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79億奪北京豐臺(tái)“地王”，中海地產(chǎn)從抓利潤(rùn)向追規(guī)?！白兯佟?/h1>
來(lái)源： 互聯(lián)網(wǎng)
作者：佚名
摘要： 在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，中海外發(fā)展有限公司（HK.00688，下稱“中海地產(chǎn)”）的央企背書(shū)，成為其在新一輪規(guī)模戰(zhàn)中無(wú)往不利的砝碼。7月15日，之前“過(guò)于穩(wěn)健”的中海地產(chǎn)擊敗中國(guó)金茂（HK.008
在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，中海外發(fā)展有限公司（HK.00688，下稱“中海地產(chǎn)”）的央企背書(shū)，成為其在新一輪規(guī)模戰(zhàn)中無(wú)往不利的砝碼。
7月15日，之前“過(guò)于穩(wěn)健”的中海地產(chǎn)擊敗中國(guó)金茂（HK.00817）聯(lián)合體、首開(kāi)股份(600376)（SH.600376）聯(lián)合體，以及合生創(chuàng)展（HK.00754）在內(nèi)的多家房企，斬獲豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，并以79.4億元總價(jià)刷新了北京豐臺(tái)“地王”記錄。
藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，一直以“高利潤(rùn)”著稱的中海地產(chǎn)已在寧波、廈門(mén)、蘇州等多個(gè)城市拿下“地王”地塊，這背后暗藏的是企業(yè)向規(guī)模加速的決心。然而，隨著拿地成本上升，疊加樓市調(diào)控政策影響，企業(yè)的利潤(rùn)率及銷售壓力亦在增加。
79.4億刷新北京“地王”，持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)一二線城市
近日，北京豐臺(tái)區(qū)掛出的一宗不限價(jià)地塊，由于起拍總價(jià)高達(dá)66.84億元而引起了市場(chǎng)較大關(guān)注。
7月15日，北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村1512-653地塊開(kāi)拍，現(xiàn)場(chǎng)吸引到多家國(guó)企、央企參與，最終由中海地產(chǎn)以79.4億元、溢價(jià)率18.8%拿下。據(jù)了解，該地塊是北京近3年來(lái)城六區(qū)范圍內(nèi)出讓的第3宗不限房?jī)r(jià)地塊，同時(shí)，也是2019年的新晉總價(jià)“地王”。
從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍企業(yè)的情況來(lái)看，包括首開(kāi)股份、北京城建(600266)（SH.600266）、保利發(fā)展、中國(guó)建工四家組成的聯(lián)合體，以及中國(guó)金茂、寶龍地產(chǎn)（HK.01238、騏驥(村集體)組成的聯(lián)合體，可謂陣容強(qiáng)大；此外，民企合生創(chuàng)展（HK.00754）雖是“單刀赴會(huì)”，實(shí)力亦不可小覷。中海地產(chǎn)此次“虎口奪食”，難度不小。
對(duì)于中海地產(chǎn)此次強(qiáng)勢(shì)出手拿地的動(dòng)作，業(yè)界并不意外。事實(shí)上，北京等一二線城市一直是中海地產(chǎn)布局的重點(diǎn)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2018年，中海地產(chǎn)在北京共取得237億元銷售額，僅次于首開(kāi)股份位于北京銷售排行榜第二名。此次拿地，中海地產(chǎn)加倉(cāng)北京的意圖十分明顯。
并且，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，中海地產(chǎn)在北京共新增4宗地塊，2019年2月，中海地產(chǎn)又在大興區(qū)斬獲一宗宅地，而這5宗地塊均為限競(jìng)房地塊。由此來(lái)看，造甲村地塊不限價(jià)屬性，對(duì)于中海地產(chǎn)的吸引力也頗大。不過(guò)，在復(fù)雜的開(kāi)發(fā)條件下，中海地產(chǎn)這塊“地王”項(xiàng)目的盈利空間有多大，目前并不明朗。據(jù)了解，造甲村地塊土地面積6.87平，其中代征地面積占9631.06平。另外，競(jìng)得企業(yè)還需配建商業(yè)、養(yǎng)老設(shè)施、封閉式垃圾處理站，并需無(wú)償還建59500平商業(yè)用房。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，此輪拍地進(jìn)一步說(shuō)明了央企拿地的優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上，近期很多民企已經(jīng)開(kāi)始放緩拿地的節(jié)奏，本質(zhì)上是因?yàn)橘Y金面收緊了。但對(duì)于中海地產(chǎn)等央企來(lái)說(shuō)，拿地優(yōu)勢(shì)依然比較大。
