作為以奧特萊斯綜合營運為核心業(yè)務(wù)的上市公司，首創(chuàng)鉅大(01329.HK)三年凈利潤持續(xù)下降，2018年財報首次出現(xiàn)凈利潤由正轉(zhuǎn)負(fù)，虧損1.97億元。2018年，首創(chuàng)鉅大新增4座奧萊至10座。其主席鐘北辰在公司2018年財報中指出，目前集團(tuán)奧萊業(yè)務(wù)整體處于培育期，剛性支出較大。

　　收入增長起伏凈利潤三連降

　　2018年，首創(chuàng)鉅大收入約為12.24億元，同比增長139%。公告顯示，收入的強(qiáng)勢增長，主要受兩方面因素帶動：一是西安首創(chuàng)國際城尾盤加速銷售，交付面積增加；二是開業(yè)奧特萊斯的租金收入增加。

　　不過，收入增長的同時，毛利潤、凈利潤均呈下降態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2018年首創(chuàng)鉅大毛利率為33%，較去年下降11個百分點。而凈利潤方面則由正轉(zhuǎn)負(fù)，2018年虧損1.97億元，較去年減少274%。

　　　　圖1:首創(chuàng)鉅大近五年業(yè)績

　　樂居財經(jīng)查閱資料發(fā)現(xiàn)，近三年，首創(chuàng)鉅大收入波動幅度較大，凈利潤則連續(xù)走低，而凈利潤下降主要受經(jīng)營溢利下降所致。財報顯示，2018年，其他收入及其他收益凈額的大幅縮減，拖累首創(chuàng)鉅大經(jīng)營溢利上升。其中，其他收入減少9573萬，將近1個億；其他收益凈額減少4707萬元。而2017年的經(jīng)營溢利下降則主要受投資物業(yè)公平值收益縮水的影響，該值減少2.1億元。

　　　　圖2:首創(chuàng)鉅大2018年經(jīng)營溢利明細(xì)

　　成本遞增已開業(yè)奧萊增至10家

　　經(jīng)營溢利的增減直接影響凈利潤的升降，2018年經(jīng)營溢利約為2.56億元，較2017年減少32%。經(jīng)營溢利的下降除了其他收入類的減少，另一方面新開業(yè)項目成本及費用的投入增加，這也是2018年“增收不增利”的重要影響因素。

　　首創(chuàng)置業(yè)在其財報中提到，截至2019年1月，首創(chuàng)鉅大武漢奧特萊斯、鄭州奧特萊斯、合肥奧特萊斯和濟(jì)南奧特萊斯開業(yè)，已開業(yè)奧萊增至 10 家，開業(yè)數(shù)量行業(yè)第一，實現(xiàn)2018年年營業(yè)額51億元，同比增長 58% ；客流量達(dá)3120萬人次，同比增長近 23%。首創(chuàng)鉅大財報顯示，2018年新拓展了青島、南寧、廈門項目，管理輸出大連項目，累計持有及管理的奧特萊斯項目已達(dá)17個。

　　新增開業(yè)項目及開業(yè)初期項目的持續(xù)投入，2018年管理費用及銷售費用均大幅增長，是2018年經(jīng)營溢利下降的因素之一。首創(chuàng)鉅大在財報中表示。通過圖2可以看出，與2017年相比，2018年的銷售成本、銷售及營銷開支、行政開支均有不同程度增加，其中銷售成本增加了5.32億元，行政開支增加了1.37億元。

　　除此之外，融資成本的大幅上漲也是經(jīng)營溢利、凈利潤下降的重要原因。首創(chuàng)鉅大財報顯示，2018年融資成本達(dá)到2.13億元，同比增長達(dá)90.29%。

　　關(guān)于首創(chuàng)鉅大的未來布局，財報中指出，建設(shè)中的項目有7個，分布在大連、青島、西安、重慶、昆明、南寧、廈門，籌劃中項目7個。根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)公布的2018年土儲情況，現(xiàn)有土地儲備規(guī)模適中，可以滿足本集團(tuán)未來三年規(guī)模突破及業(yè)績提升需要。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，本集團(tuán)擁有土地儲備總建筑面積 1255 萬平方米(本公司權(quán)益面積 849 萬平方米)，土地儲備總地上建筑面積 966 萬平方米(本公司權(quán)益面積 650 萬平方米)。土地儲備總建筑面積中，約83%為發(fā)展物業(yè)，17%為投資性物業(yè)及其他。

　　　　圖3:流動資產(chǎn)與流動負(fù)債

　　償債能力在修復(fù)非流動負(fù)債增52億

　　財報顯示，2018年首創(chuàng)鉅大的流動比率為1.66，較2017年的1.15有所上升。與2017年相比，2018年的流動資產(chǎn)總額大幅提升，流動負(fù)債在收窄，首創(chuàng)鉅大的償債能力在修復(fù)。

　　從具體的數(shù)據(jù)來看，2018年首創(chuàng)鉅大流動資產(chǎn)總額為63.21億元，比2017年增加16.13億元，其中受限制資金有所減少，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增幅明顯。2018年首創(chuàng)鉅大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為34.08億元，較2017年增加16.15億元。此外，“貿(mào)易及其他應(yīng)收款項及預(yù)付款項”較2017年增加1.5億元。

　　流動負(fù)債方面，其他應(yīng)付款項大幅下降。公告顯示，2018年“其他應(yīng)付款項及應(yīng)計費用”較去年減少7.82億元，直接帶動流動負(fù)債總額比2017年縮減2.82億元。

　　值得注意的是，流動負(fù)債下降的同時，非流動負(fù)債有大幅增加。2018年首創(chuàng)鉅大的非流動負(fù)債為82.90億元，較2017年增加51.75億元。其中“借款”增加23.67億元，“擔(dān)保票據(jù)”增加27.36億元。

　　圖4:首創(chuàng)鉅大2018年”借款科目明細(xì)

　　從“借款”的細(xì)分類別來看，在一年以上的非流動負(fù)債中，二到五年的借款24.90億元，占比51%；一到兩年的借款占比26%；五年以上的借款占比23%。

　　圖5:首創(chuàng)鉅大2018年”擔(dān)保票據(jù)明細(xì)

　　在“擔(dān)保票據(jù)”方面，首創(chuàng)鉅大2018年新增發(fā)行擔(dān)保票據(jù)，財報顯示，2018年已發(fā)行擔(dān)保票據(jù)的總面值約為27.38億元，而在2017年該集團(tuán)未發(fā)行擔(dān)保票據(jù)。

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