■本報記者 趙琳

　　伴隨著調(diào)控、去杠桿等政策的出臺，中小房企因負債高、融資難、現(xiàn)金流吃緊，生存承壓。

　　面對困局，中小房企為了能夠“活下去”，不得不另辟蹊徑——依靠加快上市進度、出售旗下項目“割肉求生”。如果說，過去中小房企通過超常規(guī)發(fā)展、彎道超車還存有一絲追趕的機會，那么現(xiàn)在其更多思考的則是如何能夠躲過一劫，度過寒冬。

　　加快赴港上市步伐

　　自2018年四季度開始，中國香港資本市場迎來一批內(nèi)地房企。10月11日，美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)上市。前者是2017年中國地產(chǎn)39強，2017年銷售金額507億元；后者則是成立于1996年、深耕長三角區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，2017年營收近46億元。

　　資本即機遇。以大發(fā)地產(chǎn)為例，上市前的2015年至2017年公司收益分別為6.89億元、7.05億元和45.7億元；凈利潤從5341萬元增至1.44億元。但三年間，公司的凈現(xiàn)金流從-7.92億元降至-23.93億元、凈資產(chǎn)負債率從196.5%升至270.8%。2017年純利率僅為3.2%。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀、負債水平高企對大發(fā)地產(chǎn)進一步擴張發(fā)展形成桎梏。而隨著在港交所上市，公司募集資金8.1億元，其中約60%用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目，約30%用于償還借貸，約10%用作一般營運資金。為公司帶來了新的發(fā)展機遇。

　　此后，區(qū)域性房企開始發(fā)力赴港上市。2018年11月份和12月份，總部位于河南許昌（樓盤）的恒達集團控股和總部位于惠州（樓盤）的萬城控股相繼登陸中國香港資本市場。

　　資料顯示，恒達集團控股是一家立足于河南本土的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2017年收入15.5億元。截至2018年7月31日，旗下21個房地產(chǎn)開發(fā)項目均在河南當?shù)?。?005年首次有意通過借殼登陸A股以來，其四次沖擊上市終于如愿。招股書披露，恒達集團2015年-2017年的資產(chǎn)負債率分別92.82%、92.88%和90.24%。

　　與恒達集團控股相似，萬城控股也是一家“蠅量級選手”，2017年其收入僅9.73億元，溢利7677.7萬元。截至2018年9月30日，萬城控股共有17個項目，土地儲備89.7萬平方米，總建筑面積約210萬平方米。雖屬“迷你型”房企，但萬城控股的資金壓力同樣不小。2015年-2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-3.03億元、2.77億元和-2.25億元，資產(chǎn)負債率均超85%。

　　2019年以來，截至目前，已有德信中國、銀城國際控股、中梁控股等陸續(xù)在港上市。這些房企中，除中梁控股在房地產(chǎn)百強企業(yè)名單中排在第29名外，其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在著負債率較高、融資利率高企等現(xiàn)象。另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前在港交所排隊的房企還有海倫堡、萬創(chuàng)國際、奧山控股、銀城國際和新力控股等7家。

　　德勤中國全國上市業(yè)務組聯(lián)席主管合伙人歐振興對記者表示，“從去年四季度以來到今年8月底，共有8家內(nèi)房股在中國香港主板上市。通過在港上市，房企可以迅速獲得融資，進行項目布局，有利于公司發(fā)展?！逼渫瑫r表示，“如果市場環(huán)境配合，目前排隊的7家房企中，預計一半有望于今年年底登陸中國香港資本市場”。

　　通過“賣子”求生

　　上市即上岸。對于已經(jīng)上市的房企來說，面對巨大的資金壓力，也只能通過出讓項目，回籠資金緊急“補血”，以求安然度過“寒冬”。

　　今年6月份，廣州（樓盤）本土的老牌房企【粵泰股份(600393)、股吧】(600393,股吧)，將旗下包括廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南（樓盤）恒升天鵝灣80%股權、淮南粵泰天鵝灣20%股權和深圳（樓盤）中浩豐20%股權的優(yōu)質(zhì)項目，以63.97億元的價格打包出售給世茂房地產(chǎn)。出售明星產(chǎn)品線，是粵泰股份不得已而為之。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，粵泰股份短期借款37.2億元，長期借款16.86億元，貨幣資金僅3.91億元，逾期本息31.98億元，持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

　　展開“自救”的還有陽光100中國。4月2日，陽光100以13.34億元作價出售重慶（樓盤）陽光壹佰70%股權給融創(chuàng)中國；4月14日，其將卓星集團100%股權及債權以46.6億元出售給佳兆業(yè)；8月2日，以5.13億元出售位于東莞（樓盤）市松山湖的一幅產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地。據(jù)陽光100一位高層此前表示，“今年還將出售100億元的資產(chǎn)?！?/p>

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近一年來，已有中華企業(yè)(600675,股吧)、【云南城投(600239)、股吧】(600239,股吧)、新城控股(601155,股吧)、新湖中寶(600208,股吧)、泰禾集團(000732,股吧)等多家房企出售旗下項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，房企需要賣項目“回血”，說明其內(nèi)部資金壓力還是比較大的。目前看來，這些公司的規(guī)模都不大，大多是因為其內(nèi)部管理層意見不統(tǒng)一，導致近年發(fā)展滯后。當市場趨緊時，這類企業(yè)就會感到很大的壓力，雖然可以通過賣項目緩解短期的資金壓力，但后續(xù)想要活下去，還是需要及時糾偏，注意投資方向的選擇。

　　壓力重重前景難料

　　無論是通過上市融資，還是出售旗下項目，房企最終的目的無疑是獲得資金，緩解壓力。然而，并非所有的努力都能圓滿的解決問題。

　　恒達集團控股雖然于去年年底成功登陸港交所，但其公布的2019年半年報顯示，上半年集團收入約3.6億元，同比下降4%;毛利約1.07億元，同比下滑20%；利潤約2346.7萬元，同比下滑7.6%。

　　于今年3月份登陸港交所的銀城國際控股半年報顯示，今年上半年，其總營收達37.39億元，同比增3341.78%，但公司凈利潤僅4848.7萬元，較去年同期的2.44億元下降超八成。同時，公司毛利率僅12.03%，同比減少41.5%。

　　除業(yè)績不盡人意外，由于高負債壓頂，赴港上市的中小房企估值也都偏低，新股破發(fā)頻現(xiàn)。歐振興告訴記者，“由于受政策影響較大，投資者對內(nèi)房股都比較謹慎，估值不會給到太高，一般在10倍左右或以下?！?/p>

　　此外，記者通過對32家主流房企融資綜合成本統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，房企市值在1000億元以上的7家房企，上半年平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內(nèi)的10家房企，上半年平均融資成本率為6.91%。

　　鵬華基金國際業(yè)務部總經(jīng)理尤柏年對記者表示，“不同地產(chǎn)公司之間有不同的融資成本，最主要的原因在于各家地產(chǎn)公司之間的償債能力有較大差異?！逼湔J為，“在目前的市場環(huán)境中，未來房企的信用風險會有較明顯分化，對于小的地產(chǎn)公司而言，信用風險會加大；但對于國內(nèi)排名靠前的大型地產(chǎn)公司而言，其融資渠道多樣化，因此受到的負面影響有限，甚至局部地區(qū)可能會因市場競爭壓力的減弱而更利好大型地產(chǎn)公司在當?shù)氐臉I(yè)務?！?/p>