6月至今房企排行榜TOP10/數(shù)據(jù)來(lái)源：大偉看樓市
5月份以來(lái)，為抑制樓市過(guò)熱，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)措施來(lái)收緊融資渠道。如控制信托貸款規(guī)模，限制企業(yè)海外發(fā)債。多家在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)的民企如旭輝控股（HK.00884）、新城控股（SH.601155）等房企迅速偃旗息鼓。
但據(jù)《大偉看樓市》統(tǒng)計(jì)，6月份以來(lái)，保利發(fā)展以275.19億拿地額位居房企權(quán)益金額榜第一位，中海地產(chǎn)則以203.67億權(quán)益金額位居第四。此外，中國(guó)金茂、華僑城（SZ.000069）等央企均躋身拿地榜單前10。
58安居客首席分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，中海地產(chǎn)等大型央企在一二線城市的布局本身就有著一定優(yōu)勢(shì)，相對(duì)較低的融資成本加之品牌優(yōu)勢(shì)可以讓企業(yè)擁有穩(wěn)定的“護(hù)城河”，使其在擴(kuò)張過(guò)程中，能夠占領(lǐng)熱點(diǎn)城市的核心地塊。
以中海地產(chǎn)近期一筆融資為例，7月9日，中海發(fā)行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券，最低票息僅2.9%。而同期融創(chuàng)中國(guó)（HK.01918）、雅居樂(lè)集團(tuán)（HK.03383）等企業(yè)發(fā)債成本相對(duì)較高。6月12日，融創(chuàng)擬發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)用于再融資，票面利率7.25%；6月14日，雅居樂(lè)集團(tuán)以8.375%利率發(fā)行1億美元債。
市場(chǎng)下行中再?zèng)_規(guī)模，欲重回“第一梯隊(duì)”？
早幾年，中海地產(chǎn)曾被業(yè)內(nèi)稱為內(nèi)地最能賺錢(qián)的房企之一，但這種以高利潤(rùn)為核心的發(fā)展模式，對(duì)企業(yè)規(guī)模增勢(shì)形成的阻力，也使其從行業(yè)前四排名中“掉隊(duì)”。因此，在近幾年被解讀為“保守”的中海地產(chǎn)，一直在謀求改變。
中海地產(chǎn)2018年同比增速出現(xiàn)明顯提高
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2012年，中海地產(chǎn)以935億的銷售額位居房企排行榜第4位，彼時(shí)，其與位居第三的保利發(fā)展僅有百億差距。在2018年，即便中海地產(chǎn)銷售額3012.4億港元，完成了近5年來(lái)同比增速最高的好成績(jī)，以及行業(yè)第7的位置，但其與居第6的綠地控股(600606)（SH.600606）銷售額3812.2億元，差距已擴(kuò)大到千億級(jí)別。
申萬(wàn)宏源曾在2017年的一份研報(bào)中指出，在行業(yè)下行周期中，中海地產(chǎn)依靠大幅提高供應(yīng)，來(lái)推動(dòng)銷售規(guī)模擴(kuò)張，讓人擔(dān)憂其庫(kù)存和利潤(rùn)率短期可能面臨壓力。
并且，藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)率雖然仍維持在較高水平，但凈資產(chǎn)收益率卻不斷走低。據(jù)雪球數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率分別為：17.15%、16.71%、16.35%。
由此，宣稱“最注重利潤(rùn)”的中海地產(chǎn)，開(kāi)始大力擴(kuò)儲(chǔ)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年兩年，中海地產(chǎn)拿地金額分別為1152億元，760億元，均位于房企新增貨值排行榜TOP5。
但即便如此，中海地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)對(duì)此依舊不滿意。2018年3月，中海主席兼行政總裁顏建國(guó)用“過(guò)于穩(wěn)健”形容中海地產(chǎn)規(guī)模的發(fā)展速度。他表示，“中海在土儲(chǔ)方面應(yīng)該更加進(jìn)取一點(diǎn)?！?/p>
