陳淑貞

　　房企重倉是個冒險(xiǎn)的行為，尤其是在行業(yè)大調(diào)整之際。

　　2018年上半年，深圳控股（00604.HK）的合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%，其中有47%位于深圳。

　　7月31日，深圳發(fā)布最新一輪樓市調(diào)控政策，針對住房限售、企業(yè)買房、夫妻離婚用三成首付買房、企業(yè)以租代售等行為打補(bǔ)丁，堪稱史上最嚴(yán)新政。

　　8月28日，深圳控股召開2018年中期業(yè)績發(fā)布會，董事會主席呂華表示，在調(diào)控如此嚴(yán)厲的情況下，公司能獨(dú)善其身、完全不受政策影響幾乎不可能。

　　深圳控股是深圳老牌國企，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資、制造業(yè)務(wù)等。重視大本營市場的深耕、有在區(qū)域通過非市場化手段拿地的優(yōu)勢、重視毛利率、對外擴(kuò)張謹(jǐn)慎是此類房企的特點(diǎn)。

　　過去數(shù)年，深圳控股、綠景等重倉深圳的房企，在毛利率上表現(xiàn)非常出色，但在一線城市遭到嚴(yán)厲調(diào)控下，這類公司業(yè)績出現(xiàn)大幅波動，個別項(xiàng)目無法如期入市甚至能決定報(bào)告期內(nèi)業(yè)績是正向還是負(fù)向增長。而過去兩年，在三四線城市有所布局，或在全國范圍內(nèi)布局均勻的房企在銷售上獲得爆發(fā)。

　　結(jié)合呂華和深圳控股副總裁董方在會上的回答，目前調(diào)控對公司造成的影響主要為三方面，一是現(xiàn)有產(chǎn)品申請預(yù)售存在時(shí)間上的滯后；二是，由于限價(jià)，項(xiàng)目定價(jià)最后由政府審批，公司在定價(jià)上失去一定的自主性；三是，以后開發(fā)商開發(fā)的商務(wù)公寓一律不能出售只能自持。

　　不過呂華表示，未來三年，在商務(wù)公寓方面，深圳控股受影響不大，“公司的公寓項(xiàng)目目前已取得政府的規(guī)劃許可，政策對這方面的限制，反而是公司的機(jī)會?！?/p>

　　調(diào)控導(dǎo)致公司下半年推售策略的改變。從全年貨值來看，上半年的43.1億元合同銷售額相當(dāng)于全年貨值的1/3，公司兩個重點(diǎn)項(xiàng)目深業(yè)中城寫字樓和公寓、泰富廣場將于下半年入市，總貨值為210億到220億之間。

　　根據(jù)深圳控股管理層規(guī)劃，原本計(jì)劃去化1/3，現(xiàn)在把計(jì)劃提高了，將到貨值的60%左右。相應(yīng)的，深圳控股全年合同銷售計(jì)劃由原來的人民幣150億元提高至人民幣200億元。

　　深圳控股執(zhí)行董事及副總裁劉崇表示，下半年將加強(qiáng)資金回籠管理。強(qiáng)調(diào)回款，加快去化，調(diào)高銷售目標(biāo)，這種表態(tài)頗有跑貨走量的意味。但對于第一財(cái)經(jīng)的相關(guān)提問，劉崇沒有正面回答。

　　一線城市尤其是深圳的調(diào)控政策，使深圳控股的區(qū)域布局戰(zhàn)略已發(fā)生相應(yīng)調(diào)整。

　　過去兩年，深圳控股的重點(diǎn)工作是從三四線城市撤退。從2016年上半年開始，深圳控股重點(diǎn)推進(jìn)對三四線城市項(xiàng)目的處置，發(fā)起對河源、泰州、三水、馬鞍山等項(xiàng)目的處置工作。值得一提的是，深圳控股退出的項(xiàng)目中，部分為碧桂園和恒大接盤。

　　全面撤退三四線城市、聚焦公司總部所在地深圳，并憑借國企優(yōu)勢與深圳多個國企開展合作獲取開發(fā)用地，避開資金消耗極大的土地招拍掛市場，這是深圳市屬國有房企深圳控股原定的規(guī)模增長之路。但在嚴(yán)峻的調(diào)控政策面前，押寶深圳，難以逃避價(jià)格管制、交投冷清等開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　上半年，深圳控股就位于深圳市光明新區(qū)的信宏城城市更新項(xiàng)目，與原業(yè)主簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議；而深圳片區(qū)統(tǒng)籌工作中，八卦嶺上林苑項(xiàng)目已列入城市更新計(jì)劃，正進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批，預(yù)計(jì)年內(nèi)取得開發(fā)主體資格。

　　但深圳舊改越來越難做，也是事實(shí)。目前，深圳控股已把目光放寬至粵港澳大灣區(qū)和重點(diǎn)二線城市中，如上半年落實(shí)了武漢生物谷項(xiàng)目。

　　報(bào)告期末，深圳控股土地儲備建面為610萬平方米，其中一二線城市建面占比59%，而大灣區(qū)占比61%。

　　盡管從管理層的表態(tài)和接下來的計(jì)劃看來，深圳控股正在儲糧過冬，但也有意在下半年對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目撿漏，增加土地儲備。無論如何，在行業(yè)出現(xiàn)下行趨勢時(shí)，如何從容轉(zhuǎn)身，是每一個房企面臨的共同考驗(yàn)。

　　在銷售和推售計(jì)劃之外，同樣值得投資者關(guān)注的是公司的收入和利潤數(shù)據(jù)。

　　上半年，深圳控股業(yè)績出現(xiàn)較大波動，公司權(quán)益股東應(yīng)占利潤為2.173億港元，較去年同期下降94.0%。