進(jìn)入2018年，內(nèi)房板塊開始烏云密布。銷售端上，調(diào)控政策導(dǎo)致量價都被凍結(jié)；成本端上，招拍掛價格及融資成本正持續(xù)上升，最終利潤能力受到壓制。與此同時，融資收緊和回款端壓力下，公司的償債能力正快速惡化，安全邊際下降。中美貿(mào)易摩擦事件再令港股雪上加霜，近期市場恐慌情緒漫延，導(dǎo)致股價加速下跌，泥沙俱下。

　　目前投資房地產(chǎn)的邏輯無非兩個：1、投資龍頭，押注集中度提升；2、投資“特色”模式企業(yè)，競爭力來源于“技術(shù)壁壘”。但隨著萬科一聲“活下去”，“龍頭+均好”的盈利前景沒人質(zhì)疑，但整體市場對龍頭的安全性卻開始產(chǎn)生質(zhì)疑。所以現(xiàn)在形成高周轉(zhuǎn)風(fēng)險大，低周轉(zhuǎn)被淘汰的兩難局面。

　　不過，房地產(chǎn)依然是國內(nèi)支柱行業(yè)，進(jìn)入下半場仍有較多的投資機(jī)會，只是投資邏輯必須發(fā)生轉(zhuǎn)變。進(jìn)一步衡量適合的標(biāo)的無非就是兩個方面：盈利能力和抗風(fēng)險能力。能滿足安全性，又要盈利能力足夠高的投資標(biāo)的定是能穿越牛熊，在港股房企中“逛”了一圈，發(fā)現(xiàn)市場一直忽視了一家滿足上述要求的企業(yè)，其為綠景中國地產(chǎn)（0095.HK）。

　　值得注意的是，11月5日，綠景中國在香港舉行上市三周年答謝酒會暨香港綠景NEO招租啟動儀式。下文結(jié)合當(dāng)天管理層分享企業(yè)下半年來最新的情況對企業(yè)業(yè)務(wù)及投資價值進(jìn)行梳理。一、綠景如何成為稀缺性內(nèi)房標(biāo)的

　　首先，我們要回答綠景具備什么樣的稀缺性？它是如何滿足安全性和盈利性兩大要求的。在11月5日的會議上主席黃敬舒表明，在以往經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候，投資者往往只需選擇收益最高的標(biāo)的。但是在目前對經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資者的風(fēng)險偏好快速下降，會把安全性放在首要位置。綠景在過去房企追求大規(guī)模拿地、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、大規(guī)模銷售的環(huán)境中保持特立獨(dú)行。雖然放棄了很多加速增長的機(jī)會，但穩(wěn)健的經(jīng)營在目前的形勢下卻顯得彌足珍貴。在這種邏輯下，綠景的投資價值就無疑被激發(fā)。

　　本文主要梳理出以下七個維度支撐公司成為稀缺性的內(nèi)房標(biāo)的：

　　1、穩(wěn)健的布局策略：專注開發(fā)和持有核心城市核心地段，堅持”深耕核心城市，聚焦城市核心“的“雙核”戰(zhàn)略布局理念，以“深圳－香港”為主軸，重點(diǎn)布局在深圳、香港和珠三角地區(qū)等核心城市的核心地區(qū)。在未來開發(fā)項目中，公司在大灣區(qū)項目占比達(dá)75%以上。

　　粵港澳大灣區(qū)目前是全國人口結(jié)構(gòu)最健康，以及在城鎮(zhèn)化趨勢下最具潛力的區(qū)域之一。是房地產(chǎn)下半場中，企業(yè)必爭之地。而綠景一直堅持深耕粵港澳大灣區(qū)無疑踩準(zhǔn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。因此公司手上的土儲及物業(yè)無疑具有極大的增值空間。

　　2、競爭力高的產(chǎn)品策略：注重品質(zhì)，堅守精品路線，銷售端去化有保障，項目做一個成功一個。如藍(lán)灣半島社區(qū)、中城天邑花園、虹灣、公館1866花園等均為市場高度認(rèn)可的經(jīng)典項目。

　　產(chǎn)品的市場反應(yīng)及口碑必定建立在品質(zhì)之上，綠景項目的去化率無疑反映了這一優(yōu)勢。以最近紅樹灣壹號項目為例，項目開售時間為2018年10月13日，購買方式為公證搖號開盤，主要推售C、D棟，共計345套，83-167現(xiàn)樓住宅。物業(yè)銷售價格為備案均價約9萬元/平米。該項目開盤當(dāng)天便勁銷70% ，認(rèn)購金額達(dá)到23.5億元，該項目將成為公司2018年業(yè)績貢獻(xiàn)的主要項目。（資料來源：公司資料）

　　而綠景國際花城方面，該項目占地面積約83.32萬平方米，總計容面積約262.85萬，總貨值達(dá)180億元。截止2018年10月，項目年度銷售面積19.07萬，銷售金額完成14億元，網(wǎng)簽套數(shù)、網(wǎng)簽面積及網(wǎng)簽金額在化州實(shí)現(xiàn)單盤三料冠軍佳績。