這也就不難理解，中海地產(chǎn)為何在市場(chǎng)降溫的行情下，多次高價(jià)拿地，甚至不惜制造“地王”來(lái)提速。
然而，在聚焦一二線城市的拿地策略之下，中海地產(chǎn)拿地成本逐漸增高的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，這是否會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)率水平，成為新的挑戰(zhàn)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備63幅，其中，一線城市占比15%，二線城市占比65%。新增土儲(chǔ)面積為1764 萬(wàn)平方米，總地價(jià)1443.2億港幣。據(jù)此估算，2018年中海地產(chǎn)的土地單價(jià)達(dá)到8181港元/平方米。而在2017年，中海地產(chǎn)新增的1741萬(wàn)平方米土儲(chǔ)面積所對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)約7732港元。
2019年以來(lái)，中海地產(chǎn)還在繼續(xù)加大擴(kuò)儲(chǔ)力度，在多個(gè)一二線城市熱門(mén)土地競(jìng)拍中搶地。
6月24日，中海地產(chǎn)通過(guò)53次舉牌，斬獲深圳市光明區(qū)宅地A510-0151地塊，溢價(jià)率45%，成交總價(jià)54.08億元，樓面價(jià)42217元/平；4月29日，中海地產(chǎn)以35.6億元斬獲蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊，溢價(jià)率37.67%，樓面價(jià)為30287元/平方米，刷新了園區(qū)樓面價(jià)記錄；4月19日，中海擊敗融創(chuàng)中國(guó)、正榮地產(chǎn)（HK.06158）等14家房企，以總價(jià)38.6億元競(jìng)得廈門(mén)集美2019JP01地塊，樓面價(jià)30996.55 元/平米，打破了集美新城區(qū)域單價(jià)記錄。
伴隨著一二線城市調(diào)控政策趨緊，如何在保證較高的盈利能力下，繼續(xù)加快銷售的去化速度，成為中海地產(chǎn)當(dāng)下面臨的新的難題。其會(huì)如何突破困局？藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)觀察。
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海地,地塊,北京,城市,HK
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作者：佚名
摘要： 在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，中海外發(fā)展有限公司（HK.00688，下稱“中海地產(chǎn)”）的央企背書(shū)，成為其在新一輪規(guī)模戰(zhàn)中無(wú)往不利的砝碼。7月15日，之前“過(guò)于穩(wěn)健”的中海地產(chǎn)擊敗中國(guó)金茂（HK.008
在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，中海外發(fā)展有限公司（HK.00688，下稱“中海地產(chǎn)”）的央企背書(shū)，成為其在新一輪規(guī)模戰(zhàn)中無(wú)往不利的砝碼。
7月15日，之前“過(guò)于穩(wěn)健”的中海地產(chǎn)擊敗中國(guó)金茂（HK.00817）聯(lián)合體、首開(kāi)股份(600376)（SH.600376）聯(lián)合體，以及合生創(chuàng)展（HK.00754）在內(nèi)的多家房企，斬獲豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村地塊，并以79.4億元總價(jià)刷新了北京豐臺(tái)“地王”記錄。
藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，一直以“高利潤(rùn)”著稱的中海地產(chǎn)已在寧波、廈門(mén)、蘇州等多個(gè)城市拿下“地王”地塊，這背后暗藏的是企業(yè)向規(guī)模加速的決心。然而，隨著拿地成本上升，疊加樓市調(diào)控政策影響，企業(yè)的利潤(rùn)率及銷售壓力亦在增加。
79.4億刷新北京“地王”，持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)一二線城市
近日，北京豐臺(tái)區(qū)掛出的一宗不限價(jià)地塊，由于起拍總價(jià)高達(dá)66.84億元而引起了市場(chǎng)較大關(guān)注。
