長(zhǎng)江商報(bào)消息進(jìn)入白銀時(shí)代以來，房企褪去野蠻擴(kuò)張的外衣，“高質(zhì)量增長(zhǎng)”成為行業(yè)共識(shí)。其中，閩系房企代表禹洲地產(chǎn)(01628.HK)多次對(duì)外強(qiáng)調(diào)“規(guī)?！薄袄麧?rùn)”“風(fēng)險(xiǎn)”“三駕馬車”平衡發(fā)展，不過，目前來看公司正與這一愿景漸行漸遠(yuǎn)。

　　半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，隨著收入與凈利走高，禹洲地產(chǎn)毛利率卻降至歷史低值27.00%；凈負(fù)債率由2018年同期的62.96%增至72.70%；總借款也從上年同期的365.48億元大幅增加51.90%至555.16億元。

　　禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)坦言，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇和洗牌，未來整個(gè)行業(yè)的毛利率下降已不可避免；同時(shí)，行業(yè)調(diào)控的深入，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資成本上漲、負(fù)債率上升是行業(yè)面臨的共同問題。

　　業(yè)績(jī)失色的同時(shí)，近日，禹洲地產(chǎn)17個(gè)月內(nèi)3換財(cái)務(wù)總監(jiān)的消息引起業(yè)界關(guān)注。有分析人士認(rèn)為，頻繁更迭財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人或是源于經(jīng)營(yíng)壓力。對(duì)此，禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“實(shí)際上，3任財(cái)務(wù)總監(jiān)任期加在一起長(zhǎng)達(dá)11年多，近期禹洲地產(chǎn)更換財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)公司戰(zhàn)略發(fā)展和財(cái)務(wù)穩(wěn)健沒有影響，不存在經(jīng)營(yíng)壓力?！?/p>

　　毛利率降至上市最低點(diǎn)

　　與往年相比，禹洲地產(chǎn)上半年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不那么好看。

　　近日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布2019年半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額284.74億元，同比上升32.47%，收入116.37億元；同比上升25.91%；母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)16.39億元，同比上升23.22%。

　　營(yíng)收凈利雙升背后，禹洲地產(chǎn)出現(xiàn)了毛利率走低、負(fù)債率攀升的情況。數(shù)據(jù)顯示，2018年，其毛利率降低至上市以來的最低值30.72%。而今年上半年，禹洲地產(chǎn)毛利率為27.00%，比去年同期下降4.53個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，禹洲地產(chǎn)方面回函表示，雖然利潤(rùn)率等指標(biāo)的下滑是整個(gè)行業(yè)面臨的共同問題，但禹洲27%的毛利率等指標(biāo)，依然保持優(yōu)于行業(yè)平均水平的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　此外，上半年禹洲地產(chǎn)密集發(fā)債融資，分別于1月發(fā)行票面利率8.625%的5億美元三年期優(yōu)先票據(jù)、票面利率8.5%的5億美元四年期優(yōu)先票據(jù)，以及票面利率7.4%的1.36億元的一年期物業(yè)管理ABS和票面利率7.9%的5.76億元九年期物業(yè)管理ABS；2月發(fā)行票面利率8.5%的5億美元五年期優(yōu)先票據(jù)；4月發(fā)行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券， 及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券。

　　由此，禹洲地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本小幅走高，較去年同期的6.52%上升0.95個(gè)百分點(diǎn)至7.47%。另根據(jù)披露，2018年上半年禹洲的凈負(fù)債率為62.96%，2019年上半年已增至72.70%?？偨杩钜矎娜ツ晟习肽甑?65.48億元增長(zhǎng)到555.16億元，大幅增加51.90%。

　　同時(shí)，記者翻閱其上市十年間的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2009年至2018年，其合約銷售金額從39億元增至560.29億元，10年間上升了14倍；收入從19.92億元升至243.59億元，10年增長(zhǎng)超12倍；而母公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)從11.10億元增至35.49億元，10年僅上升3倍。收入與利潤(rùn)的增幅并不對(duì)等，同時(shí)，公司凈利潤(rùn)率已從2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。

　　禹洲地產(chǎn)方面坦言，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇和洗牌，未來整個(gè)行業(yè)的毛利率下降已不可避免；同時(shí)，行業(yè)調(diào)控的深入，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資成本上漲、負(fù)債率上升是行業(yè)面臨的共同問題。

　　拿地平均樓面價(jià)翻倍

　　回溯禹洲地產(chǎn)的發(fā)展歷程，其1994年創(chuàng)立于廈門，2009年在香港上市，與許多閩系房企一樣，為加速全國(guó)化布局，禹洲地產(chǎn)將總部搬遷至上海。