　　綠景堅持打造的高品質(zhì)地產(chǎn)具備穿越周期的價值，而銷售端得到保障，公司便具備足夠的抗風(fēng)險能力，完成逆周期成長。

　　3、獨(dú)特的獲取土地方式：舊城改造。舊改項目優(yōu)勢在于：項目必定位于核心城市、核心地段；且單一項目規(guī)模大，成本優(yōu)勢明顯，成本通常比招拍掛價格低20%-30%。綠景因此一直保持較高的盈利能力，截至2018年中期，公司毛利率超過57%?？梢娂词乖谡{(diào)控的環(huán)境下，公司有足夠的空間適應(yīng)政策帶來的影響，而遠(yuǎn)高于同行的利潤率使得公司的利潤確定性十分高。

　　對于投資者而言，最為重要的是舊城改造項目并非任何企業(yè)都能夠獲取，綠景及其大股東超過20年在舊改領(lǐng)域的深耕建立一套與舊改相關(guān)的“技術(shù)壁壘”，這是公司具備稀缺性的核心因素。

　　4、可持續(xù)的商業(yè)模式：“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動。截至2018年中期，公司的收入按業(yè)務(wù)分類的結(jié)構(gòu)如下。其中商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營為2.7億元，占收入整體比重與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)相差不遠(yuǎn)。預(yù)計隨著2019年綠景香港NEO正式完工，商業(yè)物業(yè)的租金收入會進(jìn)一步增加。綠景一直堅持，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的商業(yè)模式，管理層預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)收入占比或能達(dá)到50%。（資料來源：公司2018年半年報）

　　綠景擁有眾多核心地段的商業(yè)地產(chǎn)，綠景商業(yè)地產(chǎn)一共有兩大品牌，一個是前文提到的綠景NEO，另一個則是佐阾購物中心。截至2018年中期，公司擁有及營運(yùn)佐阾虹灣購物中心、 香頌佐阾中心、1866佐阾中心和佐阾國際花城中心，平均出租率約為96% 。商業(yè)地產(chǎn)在綠景的發(fā)展起到“定海神針”的作用。

　　5、創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)升級路徑：智慧生態(tài)地產(chǎn)。今年7月，公司已與華為技術(shù)有限公司簽署智慧城區(qū)戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來雙方將充分發(fā)揮各自業(yè)務(wù)領(lǐng)域的技術(shù)、經(jīng)營和管理優(yōu)勢及互補(bǔ)性，以深圳大型舊改項目作為重點(diǎn)，在智慧城區(qū)領(lǐng)域深度合作，面向未來，共同打造智慧系統(tǒng)平臺、智能產(chǎn)品技術(shù)以及數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)，以優(yōu)質(zhì)的地段加上智慧的云端，促進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)科技化轉(zhuǎn)型，構(gòu)建虛擬和實(shí)體場景共融的智慧生態(tài)地產(chǎn)。

　　6、資源優(yōu)勢：公司現(xiàn)有核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲400萬平方米，大部分位于粵港澳大灣區(qū)，資產(chǎn)價值高。加上目前控股股東有1200萬平方米城市更新項目，其主要分布于深圳、珠海及東莞等大灣區(qū)核心城市，確保集團(tuán)未來10年的土地資源供應(yīng)及發(fā)展需求。這是綠景在土儲集中度加速提升的環(huán)境下，仍能堅持穩(wěn)健發(fā)展的核心優(yōu)勢。

　　7、資金優(yōu)勢及現(xiàn)金流穩(wěn)定。上市以來，綠景中國充分利用境內(nèi)外兩個資本市場，創(chuàng)新融資方式，實(shí)現(xiàn)了超過20億美元的融資總額。截至2018年中期，公司平均成本不超過6.5%。這一水平的資金成本在行業(yè)中是具備競爭優(yōu)勢的。

　　其中如上述所說由于公司區(qū)別于其他房企的獨(dú)特獲取土地方式，使得公司并無購置土地壓力。因此經(jīng)營現(xiàn)金流變得十分健康。管理層表示，在沒有購地壓力下，有足夠的“彈藥”為優(yōu)質(zhì)的項目做準(zhǔn)備。

　　上面梳理七個維度很好的反應(yīng)出公司是具備長期的投資價值，安全與利潤兼?zhèn)?。而短期?nèi)由于公司投資物業(yè)的持續(xù)落地，也有望刺激市場對企業(yè)價值進(jìn)行重估，下面看一下公司近期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　二、香港NEO落地催化價值重估