7月15日，北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)造甲村1512-653地塊開(kāi)拍，現(xiàn)場(chǎng)吸引到多家國(guó)企、央企參與，最終由中海地產(chǎn)以79.4億元、溢價(jià)率18.8%拿下。據(jù)了解，該地塊是北京近3年來(lái)城六區(qū)范圍內(nèi)出讓的第3宗不限房?jī)r(jià)地塊，同時(shí)，也是2019年的新晉總價(jià)“地王”。
從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍企業(yè)的情況來(lái)看，包括首開(kāi)股份、北京城建(600266)（SH.600266）、保利發(fā)展、中國(guó)建工四家組成的聯(lián)合體，以及中國(guó)金茂、寶龍地產(chǎn)（HK.01238、騏驥(村集體)組成的聯(lián)合體，可謂陣容強(qiáng)大；此外，民企合生創(chuàng)展（HK.00754）雖是“單刀赴會(huì)”，實(shí)力亦不可小覷。中海地產(chǎn)此次“虎口奪食”，難度不小。
對(duì)于中海地產(chǎn)此次強(qiáng)勢(shì)出手拿地的動(dòng)作，業(yè)界并不意外。事實(shí)上，北京等一二線城市一直是中海地產(chǎn)布局的重點(diǎn)。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2018年，中海地產(chǎn)在北京共取得237億元銷售額，僅次于首開(kāi)股份位于北京銷售排行榜第二名。此次拿地，中海地產(chǎn)加倉(cāng)北京的意圖十分明顯。
并且，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年，中海地產(chǎn)在北京共新增4宗地塊，2019年2月，中海地產(chǎn)又在大興區(qū)斬獲一宗宅地，而這5宗地塊均為限競(jìng)房地塊。由此來(lái)看，造甲村地塊不限價(jià)屬性，對(duì)于中海地產(chǎn)的吸引力也頗大。不過(guò)，在復(fù)雜的開(kāi)發(fā)條件下，中海地產(chǎn)這塊“地王”項(xiàng)目的盈利空間有多大，目前并不明朗。據(jù)了解，造甲村地塊土地面積6.87平，其中代征地面積占9631.06平。另外，競(jìng)得企業(yè)還需配建商業(yè)、養(yǎng)老設(shè)施、封閉式垃圾處理站，并需無(wú)償還建59500平商業(yè)用房。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員、易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，此輪拍地進(jìn)一步說(shuō)明了央企拿地的優(yōu)勢(shì)。實(shí)際上，近期很多民企已經(jīng)開(kāi)始放緩拿地的節(jié)奏，本質(zhì)上是因?yàn)橘Y金面收緊了。但對(duì)于中海地產(chǎn)等央企來(lái)說(shuō)，拿地優(yōu)勢(shì)依然比較大。
6月至今房企排行榜TOP10/數(shù)據(jù)來(lái)源：大偉看樓市
5月份以來(lái)，為抑制樓市過(guò)熱，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)措施來(lái)收緊融資渠道。如控制信托貸款規(guī)模，限制企業(yè)海外發(fā)債。多家在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)的民企如旭輝控股（HK.00884）、新城控股（SH.601155）等房企迅速偃旗息鼓。
但據(jù)《大偉看樓市》統(tǒng)計(jì)，6月份以來(lái)，保利發(fā)展以275.19億拿地額位居房企權(quán)益金額榜第一位，中海地產(chǎn)則以203.67億權(quán)益金額位居第四。此外，中國(guó)金茂、華僑城（SZ.000069）等央企均躋身拿地榜單前10。
58安居客首席分析師張波向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，中海地產(chǎn)等大型央企在一二線城市的布局本身就有著一定優(yōu)勢(shì)，相對(duì)較低的融資成本加之品牌優(yōu)勢(shì)可以讓企業(yè)擁有穩(wěn)定的“護(hù)城河”，使其在擴(kuò)張過(guò)程中，能夠占領(lǐng)熱點(diǎn)城市的核心地塊。
以中海地產(chǎn)近期一筆融資為例，7月9日，中海發(fā)行20億港元及4.5億美元雙幣種固息債券，最低票息僅2.9%。而同期融創(chuàng)中國(guó)（HK.01918）、雅居樂(lè)集團(tuán)（HK.03383）等企業(yè)發(fā)債成本相對(duì)較高。6月12日，融創(chuàng)擬發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)用于再融資，票面利率7.25%；6月14日，雅居樂(lè)集團(tuán)以8.375%利率發(fā)行1億美元債。
市場(chǎng)下行中再?zèng)_規(guī)模，欲重回“第一梯隊(duì)”？
