當(dāng)前環(huán)境下，大而不強的房企很危險，全國布局不平衡的中型房企最危險，那么深耕區(qū)域的房企就安全嗎?

　　獲悉，深耕浙江的德信中國已于2月12日通過港交所聆很快將登陸資本市場，擬籌資約2-3億美元，建銀國際為獨家保薦人。

　　德信中國與同是深耕浙江的濱江集團(002244)(002244.SZ)很類似，都是深耕浙江，濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州，但是相對于濱江2018年全年850億的銷售額，德信僅366億的規(guī)模要小得多。

　　目前房產(chǎn)市場已回歸理性，投資者離場后，購房主體以自住為主，當(dāng)“溫州炒房團”已消失殆盡，溫州人心態(tài)也轉(zhuǎn)為平穩(wěn)理性，即將加入港股“內(nèi)房股”行列的德信中國，未來似乎也多了幾分飄渺。

　　過度依賴溫州市場 　　德信中國深耕浙江省各大地級市，由于長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域之一，經(jīng)濟活躍，人口長期處于凈流入狀態(tài)，因此德信控股的土地儲備分布區(qū)位較好。

　　但是在擁有優(yōu)質(zhì)土儲的同時，德信中國的業(yè)績銷售顯然有點過度依賴溫州這個城市了。

　　招股書披露，截止到2018年6月30日，公司的土地總儲備為636萬平米。其中約588萬平米分布在浙江省，超過600萬平米土地儲備分布在長江三角地區(qū)。 　　由上圖可見，其土儲主要分布在溫州、杭州、湖州三個城市。

　　從銷售業(yè)績來看，2016年溫州地區(qū)確認收入為28.28億元人民幣(單位下同)，成為僅次于杭州銷售額的城市。2017年溫州收入達到30.33億，超過杭州當(dāng)年的26.24億。

　　截至2018年前9月，溫州地區(qū)的收入進一步飆升，達到50.37億，占總確認收入的88.6%。

　　曾經(jīng)歷“魔幻”般暴漲暴跌的溫州，在樓市普遍降溫的2018年也顯得“成色不足”。 　　據(jù)安居網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，即使在2018年溫州不斷推進“大拆大整”、“大建大美”主題，大量城中村拆建的情況下，其房價也僅僅由2017年的18070元/平方米上漲至18721元/平方米。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布去年12月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，去年12月，溫州新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲1.9%;二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲0.8%。

　　值得注意的是，溫州銷售大幅飆漲的同時，另一高單價豪宅住宅區(qū)，嘉興的銷售面積著實令人尷尬。

　　注意到，2017年全年，嘉興地區(qū)已確認面積僅214平方米，單價高達6.437萬/平，截至2018年前9月份，該地區(qū)已確認面積也只有356平，但單價已大幅降低至2.28萬/平。

　　現(xiàn)金流緊張是硬傷 　　盡管德信擁有長三角較為優(yōu)質(zhì)的土儲，但是在房企銷售都在放緩、加速回籠資金的當(dāng)下，其未來業(yè)績增長壓力仍較大。

　　且2018年以來，眾多房企都在放慢腳步的同時，德信仍在極力擴大規(guī)模。

　　據(jù)招股書披露，截至2018年9月30日，其經(jīng)營活動所得現(xiàn)金為凈流出35.39億，德信中國稱主要由于物業(yè)開發(fā)活動增加導(dǎo)致經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出超過現(xiàn)金流入。 　　盡管德信中國預(yù)期2019年的經(jīng)營活動將產(chǎn)生正現(xiàn)金流量凈額，因為其將于2019年上半年預(yù)售若干新項目。

　　但是從2019年TOP100房企1月份的銷售數(shù)據(jù)來看，市場繼續(xù)呈現(xiàn)較為低迷的走勢，標桿房企1月份推案量環(huán)比明顯下滑，開盤去化率也維持在低位，TOP100房企權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%，TOP3企業(yè)同比降幅更是接近30%。 　　由此可見，鑒于當(dāng)下現(xiàn)金流為房企的命脈，不管是開發(fā)運營資金、還是銷售回籠資金，德信中國都面臨著較大的壓力。

　　除此之外，短期債務(wù)壓力較大也是德信中國上市的主要原因。

　　截至2018年9月30日，德信未償還即期及非即期銀行及其他借款總額由2017年底的101.36億進一步升至107億。

　　其中一年內(nèi)到期借款高達58億，然而公司在手現(xiàn)金及等價物為49.87億，因此，公司未來一年現(xiàn)金流壓力較大。

　　毛利率上升趨勢恐難以持續(xù)?

　　除了深耕區(qū)域，可以說德信財報最大的亮點就是近幾年毛利率大幅攀升，且攀升的有點令人吃驚，2015年毛利率只有10.4%，2017年一度飆升至23.4%，截至2018年前9月份，其毛利率高達32.4%。該毛利率令不少深耕大灣區(qū)的大中型房企都有點望塵莫及。 　　德信中國表示，期內(nèi)毛利率增加主要是因為平均售價由2017年同期的16758元/平方米增至18462元/平方米，此外土地成本由7494.9元/平方米減至7120.4元/平方米。

　　但是從披露的具體數(shù)字來看，除了溫州、湖州、徐州平均售價有所增加之外，杭州、嘉興的平均售價呈現(xiàn)大幅度下滑。 　　且2019年全國層面房地產(chǎn)政策面將以平穩(wěn)為主，“一城一策”成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，但是“一城一策”不代表放松，對地產(chǎn)商的營銷、定價策略提出了更高的要求。

　　此外，盡管目前內(nèi)房板塊有所反彈，但是目前整體PE都只有5倍左右，從此前上市的內(nèi)房次新股表現(xiàn)來看，上市后的德信中國也難免有大驚喜。