“規(guī)模不是中海最重要的目標(biāo)，當(dāng)然為了凈利潤的增長，規(guī)模增長也是必須?！?中海集團(tuán)主席兼執(zhí)行總裁顏建國曾表示。從中海外發(fā)展有限公司(HK.00688，下稱“中海地產(chǎn)”)在各地的頻頻出手，不惜高價拿地王的現(xiàn)狀來看，眼下的中海對規(guī)模的要求可能是第一位。

　　近日，經(jīng)過56輪持久戰(zhàn)，北京土地市場拍出了今年的全國總價地王，以79.4億元、18.8%的溢價率成交，競得者為中海地產(chǎn)。

　　一向低調(diào)保守的中海地產(chǎn)開始加速拼規(guī)模，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自今年3月底以來，中海地產(chǎn)已經(jīng)在、北京、南昌、東莞、蘇州、廈門一二線城市拿下地王、斥資近188億元。

　　在現(xiàn)階段一二線城市嚴(yán)格限價等“四限”以及“房住不炒”等政策環(huán)境壓力下，中海地產(chǎn)未來的項目銷售將面臨較大壓力。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的形勢下，對于向來以“高利潤”著稱的中海地產(chǎn)而言，要想將這部分高價地推向市場并非易事，市場接受程度難言樂觀。

　　四個月斥資188億拿下五地地王

　　7月15日，經(jīng)過56輪角逐，北京(樓盤)中海地產(chǎn)有限公司(下稱“北京中?！?以79.4億元的價格競得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村的地塊，溢價率約18.79%。這是今年以來北京出讓起始價和成交金額最高的土地，也是豐臺區(qū)歷史上總價第二高的地塊。

　　據(jù)了解，豐臺造甲村周圍二手房如怡?；▓@小區(qū)等普遍在6萬元/平方米左右，新盤西城天鑄、諾德逸府等均價在6.5萬元/平方米左右，葛洲壩中國府、懋園璟岳等豪宅均價超過10萬元。

　　由于“不限價”，該地塊吸引了中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、首開+城建+保利+建工聯(lián)合體、金茂+寶龍+騏驥聯(lián)合體參與競拍。中海在北京大膽拿地也源于其北京區(qū)域不錯的銷售業(yè)績。億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，中海地產(chǎn)北京地區(qū)銷售額達(dá)到140.43億，位于榜首地位。

　　事實上，這并不是中海地產(chǎn)第一次大手筆拿地。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，自3月底以來，中海地產(chǎn)已經(jīng)在北京、南昌、東莞、蘇州、廈門等五個一二線城市拿下地王、斥資近188億元。

　　具體來看， 3月30日，南昌市共出讓6幅經(jīng)營性用地，總成交額約26.88億元。其中編號DAAJ2016010、DAAJ2016011地塊均以超過130%的溢價率成交，而該2宗地塊的競得者皆為中海地產(chǎn)，總成交價約達(dá)19.57億元，連刷南昌單價地王；4月17日，中海地產(chǎn)在東莞以14.3億元拿下萬江石美社區(qū)地塊，溢價率高達(dá)75.8，成為萬江區(qū)域“新地王”；4月19日，廈門公開出讓集美新城的一宗地塊，起拍價達(dá)28億元，中海以38.6億元納入囊中，樓面價達(dá)30996元/平方米，溢價34.7%，打破集美新城拿地樓面價，成為新晉地王；4月29日，中海以35.6億元競得蘇州園區(qū)蘇園土掛(2019)02號地塊，樓面價為30287元/平方米，溢價率37.67%，需現(xiàn)房銷售。該地塊未拍先火，在自由競價階段提前10天(4月19日)已有39輪出價，最終30287元的成交單價，是蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來首次土地樓面價破3萬元，也使得中海一舉拿下名副其實的蘇州新地王。

　　“中海地產(chǎn)頻頻拿地王，說明其資金面還是不錯的。從實際過程看，后續(xù)要防范資金方面的壓力，或者說市場降溫后所帶來的壓力?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報記者表示， 此類企業(yè)拍地，進(jìn)一步說明央企拿地的優(yōu)勢。實際上近期很多民企其實已經(jīng)開始放緩節(jié)奏拿地，本質(zhì)上是因為資金面收緊了。但是對于中海來說，其拿地的優(yōu)勢比較大，也說明其戰(zhàn)略擴(kuò)張的動力還是很強(qiáng)。類似地塊總價較高，但若是開發(fā)得當(dāng)，未來對于提升其銷售業(yè)績等會有較大的影響。