　　目前，禹洲地產(chǎn)將長(zhǎng)三角視作“主戰(zhàn)場(chǎng)”，不過，近日，禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人及董事局主席林龍安提出，大灣區(qū)未來將成為禹洲第二大業(yè)績(jī)來源地。禹洲地產(chǎn)方面對(duì)記者回函表示，2019年，禹洲以招拍掛方式獲取佛山土地。

　　長(zhǎng)江商報(bào)采訪中了解到，繼2018年1月通過收購(gòu)沿海家園“資產(chǎn)包”將禪城沿海馨庭項(xiàng)目納入旗下之后，今年1月，禹洲地產(chǎn)聯(lián)合美的置業(yè)以13.69億元斬獲佛山市順德區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率約3.9%，樓板價(jià)4470元/平方米。

　　9月13日，長(zhǎng)江商報(bào)記者實(shí)地走訪位于佛山市順德區(qū)黃中北路的地塊了解到，該項(xiàng)目案名確定為禹洲朗廷灣，當(dāng)前正在施工建設(shè)中，尚未開放售樓處，僅在離項(xiàng)目約4.5公里外的嘉洲城廣場(chǎng)搭建了城市展廳。

　　根據(jù)展廳的銷售人員介紹：“項(xiàng)目目前還處于蓄客階段，預(yù)計(jì)售樓處在10月初對(duì)外開放，10月底迎來首開，具體價(jià)格還未確定，帶精致裝修可能會(huì)到3萬元/平方米左右?！?/p>

　　縱觀整個(gè)禹洲地產(chǎn)，今年以來，拿地節(jié)奏大幅提速。半年報(bào)顯示，上半年禹洲地產(chǎn)新獲地塊的地價(jià)共約141.3億元，權(quán)益總建筑面積約為153.44萬平方米，平均樓面價(jià)為11106元/平方米。而去年同期，其新獲土地的地價(jià)僅55.24億元，權(quán)益總建筑面積121.67萬平方米，平均樓面價(jià)5297元/平方米。

　　事實(shí)上，平均樓面價(jià)翻升一倍背后，禹洲地產(chǎn)多次在合肥、成都等地的招拍掛市場(chǎng)高溢價(jià)奪地，這也被研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)潛存。

　　規(guī)模躍進(jìn)牽出人事震蕩？

　　事實(shí)上，隨著行業(yè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局隱現(xiàn)，“規(guī)模焦慮”日益凸顯，禹洲地產(chǎn)也提出“2020年邁進(jìn)千億軍團(tuán)”的目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)測(cè)算，由此公司的年度銷售增速將不低于49.25%，面臨一定壓力。

　　2019年，禹洲地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定在670億元，上半年其銷售金額為284.74億元，僅完成年度銷售目標(biāo)的42.50%。

　　值得一提的是，2018年，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額金額約560.29億元，未及年初設(shè)定的600億元目標(biāo)。對(duì)此，禹洲地產(chǎn)的解釋是，禹洲在限價(jià)最為嚴(yán)格的長(zhǎng)三角地區(qū)主動(dòng)放緩了推貨，約有96億元貨值達(dá)售未取證項(xiàng)目推后至2019年推貨。

　　不過，禹洲地產(chǎn)對(duì)完成今年的目標(biāo)持樂觀態(tài)度，并回應(yīng)稱“有信心達(dá)成千億目標(biāo)”。禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)表示：“9月及4季度是傳統(tǒng)銷售旺季，根據(jù)禹洲推貨安排，上半年、下半年推貨占比為4:6，全年推貨貨值為1103億元，這意味著只要禹洲完成61%的去化率，即可完成年度目標(biāo)?！?/p>

　　而隨著規(guī)模的快速躍進(jìn)，其人事變遷也牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。近日，禹洲地產(chǎn)“16個(gè)月內(nèi)3換財(cái)務(wù)總監(jiān)”引起行業(yè)觀察人士源于經(jīng)營(yíng)壓力的猜想。

　　據(jù)了解，許進(jìn)業(yè)于2018年2月9日辭去禹洲財(cái)務(wù)總監(jiān)一職，出走華南城；隨后黃展鴻走馬上任，但也僅在這一位置上坐了16個(gè)多月，于今年7月7日卸任后投奔大發(fā)地產(chǎn)。如今，禹洲地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)一職再次由邱于賡接棒。根據(jù)披露，邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財(cái)務(wù)官及公司秘書，此次是再度回歸。

　　對(duì)于短期內(nèi)頻繁變換財(cái)務(wù)總監(jiān)，禹洲地產(chǎn)回復(fù)記者稱：“實(shí)際上，3任財(cái)務(wù)總監(jiān)任期加在一起長(zhǎng)達(dá)11年多，應(yīng)該說我們‘11年換了3任財(cái)務(wù)總監(jiān)’?！逼渫瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，近期禹洲地產(chǎn)更換財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)公司戰(zhàn)略發(fā)展和財(cái)務(wù)穩(wěn)健沒有影響，不存在經(jīng)營(yíng)壓力。

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