略調(diào)整，從過去的“規(guī)模增長型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙?guī)模+效應型”，追求運營質(zhì)量的提升。

　　因此，該公司毛利率和凈利潤均實現(xiàn)大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，上半年恒大取得經(jīng)營毛利率36.2%;凈利率17.7%，同比增5.4個百分點；核心利潤550.1億，同比大增101.5%；核心利潤率18.3%，同比增3.8個百分點。

　　恒大董事局副主席夏海鈞表示，公司之所以取得利潤率的提升，是緣于公司土地儲備成本較低，僅為1600元/平方米，而對應的市場銷售均價卻逐年上漲，上半年簽約均價已超過10000元/平方米，從而擁有了較高毛利率。

　　此外，夏海鈞還強調(diào)，公司下屬之恒大地產(chǎn)在去年引入了1300億的戰(zhàn)略投資，用以償還約1100億的永續(xù)債后，財務成本大幅度下降。

　　不過，從數(shù)據(jù)上看，恒大之所以錄得遠高于同行的業(yè)績增長，更重要的原因在于提前結轉(zhuǎn)收入的財務操作。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，恒大、萬科、碧桂園三家公司的市場銷售額處于同一水平，比如2017年，碧桂園合約銷售約5500億，萬科與恒大的合約銷售分別都是約5000億，今年上半年，碧桂園錄得合約銷售超過4000億，恒大和萬科均是約3000億。

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)均采用預售制，施工周期大體相當，這意味著銷售規(guī)模相當?shù)墓?，在結轉(zhuǎn)收入的周期上應大體一致。但是從結轉(zhuǎn)收入來看，恒大明顯高于另外兩家同行。上半年，恒大結轉(zhuǎn)收入3003億，而碧桂園則僅為約1300億，萬科約為1000億。

　　對此，有分析人士表示，2017年，香港會計準則15號文對于房地產(chǎn)企業(yè)的結轉(zhuǎn)時間節(jié)點進行了調(diào)整，原本企業(yè)需要交樓才能結轉(zhuǎn)收入，但15號文實施后，企業(yè)可根據(jù)收款情況自行認定是否提前確認收入。但恒大提前確認大量收入后，會導致未來可結轉(zhuǎn)資源的減少。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園和萬科分別擁有已售未結轉(zhuǎn)資源（應收款和預收賬款）合計超過7000億，而恒大賬面顯示，該等應收款與預收款的總額大約為3000億。

　　會計上高于同行的結轉(zhuǎn)比例，以及利潤率的提升，最終讓恒大成為A+H股中頗受矚目的盈利之王。

　　過去兩年，因為恒大引入戰(zhàn)投而暫停派發(fā)紅利，因此，公司在中期業(yè)績披露后將一次性派發(fā)總額高達168億的紅利，折合每股分紅1.287港元，分紅回報率達5%。

　　多元化布局加快

　　鑒于恒大在2017年提出降杠桿承諾，公司于今年上半年適當降低債務總額。截至報告期末，恒大凈資產(chǎn)增至人民幣3245億元，較2017年底增長34.0%;凈負債率降至127.3%，較2017年底降低56.4個百分點;總負債6700億，較2017年底下降人民幣615億元，降幅為8.4%。

　　夏海鈞表示，鑒于房地產(chǎn)市場面臨宏觀調(diào)控，公司將緩慢降低負債，不宜一次性下降過快。

　　銷售方面，數(shù)據(jù)顯示，恒大上半年銷售3042億，同比增長24%，已達全年5500億銷售目標的55%。而下半年，擁有可售貨量約6800億，按照上半年51%去化率測算，預計能實現(xiàn)銷售3500億。這意味著恒大今年銷售突破6000億為大概率事件。此外，截至報告期末，恒大擁有約3億平方米土地儲備。

　　夏海鈞表示，恒大未來的增長空間在于行業(yè)集中度的提升。去年，中國10強房企的市場占有率為24%，但今年上半年，該數(shù)據(jù)已升至30%，預計兩三年后還會增加至40%左右。集中度的提升將使得恒大在整體市場容量平衡的情況下去獲得績效提升空間。

　　不過，恒大仍然加快了其他產(chǎn)業(yè)的布局。今年年初，恒大提出要積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

　　今年4月，該集團與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。8月16日，恒大和中科院首批6個合作項目簽約，涵蓋超級計算機等前沿科技領域。

　　此后的6月，恒大入主美【國新能源(600617)、股吧】汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場。據(jù)悉，恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團于8月成立，將全面負責法拉第未來在中國的技術研發(fā)及所有生產(chǎn)經(jīng)營管理。根據(jù)規(guī)劃，公司計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區(qū)，建設五大研發(fā)生產(chǎn)基地。