　　為何公司短期的投資物業(yè)落地有望使市場對綠景價值進(jìn)行重估？核心在于公司物業(yè)增值為企業(yè)利潤帶來了增漲。截至2018年6月30日，綠景股東應(yīng)占溢利1.92億元，同比升344.57%。每股盈利3.94分。但是中期并不派息，而綠景管理層公開表明，公司一直堅持穩(wěn)定的派息計劃，每年派息率平均穩(wěn)定在20%-30%。而這一點(diǎn)在有望對公司股價形成短期的刺激因素。

　　綠景中期的利潤出現(xiàn)大幅上升的主要原因之一是綠景香港NEO落成帶來了物業(yè)升值。而綠景中國11月5日香港綠景NEO招租啟動儀式對該資產(chǎn)進(jìn)行了詳盡介紹。下文主要對綠景香港NEO的情況進(jìn)行梳理。

　　香港綠景NEO項目是公司在香港的首個商業(yè)項目，定位為集健康、綠色、人文及場景于一體的金融科技中心。該物業(yè)是綠景中于2017年以90億港元向九龍倉收購。以下從區(qū)位、租客、進(jìn)度三個方面介紹綠景香港NEO的發(fā)展情況：

　　1、區(qū)位優(yōu)勢

　　綠景香港NEO商業(yè)辦公物業(yè)位于發(fā)展迅速的九龍東區(qū)域的九龍觀塘海濱道123號。該物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。首先，從城市上看，香港符合公司一直重注粵港澳大灣區(qū)核心城市的策略。而在地段上，綠景香港NEO所處的位置十分有看頭。

　　由于香港金融業(yè)和服務(wù)業(yè)十分旺盛，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)難以滿足市場對辦公樓的需求。因此在香港政府啟動了”啟動九龍東“計劃，意在打造香港第二個核心商業(yè)區(qū)。

　　物業(yè)所處的地段位于九龍東核心地段，如上圖所示，周邊有各大商圈和基礎(chǔ)建設(shè)，人流十分集中。九龍東地區(qū)承接港島中環(huán)區(qū)域的金融、保險、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，隨著相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套陸續(xù)竣工，九龍東成為核心商業(yè)區(qū)指日可待。

　　大廈臨觀塘海濱長廊，交通規(guī)劃完善，并坐擁區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的海景資源，一線維多利亞港景觀盡收眼底。隨著輕軌鐵路及2021年沙中線通車，該片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)將更加四通八達(dá)，預(yù)計屆時項目本身資產(chǎn)增值空間將加大，商業(yè)價值亦將快速提升，為公司創(chuàng)造巨大的價值。

　　2、租客質(zhì)量

　　香港海濱道作為未來第二個商業(yè)區(qū)核心【金融街(000402)、股吧】(000402,股吧)，勢必將吸引眾多金融、保險類企業(yè)入駐。據(jù)了解，目前香港綠景NEO招租已落實(shí)與基石客戶的洽談工作，確認(rèn)多家跨國金融、地產(chǎn)和科技龍頭企業(yè)將會進(jìn)駐。

　　據(jù)管理層表示，目前綠景香港NEO潛在客戶需求面積達(dá)到98.4萬平方尺，超過80%潛在客戶簽署意向高及意向中。三分之一潛在客戶來自金融和保險類別。（資料來源：公司資料）

　　3、項目進(jìn)度

　　工程進(jìn)度方面，目前綠景香港NEO機(jī)電施工圖基本100%獲批，整體的進(jìn)度已經(jīng)完成75%。電梯已經(jīng)全部安裝，并正在進(jìn)行測試。此外，玻璃幕墻已經(jīng)開始安裝第25層以上部分，且樓頂?shù)腖OGO字體也正在安裝。進(jìn)入11月，大廈的消防系統(tǒng)將進(jìn)入驗(yàn)收，預(yù)計整體工程將于2019年完工。 2018年，該項目評估已升值2.1億港元。（資料來源：公司資料）

　　結(jié)合第一部分分析可見，公司具備充裕的資金和低成本的現(xiàn)金流，這是許多國內(nèi)龍頭房企都不具備的優(yōu)勢。因此在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展上公司必定不會止步于此。未來物業(yè)資產(chǎn)的升值以及租金的升值會循環(huán)激發(fā)公司價值的提升。

　　小結(jié)：

　　會議當(dāng)天，綠景管理層曾透露，大股東注入資產(chǎn)計劃正有序進(jìn)行，并且能夠保證在今年年末有實(shí)質(zhì)性的動作。這對于投資者來說是需要密切關(guān)注的。

　　同時對于專注長期價值的投資者而言，綠景中國正激發(fā)過去并未體現(xiàn)的投資價值。上文已從7個維度分析了綠景是一家具備較深“護(hù)城河”且抗風(fēng)險能力強(qiáng)的內(nèi)房股標(biāo)的。同時公司背后的資源優(yōu)勢，和不斷擴(kuò)大的商業(yè)物業(yè)都為公司的利潤帶來較高的確定性增長。房地產(chǎn)行業(yè)長期的發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)變情況下，綠景中國有望成為極具稀缺性的內(nèi)房標(biāo)的。