早幾年，中海地產(chǎn)曾被業(yè)內(nèi)稱為內(nèi)地最能賺錢(qián)的房企之一，但這種以高利潤(rùn)為核心的發(fā)展模式，對(duì)企業(yè)規(guī)模增勢(shì)形成的阻力，也使其從行業(yè)前四排名中“掉隊(duì)”。因此，在近幾年被解讀為“保守”的中海地產(chǎn)，一直在謀求改變。
中海地產(chǎn)2018年同比增速出現(xiàn)明顯提高
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2012年，中海地產(chǎn)以935億的銷售額位居房企排行榜第4位，彼時(shí)，其與位居第三的保利發(fā)展僅有百億差距。在2018年，即便中海地產(chǎn)銷售額3012.4億港元，完成了近5年來(lái)同比增速最高的好成績(jī)，以及行業(yè)第7的位置，但其與居第6的綠地控股(600606)（SH.600606）銷售額3812.2億元，差距已擴(kuò)大到千億級(jí)別。
申萬(wàn)宏源曾在2017年的一份研報(bào)中指出，在行業(yè)下行周期中，中海地產(chǎn)依靠大幅提高供應(yīng)，來(lái)推動(dòng)銷售規(guī)模擴(kuò)張，讓人擔(dān)憂其庫(kù)存和利潤(rùn)率短期可能面臨壓力。
并且，藍(lán)鯨房產(chǎn)注意到，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)率雖然仍維持在較高水平，但凈資產(chǎn)收益率卻不斷走低。據(jù)雪球數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率分別為：17.15%、16.71%、16.35%。
由此，宣稱“最注重利潤(rùn)”的中海地產(chǎn)，開(kāi)始大力擴(kuò)儲(chǔ)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年兩年，中海地產(chǎn)拿地金額分別為1152億元，760億元，均位于房企新增貨值排行榜TOP5。
但即便如此，中海地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)對(duì)此依舊不滿意。2018年3月，中海主席兼行政總裁顏建國(guó)用“過(guò)于穩(wěn)健”形容中海地產(chǎn)規(guī)模的發(fā)展速度。他表示，“中海在土儲(chǔ)方面應(yīng)該更加進(jìn)取一點(diǎn)?！?/p>
這也就不難理解，中海地產(chǎn)為何在市場(chǎng)降溫的行情下，多次高價(jià)拿地，甚至不惜制造“地王”來(lái)提速。
然而，在聚焦一二線城市的拿地策略之下，中海地產(chǎn)拿地成本逐漸增高的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，這是否會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)率水平，成為新的挑戰(zhàn)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備63幅，其中，一線城市占比15%，二線城市占比65%。新增土儲(chǔ)面積為1764 萬(wàn)平方米，總地價(jià)1443.2億港幣。據(jù)此估算，2018年中海地產(chǎn)的土地單價(jià)達(dá)到8181港元/平方米。而在2017年，中海地產(chǎn)新增的1741萬(wàn)平方米土儲(chǔ)面積所對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)約7732港元。
2019年以來(lái)，中海地產(chǎn)還在繼續(xù)加大擴(kuò)儲(chǔ)力度，在多個(gè)一二線城市熱門(mén)土地競(jìng)拍中搶地。
6月24日，中海地產(chǎn)通過(guò)53次舉牌，斬獲深圳市光明區(qū)宅地A510-0151地塊，溢價(jià)率45%，成交總價(jià)54.08億元，樓面價(jià)42217元/平；4月29日，中海地產(chǎn)以35.6億元斬獲蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊，溢價(jià)率37.67%，樓面價(jià)為30287元/平方米，刷新了園區(qū)樓面價(jià)記錄；4月19日，中海擊敗融創(chuàng)中國(guó)、正榮地產(chǎn)（HK.06158）等14家房企，以總價(jià)38.6億元競(jìng)得廈門(mén)集美2019JP01地塊，樓面價(jià)30996.55 元/平米，打破了集美新城區(qū)域單價(jià)記錄。
伴隨著一二線城市調(diào)控政策趨緊，如何在保證較高的盈利能力下，繼續(xù)加快銷售的去化速度，成為中海地產(chǎn)當(dāng)下面臨的新的難題。其會(huì)如何突破困局？藍(lán)鯨房產(chǎn)會(huì)持續(xù)觀察。
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