　　半年拿地24宗花費490億

　　2019年，向低調(diào)保守的中海地產(chǎn)開始加速拼規(guī)模。

　　在2018年業(yè)績會上，中海主席兼行政總裁顏建國曾表示“規(guī)模對我們來說不是特別追求的目標(biāo)，更加注重重點市場的布局?！?/p>

　　2月，中海就以44.4億元落子北京大興區(qū)。除了北京，中海今年以來還在廈門、杭州、深圳、蘇州、寧波、以及粵港澳大灣區(qū)等地頻繁加碼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，6月以來，中海203.67億元的權(quán)益拿地總價僅次于保利、萬科和碧桂園，位居第四。但具體來看，數(shù)量并不多，每宗地塊單價較高，且在城市布局上依舊踐行著其聚焦一二線的投資策略。

　　2018年，中海地產(chǎn)新增土地儲備63幅，其中，一線城市占比15%，二線城市占比65%。新增土儲面積為1764萬平方米，總地價1443.2億港幣。據(jù)此估算，2018年中海地產(chǎn)的土地單價達(dá)到8181港元/平方米。而在2017年，中海地產(chǎn)新增的1741萬平方米土儲面積所對應(yīng)的土地單價約7732港元。

　　中海地產(chǎn)今年以來拿地頗為積極。中國海外發(fā)展披露的土地收購情況顯示，2019年1-6月，公司共拿24宗地，總土地面積135.53萬平方米，總斥資490.97億元，約556.35億港元。此外，中國海外宏洋上半年收購總土地面積為118.23萬平方米，土地出讓金為149.2億元。

　　大手筆拿地，中海展露出自身不容小覷的資金實力，低利率、高利潤是中海的標(biāo)簽。中海地產(chǎn)官方微信發(fā)布消息稱，其旗下的上市公司中國海外發(fā)展在香港首次成功設(shè)立境外中期票據(jù)計劃，成功發(fā)行5.5年期的20億港幣及10年期4.5億美元雙幣種固息高級債券，規(guī)模合計約為48.55億元。其中，20億元港幣固息債券利率約為2.9%，美元債券利率3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低，也是中海歷史上10年期債券最低利率。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中海地產(chǎn)等大型央企在一二線城市的布局本身就有著一定優(yōu)勢，相對較低的融資成本加之品牌優(yōu)勢可以讓企業(yè)擁有穩(wěn)定的“護(hù)城河”，使其在擴(kuò)張過程中，能夠占領(lǐng)熱點城市的核心地塊。

　　欲重回行業(yè)第一梯隊

　　中海地產(chǎn)曾以產(chǎn)品品質(zhì)一流、物業(yè)管理領(lǐng)先、成本控制出色、利潤水平第一而被譽(yù)為“一代宗師”。而過于穩(wěn)健保守的風(fēng)格和內(nèi)部人士動蕩使得其排名逐年下降。

　　自2013年以來，在長期位居前十的企業(yè)中，中海銷售額的年均復(fù)合增長率是最低的。而且，在銷售額突破500億規(guī)模后，中海的增速也是最低的。同樣，對比營業(yè)收入、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等其它指標(biāo)，中海的規(guī)模增速在排名前十的企業(yè)中也是最低的。

　　此外，中海地產(chǎn)凈利潤率雖然仍維持在較高水平，但凈資產(chǎn)收益率卻不斷走低。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率分別為：17.15%、16.71%、16.35%。

　　被解讀為“保守”的中海地產(chǎn)，近幾年一直在謀求改變，效果顯現(xiàn)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年兩年，中海地產(chǎn)拿地金額分別為1152億元，760億元，均位于房企新增貨值排行榜TOP5。克而瑞最新發(fā)布的《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售金額TOP 100》榜單顯示，中海地產(chǎn)有四個項目位列TOP 10，是TOP 10陣營中上榜項目數(shù)量最多的房企，單盤銷售金額均超過90億。

　　據(jù)統(tǒng)計，6月份以來，保利發(fā)展以275.19億拿地額位居房企權(quán)益金額榜第一位，中海地產(chǎn)則以203.67億權(quán)益金額位居第四。此外，中國金茂、華僑城等央企均躋身拿地榜單前10。

　　現(xiàn)階段一二線城市嚴(yán)格限價等“四限”以及“房住不炒”等政策環(huán)境壓力下，中海地產(chǎn)未來的項目銷售將面臨較大壓力。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的形勢下，高價地的開發(fā)前景成為行業(yè)關(guān)注焦點。在此背景下，對于向來以“高利潤”著稱的中海地產(chǎn)而言，要想將這部分高價地推向市場并非易事，市場接受程度難言樂觀。

　　（文章來源：長江商報）