羅韜

　　[根據(jù)中報(bào)，綠地有息負(fù)債2629億元，較年初減少131億元；貨幣資金768億元，同比增長(zhǎng)27%。]

　　不久前傳出人員調(diào)整消息的【綠地控股(600606)、股吧】(600606,股吧)（600606.SH，下稱“綠地”）正在面臨發(fā)展與轉(zhuǎn)型的陣痛期，雖然發(fā)展規(guī)模還在擴(kuò)大，但是明顯落后其他“玩家”，居高不下的負(fù)債率成為綠地不得不面對(duì)的問題。

　　8月27日晚，綠地發(fā)布自己的中期業(yè)績(jī)報(bào)告。根據(jù)報(bào)告，綠地房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1627億元，同比增長(zhǎng)22%，合同銷售面積1349萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%，回款1476億元，同比增長(zhǎng)36%，回款率達(dá)到91%。

　　從銷售數(shù)據(jù)看，綠地銷售繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但是對(duì)比同行速度，綠地顯然跑輸同行。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，綠地2018年上半年銷售金額排名第六，前五位分別是碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)。而在2017年、2016年、2015年的排名分別是：第六、第四、第三。

　　銷售規(guī)模增速不及同行，很大程度是因?yàn)榫G地較高的負(fù)債，從而讓綠地沒辦法增加財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行擴(kuò)張。

　　根據(jù)中報(bào)，綠地有息負(fù)債2629億元，較年初減少131億元；貨幣資金768億元，同比增長(zhǎng)27%。對(duì)應(yīng)凈負(fù)債率189%，較2017年末213.2%有所降低。同時(shí)，綠地平均融資成本5.33%，在業(yè)內(nèi)屬于較低的水平。

　　不過，參考同行80%的凈負(fù)債率，綠地的凈負(fù)債率依舊在高危位置。這也給綠地的發(fā)展造成制約，從而影響了其發(fā)展速度。

　　雖然綠地的土地投資規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，但是綠地的土地投資成本大大低于同行。

　　根據(jù)中報(bào)，今年上半年，綠地新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備60個(gè)，土地面積約1168萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約2489萬(wàn)平方米，約77%為住宅、約23%為商辦等非住宅，總地價(jià)約464億元，新增貨值接近3000億元，新增土儲(chǔ)樓板價(jià)不到1900元/平方米。

　　土地價(jià)格較低主要有幾個(gè)原因。拿地城市下沉、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)均是綠地拿地成本明顯低于同行的原因。

　　根據(jù)綠地披露數(shù)據(jù)，2018年上半年，公司拿地金額中三四線城市占比56.3%?？偼恋貎?chǔ)備按面積計(jì)算，三四線城市占比40%左右。值得一提的是，綠地地級(jí)市高鐵站項(xiàng)目占比超過30%，

　　獲得包括安徽宿州、廣東陽(yáng)江、重慶萬(wàn)州、湖南長(zhǎng)沙及株洲、江西贛州及萍鄉(xiāng)、湖北咸寧、四川宜賓等一批高鐵站項(xiàng)目。

　　從利潤(rùn)表現(xiàn)看，綠地地產(chǎn)主業(yè)毛利率：26.11%,同比增長(zhǎng)14%。其中，上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江蘇34.53%、山東29.71%、廣東29.64%。不過，綠地總體毛利率并不突出，很多公司毛利率均有30%水平。

　　“綠地最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是產(chǎn)業(yè)協(xié)同，綠地通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿到更多低價(jià)土地，降低了成本?！本G地董事長(zhǎng)、總裁張玉良此前接受記者采訪時(shí)表示。

　　除了地產(chǎn)主業(yè)，綠地在基建、消費(fèi)、金融領(lǐng)域進(jìn)行了全面布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了以地產(chǎn)為主業(yè)的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。

　　其中，綠地在基建領(lǐng)域上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入773億元，同比增長(zhǎng)45%。同時(shí)，上半年累計(jì)新簽合同金額1550億元，同比增長(zhǎng)75%。在金融領(lǐng)域，上半年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額15.5億元。而在消費(fèi)領(lǐng)域，酒店、精品超市均有所布局。

　　因?yàn)榫G地的多元產(chǎn)業(yè)，讓綠地可以用更低的價(jià)格和政府簽約項(xiàng)目綜合開發(fā)，因此綠地的拿地成本幾乎是同行不能及的。

　　不過，綠地在資本市場(chǎng)表現(xiàn)并不搶眼。截至發(fā)稿，綠地收盤價(jià)6.29元，較年初8元價(jià)格跌幅不少。而不久前傳出的綠地縮編消息，更是被認(rèn)為發(fā)展到一定規(guī)模的綠地，正在面臨體系變革之痛。如何讓新業(yè)務(wù)成為增長(zhǎng)極，并重新梳理管理效率，成為綠地下一步的難題。